房地產(chǎn)政策對房價的影響探析

房地產(chǎn)業(yè)是寧波市國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，對于寧波市經(jīng)濟發(fā)展具有重要的推動作用。從90年代開始，在國家一系列鼓勵住房消費的政策推動下，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度。從1999年開始，寧波房地產(chǎn)市場保持著強勁的發(fā)展勢頭，房價一路走高。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的過程中出現(xiàn)并逐步積累了一些非理性的狀況。房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡以及近幾年民間資金和外地?zé)釗尩牟粩嘤咳耄斐蓪幉ǚ績r畸形增長，房價收入與租售比嚴(yán)重失衡，嚴(yán)重超出了居民的可支付能力。本文將以穩(wěn)定房價及科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)是產(chǎn)為目標(biāo)，對2005~2010年寧波房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，研究房地產(chǎn)政策對房價的影響，探尋房地產(chǎn)市場存在的問題。本文選題具有較強的現(xiàn)實性，通過對現(xiàn)有文獻(xiàn)資料的整理分析可以了解到我國房地產(chǎn)的發(fā)展從1979改革開放之后經(jīng)歷了起步、發(fā)展、調(diào)整、膨脹直至出現(xiàn)“泡沫”的曲折歷程。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，它與我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的關(guān)聯(lián)性日益增強，它對能源、建材家具等行業(yè)有著巨大影響，如果房地產(chǎn)業(yè)不能健康有序發(fā)展，將會對經(jīng)濟社會的發(fā)展造成障礙。因此宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響研究引起國家和學(xué)者高度的重視，有關(guān)學(xué)者對房地產(chǎn)做了不少研究，但國內(nèi)外對該問題研究專著以及論文多是從某一種政策對房價的影響角度進(jìn)行分析。對此，本文以寧波市為例，通過對寧波市近年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)政策一手資料的整理和分析，以增量商品房為研究對象，剖析房地產(chǎn)政策對房價的影響，提出相關(guān)對策建議。

房地產(chǎn)市場波動與政策變化的同步分析

從1999年開始，我市在經(jīng)歷過90年代中后期的低迷后，隨著現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程的加快，人民改善住房的想法開始加強。從2000年至今寧波市的房價發(fā)生巨大的變化，但寧波市房地產(chǎn)迅速發(fā)展的過程中，房市逐漸出現(xiàn)許多非理性狀況并不斷積累，這些不理性狀況導(dǎo)致需求和房價被不同程度的放大和扭曲，致使房地產(chǎn)市場偏離正確的發(fā)展方向。對此我國從2005年為調(diào)節(jié)房價走高過快的趨勢，國務(wù)院出臺了國八條，緊跟國家宏觀調(diào)控的步伐，寧波市采取土地和資金的雙控政策，寧波房地產(chǎn)無論新開工面積還是銷售面積，均出現(xiàn)大幅度的回落。但是，土地開發(fā)面積的減少使得空置面積卻急劇增加，同比增長223.7%，導(dǎo)致市場潛在風(fēng)險進(jìn)一步的加大。稅收手段上，國八條提出\"自2005年6月1日起，兩年內(nèi)交易全額征收營業(yè)稅的規(guī)定\"，這項規(guī)定嚴(yán)重打擊了投機性投資和投機性購房的熱潮，使大部分的買房者和投資者都處于觀望狀態(tài)。6月開始寧波市六區(qū)的商品房平均房價開始回落，從5770.02元/平方米到9月降到4619.53元/平方米。但從10月份開始，商品房房價又迅速上升，年末寧波房價比2004年12月上漲了562.8元/平方米。但房地產(chǎn)的投資增長率卻由04年的27.18%下降到10.2%。由此可以看出，國八條的推出對寧波房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)還是起了一定的作用，使寧波房地產(chǎn)市場基本回歸理性。

2006年5月國務(wù)院根據(jù)各地房價的上升情況推出了《國六條》，國六條相較于國八條更加全面，更加細(xì)化，更加有針對性。國六條是國八條的傳承和深化，它加強了信貸、稅收、土地等政策的調(diào)節(jié)。寧波六區(qū)樓市在國八條后趨于平穩(wěn)，國六條推行對寧波商品房并未起太大的作用。

