傳統產業園區有機更新策略與路徑探究——以溫州濱海產業園有機更新為例

杭州城市規劃設計咨詢有限公司 包尚修

一、引言

經濟全球化的深入對傳統產業造成了巨大的沖擊，要求傳統粗放型的經濟增長模式必須加速轉型升級，加強區域合作、升級低附加值的傳統產業，提升綜合競爭力，實現區域共贏，成為城市轉型發展最需要解決的問題。作為改革開放以來我國經濟發展的主要增長源，城市傳統舊工業區顯然不能適應現階段發展的需求，如何更好地進行傳統產業園的迭代更新、體現傳統產業獨特的競爭力，是產業發展的重中之重。在區域經濟一體化的背景下，應該從城市的多維整體環境關系和產業園區自身的需求出發，進行控制整合并對其社會經濟形態和共生關系進行協調，從而使其更加適于當地發展，創造出更高社會、經濟、環境價值。

二、傳統產業園演變與趨勢

我國產業園區經歷了40多年的發展，將其劃分為三個主要階段，分別為園區1.0純工業園區、園區2.0服務配套完善的園區、園區3.0產城融合的園區。現階段正處于進入數字經濟時代的第四個階段發展，每個階段的發展邏輯和運營形態存在著很大差異。

三、產業園重構與變革

新一代數字園區不僅是“傳統物理園區+數字化”，而是依托5G、人工智能、大數據、BIM/CIM、工業/產業互聯網平臺等“數字基建”，催生的園區產業集聚形態園區發展形態及基礎設施的多方面變革，主要包括：（1）園區空間形態。伴隨BIM對建筑完整信息數字化建模，用于設計、施工、使用、維護全生命周期管理的概念和思想，已經擴展到了城市和園區領域。未來產業園區采用更大級別的空間信息模型城市和園區CIM，“大場景的GIS數據+小場景的BIM數據+物聯網”的有機結合，對傳統產業園區空間形態產生重大影響。（2）產業集聚形態。新型數字園區突破了土地空間的限制，可以根據某個特定的“產業價值主題”無限擴展，可以在線上建立大產業運營平臺，形成多個企業的集聚，形成“線上產業生態集群”，利用數字平臺和數據優勢賦能的方式，幫助線下傳統零售業升級轉型。（3）園區基礎設施。相比傳統園區的“三通一平”“七通一平”，新一代數字園區更加強調智能化的基礎設施，即運用數字化、智能化技術改造園區的交通、能源、市政等傳統基礎設施，近年來，智慧管網、智慧管廊、智慧水利、智慧水務等新數字科技技術手段已經在落地，為傳統產業園基礎設施更新迭代提供了技術保障。

四、溫州濱海產業園發展情況分析

隨著國際經濟環境的變化，溫州濱海產業園的產業發展已進入瓶頸期，面臨產業增量增速下滑、創新能力不強、綜合性服務職能欠佳等問題。同時，由于園區存在增量用地空間不足、公共服務設施配套存在短板、人口結構和素質水平與創新創業的要求存在結構性矛盾等問題，傳統的要素集聚、擴張式的產業發展模式已經不能滿足未來產業的發展需求。因此，溫州濱海產業園亟需從更廣闊的區域視野與更高的視點，對未來產業發展的戰略目標進行謀劃，明晰產業發展方向和產業發展路徑，并結合產業現狀逐步提升溫州濱海產業園的產業競爭力，優化整體空間環境與風貌、完善配套設施，從而吸引人才與資本再次集聚，實現城市更新與產業迭代。

五、有機更新路徑分析

在確保產業功能升級、城市活力提升的大背景下，以深入的產業現狀調研和發展趨勢研究為基礎,分析發展優勢和現實困境，結合溫州市、浙南產業集聚區、濱海產業帶等要求，分析研究溫州濱海產業園區更新改造策略。

（一）明確產業路徑

在溫州濱海產業園區轉型要求之下，依賴持續的土地供應與擴張的模式將難以為繼，未來的產業升級路徑必然是加快盤活存量工業用地，提升產業能級，增加城市功能，通過構建一系列產業用地績效評價指標，如稅收、產值、就業、耗能、企業遷移成本等指標，篩選出潛在存量用地，并統籌政府部門、企業以及市場等相關利益方，制定相應的更新升級路徑和方式。

（二）優化空間環境

為了向新一代數字園區轉變，在開發建設中有意識配置多樣的功能，建設大量的公共空間，提供多種公共產品，但是現實的情況是功能多樣≠功能混合，環境優越≠居民認同，多樣服務≠便利享用，因此需要對生產、生活、生態三生空間進行梳理與統籌，從人的需求和激發創新、提升品質出發，以廣義公共空間的視角切入，評估現有的空間品質，優化建筑風貌，通過優化為產業園區工作與生活的人群提供更好的空間環境和服務。

