房地產企業內部控制研究

摘 要：在介紹國內房地產企業內部控制的現狀的基礎上，討論了我國房地產企業內部控制的作用，并且針對存在的問題提出了相應構建和完善內部控制的具體途徑，以期從根本上確保房地產企業持續、穩定、健康發展。

關鍵詞：房地產企業；內部控制；現狀；措施

中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）09-0096-02

內部控制，是指一個單位為了實現其經營目標，保護資產的安全完整，保證會計信息資料的正確可靠，確保經營方針的貫徹執行，保證經營活動的經濟性、效率性和效果性而在單位內部采取的自我調整、約束、規劃、評價和控制的一系列方法、手續與措施的總稱。內部控制制度是現代企事業單位在對經濟活動進行管理時所采用的一種管理手段，是企事業單位有效的管理體系中不可缺少的一個組成部分。我國的房地產企業經過了二十多年的發展，已經成為國民經濟的重要增長點，為我國經濟的快速發展作出了重大貢獻。在歐洲債務危機及國內宏觀調控的雙重影響下，我國的房地產企業正面臨著前所未有的挑戰。在嚴峻的考驗面前，很多房地產企業暴露出了內部控制方面的薄弱環節，而內部控制制度完善與否、執行如何，將直接關系到企業的興衰成敗。

一、我國房地產企業內部控制現狀

1.我國部分房地產企業缺乏對內部控制的正確認識

由于內部控制不能直接產生經濟價值，間接效益也需要較長的周期才能看出，導致企業領導對房地產企業內部控制的重要性存在認識上的偏差，沒有把內部控制制度的重要性提高到一個應有的認識高度。許多房地產企業過于短視，追逐眼前利益，把精力主要放在房地產商品的開發和銷售上，而忽視整體內部控制的巨大作用。有的房地產企業片面地理解內部控制系統就是成本控制、會計控制或內部牽制制度等，未能理解房地產企業內部控制系統的全面含義。

2.房地產行業內部控制體系不健全，缺乏執行力

我國房地產企業建立的內部控制系統存在著內部控制制度不健全或得不到有效執行的問題，在控制環境、會計系統、控制程序等方面均有較多的不完善之處。主要體現在有些企業只具有某些基本的內部控制操作，還沒有形成一個完整的內部控制系統，如財務控制的評價制度尚未建立，經濟合同的管理制度不健全。有的企業雖然建立了自我防范與約束機制，但卻不能得到有效執行。設計科學合理的內部控制制度如果得不到有效執行，內部控制制度也形同虛設。

3.內部控制人才缺乏

隨著我國房地產調控的不斷深入，房地產企業的發展面臨新的挑戰，管理要求也越來越嚴格。而房地產企業往往缺乏專門的人才來負責實施內部控制，內部控制涉及到財務、管理等多方面學科知識，需要內部控制人才具有較高的專業技能。目前在房地產企業從事內部控制的人員技能參差不齊，直接影響到了內部控制的效果。

4.企業的監督機制不健全

目前有很多企業監督評審主要依靠內審部門來實現，而有些企業的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內部審計在形式上就缺乏應有的獨立性。再好的內部控制制度的執行如果缺乏監督，內部控制的有效性也會難以得到保證。

5.內部控制信息化的作用尚未被充分認識

當今世界，借助于信息技術的發展，企業都在大力進行信息化建設。在信息化的環境下，信息成為了基礎資源，這一方面使企業內部控制系統構建可以借助于網絡平臺，使信息傳遞加速，提高管理效率；另一方面，網絡是一個開放的環境，在這個環境中一切信息在理論上都是可以被訪問到的，因此可能發生竊取商業機密、泄露機密信息等違法犯罪行為，所有這些都會給內部控制帶來新的影響。

因此，必須充分認識信息化條件下內部審計的作用，強化內部審計職能，同時，要重視企業文化建設，特別是內部控制文化建設，在人力資源政策上要更加重視人員素質要求，以適應信息化條件下的內部環境。

二、房地產企業內部控制的作用

房地產企業必須建立和完善其內部控制機制，從而提高本企業內部的管理和監督的水平及效能，增強整個企業的內部控制力，以達到協調各方利益、完成經營目標的目的。

1.內部控制能夠有效抵御風險

房地產經營受眾多因素影響，不僅受經濟變化影響，而且受政治形勢變化的影響，變數較多。加上融資環境惡化，政策環境嚴厲，開發品質要求越來越高，項目成本不斷上升，更放大了房地產經營的不確定性。而提高房地產企業對市場經濟的適應能力、競爭能力，避免各種風險的關鍵是增強自我控制、隨機制宜的能力。這就要求房地產企業管理者端正管理思想，健全內部控制制度。對于房地產企業來說，無論是長期行為還是短期行為，要想在合規合法基礎上做到井然有序、經濟有效、合情合理，就必須要有與之相適應的內控制度。這樣才能增強企業活力，充分挖掘企業內部的發展潛力，保證企業又好又快發展。

