地下空間基準地價評估的理論與方法—以長沙市為例

前言

·地下空間使用權概念

《物權法》規定建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立，把建設用地使用權表述成一個空間的概念，往下延伸就是地下空間使用權（以下簡稱“地下權”），是指對于不動產的地下部分的使用和收益權，如利用地下空間建造地鐵、地下停車場、隧道、鋪設地下管線、電線、電話線等的權益。

·地下空間使用權實例

對于地下管線，如供電線路、煤氣管道、自來水管線、電話線等可以用《物權法》中的地役權來設定權益。對于可以單獨設立使用權的地下空間，從建筑形式上可分為兩種：一種由同一主體結合地面建筑一并開發建設的地下工程， 出現比較多的情況是地上為公園、廣場等公共設施用地；一種是獨立開發建設的地下工程，如杭州武林廣場地下空間開發利用項目，其地上為現狀的武林廣場，項目東至武林廣場東通道、南至體育場路、西至杭州劇院和杭州大廈、北至環城北路，總建筑面積6.9萬平方米，規劃建設地下三層，其中，地下一二層為購物商場，地下三層為地下停車庫及地鐵區間。

2005年2月，深圳市國土資源局土地房產交易中心成功掛牌出讓兩宗地下空間項目用地，平面投影面積接近1.4萬平方米，建設地下空間總建筑面積2.4萬平方米，土地使用年期為40年，金額為1680萬元，單位地下空間價格為1200元/平方米，單位建筑面積上分攤的地下空間價格為700元/平方米。這是全國有史以來以經營性土地方式首次出讓的地下空間使用權。

國外城市地下空間估價研究綜述

德國：各樓層之間的經濟價值分配評估主要采取史基墨滾動法。該方法的原理是將每層樓房的交易價格分別列出，求取其每平方米的價值點數，以之代表各樓層的經濟價值。價值點數應視個別價值估算目的、土地位置、用途、建筑物外觀等條件，經土地估價委員會加以修正調整，以符合實際情形。

日本：日本《公共用地取得損失補償基地細則》對樓層效用比率作了規定，以此作為評估土地立體利用價值的依據。所有指數系假定地價的立體分布與建筑物價格的立體分布相同的情況下計算而得，是各階層單位面積的指數，各階層的樓地板面積不同時，各種指數與該階層的樓地板面積之積就形成該階層的有效指數，但僅表示一般標準，根據建筑物所處區域和城市級別的不同，各樓層效用比率應作相應調整，其適用范圍以近鄰地區、同一供需圈內的相類似情況為原則。1樓的效用比率最高，在1樓為基準，向下和向上均逐層遞減。

我國城市地下空間使用權宗地地價評估方法選擇

土地使用權宗地價格評估我國經過多年的發展已形成比較成熟的評估方法體系，地價評估方法主要分為以下五個方法：成本逼近法、市場比較法、收益還原法、剩余法、基準地價系數修正法。地下空間使用權價格評估性質、思路、方法理論上與土地使用權價格評估一致，但不同方法的選擇及應用受到市場發育狀況限制。我國地下空間使用權市場屬于起步階段，市場不發育，交易案例少，由此決定了現階段地下空間使用權價格評估方法選擇的差異性。

·市場比較法

市場比較法是以替代原則為理論基礎，它要求土地市場比較發育，可以獲得足夠的比較實例，更適宜于市場比較發育地區經常性交易的土地價格的評估。而目前國內地下空間的開發利用尚在發育，交易案例很少，且是不完全規范的非市場產權交易，難以滿足市場比較法的應用條件。

·剩余法

理論上，剩余法適用于地下空間地價評估，但該方法需對地下開發項目的預期價值、成本及開發商正常利潤率等有精確把握，在目前國內市場不完善的情況下，在實際應用中也有一定難度。但對于作為地下車庫、車位等的停車用途，由于市場上交易已十分普遍，對應用剩余法所需的預期價值、成本及開發商正常利潤率等條件可以清晰掌握，應用剩余法評估地下空間使用權價格的條件已基本成熟。

·成本逼近法

由于成本逼近法主要是用于農用地轉為城鎮用地所需支付的土地征收補償、相關稅費及基礎設施開發成本，這些問題在地下空間使用權中均不涉及，在實踐中沒有實際意義。

·收益還原法

由于地下空間的特殊環境特點及長期收益的預測、各種不同類型收益的分解和資本化率確定也不易把握，收益還原法整體上難以應用在實際操作中。但對特定地區如義烏等地下商鋪租賃比較活躍的地區收益還原法評估地下空間使用權價格一定程度具備了可行性。

·基準地價系數修正法

其應用的前提條件是要先建立城市地下空間使用權基準地價體系，由于目前我國尚未建立城市地下空間使用權基準地價體系，缺失可行的前提條件，暫不具備應用基準地價系數修正法的條件。