2007年以來居民消費指數(shù)（CPI）出現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢。CPI的上漲使居民的銀行存在利息為負(fù)情況更加嚴(yán)重，居民將資金轉(zhuǎn)而投入房市使房產(chǎn)資產(chǎn)價格持續(xù)增熱，為了控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫增長，07年一年內(nèi)央行連續(xù)6次加息，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)至4.14%和7.47%。針對2007年金融機構(gòu)人民幣信貸大幅增長，央行連續(xù)10次提高準(zhǔn)備金率，使準(zhǔn)備金率由年初的9%提高至14.5%，此外還有公積金存貸利率的上調(diào)，其密度之大，力量之強前所未有。針對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，政府從稅收手段上推行\(zhòng)"一費二稅\"調(diào)控政策。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納由原先的\"預(yù)征制\"轉(zhuǎn)為\"清算制\"，并且在6月國務(wù)院又發(fā)布取消了房地產(chǎn)土地使用稅稅收減免的地方行政市批權(quán)限和房地產(chǎn)土地使用稅減免優(yōu)惠的通知，進(jìn)一步從房地產(chǎn)源頭控制，減少房地產(chǎn)的投機性投資。此外國務(wù)院第一次以文件的形式強化了住房保障制度，進(jìn)一步解決了低收入者的住房問題。年末寧波六區(qū)房價增長指數(shù)有所降低，并趨于平穩(wěn)，售樓數(shù)量下降。

2008年寧波房地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)\"一個盤整\"、\"兩個極端\"、\"三個階段\"的總體特征。2008年是戲劇性的一年。由于07年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對房價控制有一定的效果，因而08年初出臺的政策主要以延續(xù)為主，目的是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控。年初貨幣政策將從\"適度從緊\"改為\"從緊\"，從1月至6月期間多次上調(diào)存款準(zhǔn)備基金和存貸利率，而財政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。寧波樓市到年中以后，觀望氛圍濃重，加上對土地開發(fā)繼續(xù)調(diào)控，使樓房開發(fā)商在資金緊張情況下，繼而面對土地供應(yīng)的壓力，寧波樓市供應(yīng)和需求同比前幾年嚴(yán)重下跌。據(jù)統(tǒng)計，增量商品住宅實際新增供應(yīng)量為192萬平方米，新增供應(yīng)成交92萬平方米，新增存量為100萬平方米；市場總供應(yīng)為236萬平方米，總成交137萬平方米。總供應(yīng)較2007年下跌24.1%，總需求則下跌了48.5%。為了穩(wěn)定國民經(jīng)濟，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，央行宣布\"雙率\"齊降，貨幣政策再度從\"從緊\"向\"適度寬松\"轉(zhuǎn)變。本來在前期調(diào)控政策和金融危機的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房價也有所下降。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時，政策再次松動，最終導(dǎo)致前功盡棄。

2009年，經(jīng)濟刺激計劃和寬松的貨幣政策支持房地產(chǎn)市場回暖，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。2009年初，各商業(yè)銀行和各地方政府紛紛制定細(xì)則，貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件。2009年1月3日，四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日，繼農(nóng)行出臺房貸細(xì)則后，工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細(xì)則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺。寧波樓市在進(jìn)入第二季度后迅速回溫，樓房的銷售量迅速上升。上半年我市房屋銷售價格環(huán)比漲幅呈逐月擴大之勢，6月份環(huán)比漲幅為年內(nèi)各月之首，達(dá)1.6%。進(jìn)入7月份，房屋銷售價格環(huán)比漲幅逐月有所收斂，到9月份環(huán)比漲幅為0.3%，比6月份縮小了1.3個百分點。但進(jìn)入10月份后，我市連續(xù)幾宗土地拍賣出高價，受此影響房屋銷售價格環(huán)比漲幅又有所擴大。