2.內部控制能夠促進房地產企業健康持續發展

為適應房地產企業發展需要，企業規模不斷擴展，因此從業人員、資金投入、財務管理、人力資源管理以及相關機構配置都隨之進一步發展，以適應不斷發展的社會經濟，以適應企業發展的需要。建立房地產企業內部控制是隨著房地產企業對內加強管理和對外滿足社會需要而逐漸產生并發展起來的自我檢查、自我調整和自我制約的系統，是房地產企業健康發展的必然要求。內控制度可以合理保證企業有效進行組織工作管理，提供可靠的財務報告和其他信息，保護企業財產的安全完整，保證有關政策、法律法規的貫徹執行，實現房地產企業的整體目標。

3.內部控制能夠保證會計資料的真實、完整

從房地產企業所有者方面講，加強內部控制是解決我國當前企業會計信息失真的有效方法。現代企業制度明確劃分股東會、董事會、監事會和經理層的責任和權力，從而形成各自的利益關系，實行企業的所有權與經營權相分離，使得所有者對企業的經營情況知之甚少。通過在經濟業務過程中采取程序控制、手續控制和憑證編號、復核、核對等措施，使經濟業務和會計處理得以相互聯系、相互制約，做到內部相互監督，就能在很大程度上防范錯誤和舞弊，保證會計記錄的正確和完整。為此，所有者必然要求經營者建立健全內部控制，以保證合法權益不受侵害，以了解準確可靠的會計信息。

三、構建與完善內部控制的途徑

1.提高對房地產企業內部控制的重視程度，強化內部控制意識

構建和完善內部控制制度的首要也是最根本的措施就是改變人們傳統的漠視內部控制的態度，要引起房地產企業全體職工特別是管理層的重視。可以通過定期培訓、研討會的形式，使職工們樹立完善內控、防范風險的意識，使職工們切身感受到內部控制制度事關企業的興衰、關系到自己的切身利益。

2.加大內部審計力度，為內部控制提供約束機制

內部審計是指對組織中各類業務和控制進行獨立評價，以確定是否遵循公認的方針和程序，是否符合規定和標準，是否有效和經濟的使用了資源，是否實現組織目標。內部審計是企業內部控制的重要組成部分，是內部控制制度得以有效執行的重要保證。內部審計作為企業內部一項獨立的經濟監督活動，直接參與企業內部管理，對內部控制制度執行的有效性進行客觀、公正的評價。相對于外部審計而言，內部審計通過對內部控制制度和管理效能進行審計，發現管理方面存在的問題，找出管理中的薄弱環節，促進被審計單位改進管理，提高管理水平，幫助企業更好地實現組織目標。

3.加強人力資源建設，實現內部控制全員化

中國對內部控制、特別是房地產企業內部控制的研究和教育時間較短，人才儲備本身有限，經過實踐磨煉的實用性人才就更缺乏。當務之急就是應該轉變用人觀念，完善用人章程，提高用人的科學性與客觀性。加強企業中高層管理人員的素質教育，重視人才培養儲備，加大培訓力度。并結合績效考核制度，鼓勵內部控制的學習和運用，以激發員工的積極性和創造性，才能滿足日益增長的內部控制人才需求和業務發展需要。

4.提高信息化管理水平，增進內部信息共享與交流

建立交流溝通機制，實現信息交流和共享是房地產企業內部管理高效運行的基礎。關于內控體系建設，對外來說，房地產企業應盡快與外部監管機構，特別是管委會、房產局、規劃局、質監局、工商局等政府和監管部門建立長期聯系和溝通機制，持續跟蹤、學習、研究相關部門出臺的文件，確保及時跟進，進行適時溝通和交流，共同促進工作開展。對內部來說，房地產企業應利用現代信息技術手段將各個部門所具有的投標、財務管理等軟件平臺鏈接到一起，集成一個統一的整體，實現企業內部信息資源共享，這樣既能及時了解施工現場的情況，又能實現企業各職能部門之間進行相互信息查詢、統計、分析和監督管理，而且便于及時調整和糾正錯誤或偏差，保證內部控制的實施產生良好的效果。

5.完善資金管理，建立科學的預算制度

房地產行業是高投入和高風險的行業，必須完善資金管理，建立預算制度，利用資金有效控制實現對房地產企業的風險控制，實現資金集中統一監控與管理，縮短預售時間，提高資金效率，降低資金風險。資金管理是對企業資金來源及資金使用進行計劃、控制、監督、考核等工作。合理地進行資金管理，能夠加強對企業系統內資金使用的監督和管理，規范資金使用及資金業務操作流程，加速資金周轉，提高資金利潤率，控制資金風險，保證資金安全，為企業生產經營和建設提供必要的資金保障。而預算是房地產企業根據自身發展計劃和任務編制的年度收支計劃，是保證內部控制結構運行質量的監督手段。通過實施全面預算，能夠有效地控制房地產企業經營活動。有條件的房地產企業應設立預算委員會，組織領導企業的全面預算工作，確保預算的執行。

總之，加強房地產企業內部控制，建立健全內部控制體系，是企業自身的需求，也是企業面對市場風險與挑戰的需要。要認真總結和探索新方法、新思路，從根本上確保企業持續、穩定、健康發展。

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（責任編輯：袁凌云）