地下空間使用權基準地價評估思路探討

我國目前城鎮基準地價評估的技術路線分兩種，一種是在土地市場比較發育，土地交易活躍，各種交易類型的樣本豐富地區，主要以市場交易樣本地價為依據，通過樣本分區整理，采用適當的數理統計方法劃分土地級別、評估基準地價。另一種在土地市場不發育的城鎮，各種交易類型的樣本少，不具備直接采用市場交易樣本直接評估基準地價的客觀條件，則采用以土地定級為基礎，土地收益為依據、土地交易價格為參考的技術路線。土地定級則主要采用多因素賦權加和法進行定級，其基本思路通過選擇一組影響土地級別的因素如商服繁華度、道路通達度，在單因素評價的基礎上，計算評價單元總分，按總分高低劃分土地級別。

理論上地下空間使用權基準地價評估可以采用上述市場不發育條件下的技術路線，但由于定級工作量巨大以及目前地下空間使用權評估缺乏市場信息的客觀條件，又考慮到地下空間使用權價值的空間分布差異與地上土地使用權價值具有相對一致性.在全國城鎮已普遍建立城鎮基準地價體系的基礎上，最簡潔、有效的評估思路是以城市基準地價為基礎，以地下空間開發利用項目規劃及開發過程中資金的占用及期望收益的分析為依據，結合地面空間與地下空間土地利用的效用比率關系，通過地價分配率系數進行修正評估形成地下空間使用權基準地價。

評估對象主要針對經營性地下空間如商業、停車、倉庫等。

地下空間使用權基準地價評估實例—以長沙市為例

·研究對象概況

長沙市南接株洲市和湘潭市，西抵婁底市，北達岳陽市、益陽市，東依江西省宜春市、萍鄉市。地理坐標為東經111€？3'～114€？'，北緯27€？1'～28€？0'。長沙市域總面積11819.5平方千米，其中城區面積1938平方公里。總人口7044118人，，城區常住人口約410萬。 截至2012年9月1日，長沙市轄：長沙城區（芙蓉區、天心區、開福區、雨花區、岳麓區、望城區）及長沙縣、寧鄉縣、瀏陽市，共六區三縣（市）。

·用途分類體系

本文認為主要針對經營性地下空間，根據目前及預期地下空間經營性開發用途類型，主要分商業、停車和倉庫三種用途。

·土地級別劃分

由于我國地下空間土地使用權交易市場尚處在起步發展階段，并且由于地下空間開發利用效益很大程度上取決于地表土地區位及其地上土地的利用方式與利用效益，地下空間開發利用效益及空間分布變化規律與地面的趨勢基本一致，地下空間土地級別劃分沒有必要脫離地表土地級別。從政府管理角度，地下空間的土地級別與地面土地級別保持一致更具合理性。因此地下空間使用權價值土地級別劃分直接采用地表土地使用權價格級別劃分。

·基準地價評估

根據前述思路，該長沙市中心城區經營性地下空間基準地價評估以城市基準地價更新成果為基礎，地下空間與其地面空間的收益關系，主要反映在樓層效用比率關系上。就地面空間土地價格與地下空間使用權價格關系而言，則可直接以地價分配率加以反映，所謂地價分配率是指土地使用權價格分配到各樓層的分配比率。樓層效用比率是由土地及建筑物二個要素合成一體而產生的各樓層效用的比率，而地價分配率只是反映土地一項因素分配到不同樓層的比率。根據港臺地區和日本等海外國家及上海、杭州、深圳、長沙等城市有關地下空間收益資料的分析，地下一層商業利用收益為地面一層收益的30%一70%，相應地價分配率為10%一40%，這個比例關系的大小與土地區位緊密相關，在城市中心區比例系數越高，越往城市邊緣區則比例系數越低，到一定區域后利用地下空間將出現不經濟現象。根據地下空間效用比率和地價分配關系，結合樣本資料的成本效益關系及專家咨詢意見綜合評估.通過抽樣調查，從成本而言，長沙市中心城區典型的附建地下室造價一般在1300元/平方米。從收益而言，長沙市中心城區目前停車位的售價在一級地段一般達15萬/個以上，二級地段也在7一15萬/個左右。最終評估價格的確定，再綜合考慮地下空間開發利用所帶來的巨大外部社會效益和環境效益，地下空間開發本身的風險性，及運用地價杠桿這個經濟手段鼓勵開發利用地下空間以促進城市土地集約利用的政策需要等綜合平衡形成。

鑒于地下空間開發利用的復雜性和價格評估的可操作性，本次長沙市中心城區經營性地下空間基準地價的表達方式，以地下實際建筑面積為對象評估的單位建筑面積價格。