基于博弈論的房地產(chǎn)企業(yè)定價問題研究

[摘 要]近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日益加劇，居高不下的房價成了人們爭相議論的話題。本文通過運(yùn)用博弈論的相關(guān)知識對我國房地產(chǎn)企業(yè)定價問題進(jìn)行分析，并從政府的角度出發(fā)，提出了一些抑制房價過快上漲的建議。

[關(guān)鍵詞]博弈論； 房地產(chǎn)企業(yè)定價； 建議；

一、引言

自1997年的亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了疲軟的狀態(tài)，中國經(jīng)濟(jì)也面臨著通貨緊縮的壓力，為推動經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長，政府出臺了一系列的政策以擴(kuò)大內(nèi)需，并將房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點，這極大地刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。從1998年實行房改政策以來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持20%左右的增長，房地產(chǎn)業(yè)保持了購銷兩旺的局面。經(jīng)過十多年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為中國經(jīng)濟(jì)增長的領(lǐng)頭羊。特別是自2007以來，伴隨著人民幣的儲蓄升值和資本市場的快速膨脹，中國的房地產(chǎn)市場交易更加活躍，房價持續(xù)上漲，特別是在大中型城市增長速度尤為明顯。雖然經(jīng)受了2008年金融危機(jī)和2010年以來持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控的影響，但房地產(chǎn)市場仍保持在高位運(yùn)行中平穩(wěn)緩漲的態(tài)勢。如今提起房價，人們都是談虎色變。本文圍繞高房價這一人們普遍關(guān)心的問題，從房地產(chǎn)定價這一源頭出發(fā)，引入博弈論的相關(guān)理論知識對其進(jìn)行分析，以期對這一問題進(jìn)行合理的解答，并從政府政策制定和監(jiān)管的角度，提出了一些相應(yīng)的建議。

二、博弈論和房地產(chǎn)企業(yè)定價相關(guān)知識介紹

博弈論又被稱為對策論，是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時候的決策以及這種決策的均衡問題。它是研究具有斗爭或競爭性質(zhì)現(xiàn)象的理論和方法，既是現(xiàn)代數(shù)學(xué)的一個新分支，也是運(yùn)籌學(xué)的一個重要學(xué)科，和其他許多利用數(shù)學(xué)工具研究社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的學(xué)科一樣，都是從復(fù)雜的現(xiàn)象中抽象出基本的元素，對這些元素構(gòu)成的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析，而后逐步引入對其形勢產(chǎn)影響的其他因素，從而分析其結(jié)果。博弈論中具有代表性的理論有古諾模型、納什均衡、伯特蘭德模型、斯威齊模型等，博弈論在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域中有著廣泛的應(yīng)用，其中伯特蘭德模型和納什均衡是是研究商品價格時普遍用到的模型。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，房地產(chǎn)價格是指在房屋建造、建設(shè)用地開發(fā)及其經(jīng)營過程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現(xiàn)。它是房屋建筑物價格和地產(chǎn)價格的統(tǒng)一，通常認(rèn)為房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的貨幣形式。而房地產(chǎn)定價是開發(fā)商以自己所開發(fā)的房地產(chǎn)為對象，由企業(yè)有關(guān)人員以市場比較法和成本法為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)價格策略，對房地產(chǎn)開發(fā)中商品房價格體系進(jìn)行全面的確定。