面對急速上漲的房價，銀監(jiān)局將第二套首付比率提高到40%，希望房價平穩(wěn)，打擊投機性購房。但新的調(diào)控政策絲毫沒有影響消費者的購房熱情，房地產(chǎn)市場依舊火熱。房地產(chǎn)市場需求旺盛，成交量大幅上漲，開發(fā)商資金回籠加快。資金充足，導(dǎo)致土地市場成交活躍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購地高潮。因而 2009年，中國房地產(chǎn)市場從年初的\"試探性抄底\"，到年中的\"放量大漲\"，再到年底的\"恐慌性搶購\"，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，房地產(chǎn)政策調(diào)控也由\"去庫存\"轉(zhuǎn)變?yōu)閈"擠泡沫\"。面對迅速擴大的經(jīng)濟泡沫和上漲的房價，政府在年末出臺一系列政策，期望遏制房價過快上漲和泡沫的擴大。11月10日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》，此規(guī)定可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜〔2009〕74號），將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。此項規(guī)定對于開發(fā)企業(yè)爭當(dāng)\"地王\"、地方政府過度依賴\"土地財政\"進(jìn)行有效的遏制。

2009年年末的一系列調(diào)控政策，給2010年房地產(chǎn)市場降了溫，但3、4月份隨著供應(yīng)量的增加，寧波房地產(chǎn)迎來了小陽春，成交量不斷走高，商品房平均房價達(dá)到16500元/平方米。4月15號，國家出臺了\"新國四條\"，要求第一套房首付提至30%，二套房首付提高至50%，利率上調(diào)至1.1倍，第三套房從緊。該條政策出臺后，對市場的震懾力較大。5月份商品房成交量下降到17萬平方米，與4月份相比下跌了63%。銷售數(shù)量的下降仍引起了房地產(chǎn)商的警戒。但6月的幾個開盤項目運用較好的促銷手段，引起了局部熱銷，使購房者又重拾購房熱情，寧波六區(qū)的房地產(chǎn)成交量又開始迅速上升，到9月，成交量達(dá)到歷月之最，高達(dá)38.82萬平方米。9月29號，國家又加緊腳步，推出新政，寧波也緊跟著新政的出臺頒布細(xì)則，調(diào)控方面集中在以下幾個方面，一、限定居民家庭的購房套數(shù)；二、停止發(fā)放三套及三套以上的房貸；三、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅；四、較強住房的有效供給；五、查處炒買炒賣哄抬房價。新政的推出，立馬加重了房地產(chǎn)市場的觀望氛圍。10月份的住宅成交量迅速下降，僅有20.79萬平方米，環(huán)比下降了46%。但購房者在房地產(chǎn)商一系列的優(yōu)惠促銷下，到12月末，成交量回升至31，62萬平方米。

房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨的主要問題分析

信貸政策影響對象難以區(qū)分

房價一般從供給、需求和兩者的結(jié)合三方面進(jìn)行控制，信貸政策就是從需求方面調(diào)控房價。面對我國目前復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，我們在更多方面是通過抑制需求來調(diào)控房價，因而信貸政策在房價的調(diào)控中起著相當(dāng)重要的作用。從同步分析中可以看到我國在07和08年多次調(diào)動存貸款基準(zhǔn)利率和準(zhǔn)備基金，銀行借貸門檻的加高增加了購房者的資金壓力，使部分炒房者因資金周轉(zhuǎn)困難無法繼續(xù)炒房。但是信貸政策的作用對象只限于有信貸需求的消費者，它很難對影響對象做出區(qū)別對待。信貸比例的調(diào)動在一定程度上限制了炒房者的投機行為，但也同樣影響了很多有正常住房需求的消費者。07年信貸政策取得了顯著效果，房地產(chǎn)市場也在迅猛的政策調(diào)控下降低了溫度，但也給房地產(chǎn)市場帶來了低迷時期。信貸政策調(diào)控對象的不明確導(dǎo)致降低房價的同時打擊了整個房地產(chǎn)市場。

稅種設(shè)置不合理

為了控制房價，政府調(diào)動稅率，增加稅種，試圖運用稅收手段控制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的增長。但是從稅種的設(shè)置中可以發(fā)現(xiàn)，目前稅種的設(shè)置有著重流通、輕保有的弊病。在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)中有10個稅種，但在保有環(huán)節(jié)只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種，并且在稅率上，流通稅稅率明顯高于保有稅。這樣的稅種設(shè)置增大了開發(fā)成本和交易成本，而這些成本將會轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，直接促成了高房價，在一定程度上影響力房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