（三）創新實施機制

為了更好地推動產業轉型，應重點關注產業升級與空間優化的實施機制以及管理模式的創新。在產業體系調整過程中，企業和市場是主導力量，政府作為管理部門應搭建好平臺，從服務企業的角度出發，進行整體規劃和策略設計，為二次開發提供土地管控的政策保障和制度設計，結合發展目標導向，評估和檢討以往產業升級與更新實施推進的成效與問題，就更新方式、管理模式、實施路徑、利益平衡、相關政策機制保障等方面開展針對性研究，提出可實施的利益平衡方案，創新優化更新實施機制。

六、有機更新策略的實踐探索

規劃從產業基礎、政策導向、戰略資源等維度出發，遴選產業并調整優化現有的主導產業體系。在增量空間不足的條件下，產業園區有機更新應在企業空間單元的精度層面，對現有存量空間進行細致的排查與分析，制定產業空間調整的行動方案，對傳統產業空間再開發提出具體方案與政策建議。

（一）基于“四維優選法”的主導產業選擇技術路線

基于溫州濱海產業園，開發程度較高與政策平臺好的現狀優勢，以及正處于以創新經濟為代表的轉型發展機遇期的一般特征和跨越式發展路徑，產業選擇既要從傳統產業優勢出發，又要兼顧園區內自身未被充分發掘的產業資源要素，還要開創性地謀劃未來戰略性的“黑馬型”產業，故采取以下具有實踐性的產業選擇技術路線。

維度1：對園區產業發展現狀進行比較分析優勢，擇選出現狀產業中有發展基礎的、符合當前發展方向的支柱產業和優勢產業，并指出此類產業的轉型升級方向；

維度2：對地區發展戰略目標進行總體把握，挖掘地區內生的要素稟賦，培育戰略潛導產業；

維度3：借鑒其他地區的產業轉型發展成功案例，并結合實際，選擇特色產業；

維度4：充分把握政策動向，保留具有較高適應性的政策導向性產業。

（二）基于生產、生活、生態融合的產業園區三生空間理想布局模式推演

城鄉空間按功能可劃分為生產空間、生活空間和生態空間。通過對產業園區區位條件及發展現狀進行分析，從區位利用、空間形態、功能布局、交通、生態、發展潛力和可行性7個要素對產業空間布局模式進行打分，最終形成適宜溫州濱海產業園的三生空間布局模式建議。

（三）基于GIS多因子分析法的產業空間更新難易度評價

考慮影響土地價值的各因子（如交通、生態等）的作用，將溫州濱海產業園的土地價值劃分為最高、較高、中等、較低、最低五大類，作為整體空間價值綜合評定的依據。采用GIS作為分析工具對土地價值進行評價，選定主干交通（距離主干道的最近距離）、軌道交通（距離軌道交站點的最近距離）、生態要素（距離生態景觀要素的最近距離）和環境質量（距離污染性工業用地的最近距離）四項作為影響因子，將各因子按照其屬性取值分為5個級別，分別賦值為1-5，建立評分表。采用成對明智比較法確定各個影響因子的權重，以1代表同樣重要，2代表比較重要，3代表絕對重要，對因子進行兩兩比較得到成對明智比較表。經過標準化計算，得出各影響因子的權重值。

（四）基于空間句法的產業園區空間價值與整合度評價

基于溫州濱海產業園交通網絡的軸線地圖，運用Depthmap軟件進行空間句法分析，對規劃范圍及周邊現狀全局道路可達性以及空間整合度進行量化描述，空間整合度越高的道路不僅具有更高的空間可達性，還具有引入更多的人流與經濟要素的潛力。由空間句法的初步評價結果可知，空間整合度整體呈現中部高、外圍低（修正）的狀態，空間整合度最高的東北部片區以及西南產業片區，空間整合度最低的片區為沿甬臺溫高速復線一帶區域，其余的空間整合度一般，道路可達性方面，由于街區現狀為方格網式路網，故除西南片區農田外，可達性均良好。

（五）基于產權主體及使用人群訴求的多方服務型規劃方法

傳統產業園區有機更新，面臨著產權主體的多樣性、公共利益的復雜性以及實施主體的不確定性。在有機更新規劃中，應從產城人三元視角出發，從多樣的適用人群訴求出發，面向土地、產權、物權、公共利益的，明確政府、業主及相關權利人、實施主體的各自權利和義務開展。規劃在編制中應該進行最大可能的利益訴求征詢，對企業主、企業職工、社區居民、政府機構管理從業人員等進行問卷、訪談、座談等多樣的形式交流，讓整個有機更新的方案更具備實操性與落地性，具備后續一系列更新改造行動的預期設定與考慮。

同時，應該借鑒深圳、上海等先進城市的更新經驗，以相關法律法規和政策制定為目標，開展符合地區更新的實施機制與政策保障研究，通過頂層設計為更新項目的實施，提供可行的機制和政策保障。

七、結論

傳統產業園區轉型發展，首先應充分依托其周邊重要的產業基礎、交通及發展節點等關鍵要素，結合自身的發展優勢，緊緊聚焦“產、城、人”三個維度，產業層面由投資驅動，向內生創新新型驅動發展轉型提升，人群層面由產業工人集聚，向創新創業人才集聚轉型提升，城市發展層面由產業園區向產城融合的創新科技園轉型提升。