麗江民居客棧經營者情況調查分析

[摘要] 麗江古城的民居客棧與其他地區的家庭旅館一樣，是一種特殊的民居客棧，在麗江已經有了一定的規模，發展也非常迅速，筆者分析了麗江古城民居客棧的經營者情況。

[關鍵詞] 民居客棧；麗江古城；經營者調查；經營狀況；

一、研究綜述

最早的國內家庭旅館是九寨溝的一個村寨老板澤里王秀于1984年10月開辦的“樹正寨”。 近幾年來，國內家庭旅館正在興起。文彤（2002）提出桂林陽朔、云南麗江、湖南南岳、湖北清江等地的家庭旅館業都十分興旺，形成了“前店后田”局面，既是農家住房又是旅館餐廳的特色，成為地方旅游經濟的新增長點。古城內第一家民居客棧開辦于1995年起初，當時民居客棧數目增長不快。麗江家庭旅館的研究還比較少，僅有宗曉蓮（2002）從人類學的角度對古城民居客棧進行了研究。筆者針對家庭旅館的經營者，通過問卷加訪談的方式進行調研，筆者走訪了位于麗江古城的大多數民居客棧，并盡可能地接觸了經營者，還訪問了麗江古城管理局、古城取旅游局、麗江市旅游局等一些相關管理部門了解情況。

筆者發放問卷120份，回收81份，其中有效問卷61份（有20份因為不是經營者本人填寫作為無效），并且對比較典型的一些古城民居客棧做了重點訪談。

二、麗江古城民居客棧經營者調查研究

1.經營者來源調查分析

表 經營者來源調查數據列表

根據以上的列表和數據，當地和外地經營者各占半壁江山。但值得注意的一個現象是，外地經營者迅速增長，特別是從2004年古城民居客棧的市場不斷增長以來，很多原來由本地經營者經營的民居客棧，比如“東巴客棧”、“悅來客棧”等都轉包給外地經營者。外地經營者比本地經營者有更雄厚的資金，更現代的理念，但沒有對麗江當地文化深層次的認識。而本地居民往往把房子租給外地經營者后搬出了古城，加劇了當地居民外遷的問題，使古城文化最根本的元素—人—在消失，這是非常值得注意的問題。

2.外來經營者不斷增加

從以右圖表可以看出，三分之二的民居客棧是自己成立的，值得注意的是，從2003年開始，轉包的數量不斷增加，17份轉包中有12份是在2003年以后轉的占71%，而大多數轉包是當地經營者轉給外來經營者。由于外來經營者不了解深層次的麗江文化，游客也對太商業模式化的經營比較反感，太多的轉包給外地經營者并不有利于古城的保護。

圖如何開始經營客棧問卷調查分析

3.經營者看好市場前景

在問及將繼續經營多少年時，大多數經營者都填寫了比較多的年份，顯示了經營者對古城民居客棧發展的信心，而在筆者的訪談中，大多數經營者也看好這個市場。

二、麗江民居客棧經營狀況分析

1.入住率高，淡季不淡

根據調查，在旺季的入住率非常高，80%以上的古城民居客棧的入住率達到了100%。在淡季，由于古城民居客棧經營各異，入住率區別很大，但50%以上入住率的占72%，還有15%在淡季也達到了90%以上的入住率，達到淡季不淡的經營。從以上數據可以充分說明，古城民居客棧的入住率很少高，若經營得當淡季不淡。

2.房價較低

根據問卷和訪談，古城民居客棧的房價如下：在淡季，標間在50元~60元/間左右，普間在30元~50元/間；在平時或相對游客比較多的時候，標間在100元~120元/間，普間在60元~80元；在最旺季時，標間在200元~280元，普間在100元~140元。因為各個民居客棧條件千差萬別，經營多種多樣，價格相差很大，但與星級賓館相比，總體價格水平還比較低。

3.員工工資較低，流動率較高

根據問卷調查和筆者的訪談，麗江古城民居客棧每家大都會聘2~3名員工，員工大多來自麗江農村地區，平均工資在800元/月左右，而勞動強度非常高，經常從早到晚沒有節假日，因此流動率很高。因為經常流動，造成經營者管理上的困難，有的經營者提高了工資，達到800元~1500元/月，比較有效的改善了流動率問題。

表2 一家10間標間古城民居客棧費用列表

4.經營成本較低，租金和折舊費用較高

筆者比較詳細的調研了經營古城民居客棧的成本，大多數經營者，特別是外地的經營者，普遍覺得運營成本較低，租金和折舊成本較高。從運營成本來看，1家10間標間的民居客棧每月大約有以下幾項支出：水費300元；電費1200元；工商、營業稅500元；電話費（前臺）200元；一次性用品1元每套×8（按80%入住率計算）×30天×2床=480元；員工工資400×2=800元，以上共計3480元。1家10間標間的民居客棧，每月大約要3480元左右的運營成本。而按80%入住率，每間標間價格按100元計算，10間×80%×30天×100元=24000元，24000-3480元=20520元，若僅按減去運營成本，每月可以有約20520元的利潤。但古城民居客棧真正高的成本是租金和折舊成本，10間標間的每月租金大約是8000元。而折舊成本取決于對民居客棧固定資產的投資，即使沒有投入房屋改建的成本，每間標間的專修、熱泵、淋浴設備、床、家具、床上用品的加起來大約要20000元/間，這樣固定資產和基本用品上的投資大約要20000×10=200000元。若按5年折舊（很多民居客棧一次簽約最多有5年左右租期），200000÷（5年×12）=3333元。根據以上計算，8000元租金+3333元折舊，每月就有11333元的費用。當然，24000元利潤-3480元運營成本-8000元租金-3333元折舊=9187元純利潤。如果能保持較高入住率（在古城并不難做到），每月還是能有可觀利潤。

綜上所述，根據調查，從民居客棧經營者有以下特點：從經營者籍貫來看，當地經營者占42%，外地經營者占55%；從經營的模式來看，都是自營為主，公司模式不利于麗江古城；外來經營者不斷增加；經營者看好古城民居客棧市場。從經營狀況來看：入住率很高；古城民居客棧房價較低；員工多來源本地，工資較低，勞動強度大，流動率較高；經營成本較低，租金和折舊費用較高。

參考文獻：

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