炒房現(xiàn)象嚴(yán)重和消費心理的不正確

近幾年，由于房價的迅速增長，許多消費者投資房地產(chǎn)，通過炒房謀取暴利。而在這種投資性炒房的影響下，房價也被越抬越高，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟畸形增長。另一些消費者則普遍存在\"買漲不買跌\"的不正確的消費心里。當(dāng)房價不斷上漲時，購房者會擔(dān)心房價會不斷攀升爭相購房，而當(dāng)房價有下跌趨勢時則出現(xiàn)觀望的態(tài)勢，等待更低房價的出現(xiàn)。這樣的不正確的房地產(chǎn)市場的消費，是影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一大因素。

房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議

（一）加強房屋信貸的管理工作。在住宅信貸的對象上應(yīng)該主要以第一套住宅以自主為主，對于第二套貸款要嚴(yán)格審批，看其第二套住房是否是改善性住房，如不符合，不予貸款。對于第二套住房以上貸款的申請直接實施限貸，抑制不合理的住房需求與投機行為。

（二）優(yōu)化長流層管理模式。第一，適當(dāng)?shù)木喠魍ǘ悾⑦m當(dāng)?shù)慕档土魍ǘ惖亩惵省Ｊ紫龋s短長流層管理可以減少公職人員貪污受賄的機會，間接地降低開發(fā)商的成本。而適當(dāng)?shù)亟档土魍ǘ惗惵剩瑒t是直接降低開發(fā)商的成本，兩種調(diào)節(jié)方式結(jié)合在一起更有效的穩(wěn)住房價；第二，適當(dāng)?shù)亍⒖茖W(xué)地增加保有稅的稅率，可以寧波市可以以房屋或土地面積為征收對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收適當(dāng)?shù)亩愂眨瑥亩档腿藗兊馁徺I欲，穩(wěn)住房價。

（三）第一，抑制不合理性購房，對于投機性購房者，寧波政府應(yīng)應(yīng)給予一定的限制。根據(jù)具體情況，適當(dāng)?shù)靥岣呤赘兜陌俜直群唾J款利率，對于第二套非改善性住房或第二套以上的需求直接限購，抑制住不合理性的購房；第二，改善投資環(huán)境，老百姓陷入炒房潮，無無非是投資環(huán)境惡化，實體經(jīng)濟很難發(fā)展，老百姓找不到好的投資途徑與此同時很多非，房地產(chǎn)企業(yè)也很難生存，因此寧波應(yīng)給予實體經(jīng)濟大力的扶持，在政策上給予優(yōu)惠，在技術(shù)研發(fā)上給予支持；第三，修正人民買房子的觀念。首先，糾正人們買房消費觀念，無論是高檔住宅還是中低檔住宅、一手住宅還是二手住宅都要與自己的財富相符合，如不具備買房的條件，租房才是最好的選擇。與此同時寧波市政府應(yīng)該大力支持存量房住宅市場與租賃市場，對于存量房住宅市場應(yīng)減少其存量房交易的限制與相關(guān)環(huán)節(jié)的稅費，完善相應(yīng)的法律法規(guī)并給予些優(yōu)惠的政策，推進(jìn)存量房住宅市場的發(fā)展。

（四）完善經(jīng)濟適用房的供給體系并適當(dāng)?shù)臄U大其規(guī)模，寧波市的經(jīng)濟適用房可以以\"寬進(jìn)嚴(yán)出\"為原則，即可以對住者進(jìn)行簡單的調(diào)查即可入住，連續(xù)入住一定的時間即可低價購買，但如果將該房轉(zhuǎn)讓，則必須以當(dāng)時買房的價格賣出，不得更改，以此來防止經(jīng)濟適用房被不適合的人群霸占。其次，政府要大力投入到經(jīng)濟適用房的建設(shè)上，讓更多真正需要的人得到實惠。

（作者單位：寧波大學(xué)法學(xué)院）