龐大集團50億土地拷問

“我們尚不知曉富士重工方面提出對我們收回特許經(jīng)銷權的任何消息。”日前，因斯巴魯特許經(jīng)銷權回收的消息甚囂塵上，再次走進大眾視線的龐大集團（601258.SH），其董秘辦公室媒體部負責人李燕向《證券市場周刊》如是表示。

斯巴魯特許經(jīng)銷權何去何從，尚未塵埃落定，然而龐大集團面臨的考驗不僅于此。截至三季度末，在其高達50億元價值的土地使用權背后，是土地擴張模式面臨考驗。

真假兩萬畝土地

據(jù)有關報道，龐大集團在全國多個省市擁有土地共計兩萬畝（約1334萬平方米），數(shù)據(jù)廣為流傳。

2008年，龐大集團的一份資料顯示，擁有66宗國有土地的使用權（使用類型均為出讓），已取得《國有土地使用權》，面積總計為158萬平方米。“其中，14宗土地的實際用途與《國有土地使用權》上記載的用途不符，該等土地使用權面積總計24.7萬平方米，占上市集團成員擁有的土地使用權總面積的14.05%。”

土地量何以在短短數(shù)年之內暴漲至1334萬平方米？本刊記者查詢龐大集團財務報表，并未找到關于土地面積的信息，而龐大集團對此也沒有做出答復。龐大集團董事會秘書車少華表示，“我也不知道這數(shù)據(jù)是怎么來的。”

記者查詢K8土地網(wǎng)看到，從2007年底到2012年10月份，龐大集團及其附屬公司競買土地有29塊，這些土地出讓金額總計21.4億元，占到龐大集團三季報公布的50億元土地使用權價值的近一半。考慮到不少土地是前些年購得，因此這些土地價值要比21.4億元高出不少，但總面積也僅為167.8萬平方米。

根據(jù)龐大集團招股書，2010年底公司土地使用權價值為24.3億元，加上K8土地網(wǎng)查詢到的2010年后取得的土地出讓金總額為15億元，土地價值已至少達到39.3億元，另外超過10億元賬面價值土地無法查閱。

另據(jù)龐大集團相關人士告訴本刊記者，在龐大集團目前擁有的土地中，工業(yè)土地占比不到10%。若土地面積以1334萬平方米，土地總價值以50億元計算，均價僅為374.8元/平方米，與市場上商業(yè)用地的價格相去甚遠。

土地擴張非常規(guī)化

近年來，龐大集團土地使用權賬面價值呈現(xiàn)滾雪球式增長的態(tài)勢。

安永華明會計事務所制作的審計報告顯示，從2008年到2010年，三個年份年底的公司無形資產(chǎn)分別為7.54億元、15.7億元、24.3億元。

2012年三季度末，龐大集團土地使用權賬面價值達50億元，2011年年底和2010年年底分別為42.3億元和24.3億元。

從上市至今，龐大集團擁有的土地賬面價值翻番，遠比同行激進。

同為上市公司的汽車經(jīng)銷商集團中升控股、正通汽車、寶信汽車、永達汽車，2012年三季度末的土地使用權賬面價值分別僅為11.3億元、2.6億元、1.7億元、2.6億元。

如果說上述幾家公司是以經(jīng)營外資品牌為主的話，作為主營國內品牌的廣匯汽車，土地價值擴張規(guī)模遠遠不及龐大集團。

今年年中發(fā)布的《廣匯汽車MTN1募集說明書》顯示，公司 2008 年-2010 年年末以及2011年9月末的無形資產(chǎn)余額分別是7.3億元、11.7億元和22.5億元。

大規(guī)模的土地擴張，伴隨的是瑕疵土地問題滋生。一般而言，政府轉讓的土地必須經(jīng)過招拍掛程序。

記者通過查閱中國土地網(wǎng)，并沒有找到龐大集團相關的土地拍賣掛牌信息，從K8土地網(wǎng)也只發(fā)現(xiàn)價值21.8億元的土地經(jīng)過招拍掛程序，龐大集團相關負責人對記者表示，“所獲得的土地是走了合法程序。”

龐大集團亦在2011年招募書中將“存在物業(yè)權屬證明不完備，物業(yè)租賃手續(xù)不完備等若干不規(guī)范情形”的部分土地與房屋稱作“瑕疵物業(yè)”，并表示，“這些瑕疵物業(yè)主要為在農(nóng)村地區(qū)或城鄉(xiāng)結合部租賃集體土地、國有土地并建造各經(jīng)銷網(wǎng)點或存放經(jīng)銷汽車所致。”

安永華明會計事務所對龐大集團上市時的審計報告顯示，截至2010年底，集團賬面凈值約7.5億的土地使用權的相關產(chǎn)權證尚未由有關政府部門發(fā)出。

為避風險，龐大集團在上市之后積極通過關聯(lián)交易進行資產(chǎn)騰挪，在沒有取得土地使用權證的情況轉讓“瑕疵土地”，并取得收入。2011年的一份公告顯示，龐大集團將公司以及下屬公司位于北京朝陽和榆林等地區(qū)22處的“瑕疵物業(yè)”轉讓給集團董事長龐慶華控制的冀東物貿，轉讓價為1.7億元，并同時向冀東物貿回租這些物業(yè)，租金為每年1000萬元，每年遞增10%，租賃期從冀東物貿全部交款后（最晚于今年6月30日）起算，這段期間集團公司無償使用上述物業(yè)。

“多年租賃使用并建造房屋，這種以租代征的用地模式也是常見的一種方式，但由于租賃期過長，存有爭議。”北京市泰福律師事務所李鋮律師表示，按照中國當前的土地法律法規(guī)，經(jīng)營性用地仍然需要經(jīng)過招拍掛并取得使用權證的情況下才可以轉讓并取得收入，龐大集團上述土地流轉方式不規(guī)范，存在風險。

K8土地網(wǎng)顯示，在記者查詢出的29塊土地出讓方式中，位于廊坊、青島、承德、濰坊、沈陽等地的8塊土地登記為拍賣，位于北京的1塊土地為招標，其余均為掛牌。另外，記者在天津市國土資源和房屋管理門戶網(wǎng)站查詢到龐大集團兩塊土地掛牌的記錄。

盡管如此，龐大集團仍然面臨著通過非常規(guī)手段拿地的質疑。

河北省張家口市宣化縣屈家莊村一位村民在網(wǎng)上抗議說：“2009年以來，龐大集團二期工程在未經(jīng)國家法律明確規(guī)定的征地程序情況下，征占耕地達700多畝，被征用的土地正是俗語說的‘紅線內的’耕地。”宣化縣國土局一位中層干部也在接受媒體采訪時透露：當時，“冀東宣化汽車城所用土地的確沒有嚴格執(zhí)行政策，也沒有走招拍掛的程序，確實是犯錯了。”

北京正海律師事務所律師吳靜表示，這種現(xiàn)象是國內一個常見的法律空白地帶，雖然得到當?shù)赜嘘P部門的許可，一旦監(jiān)管部門對其采取措施，相關土地出讓協(xié)議就會被判無效。

土地擴張的考驗

在龐大集團發(fā)展過程中，土地是公司擴張的重要依靠。

土地是與廠商談判的籌碼。據(jù)龐大集團內部人士介紹，在與汽車廠商談經(jīng)銷權時，后者往往是看經(jīng)銷商的網(wǎng)點，而網(wǎng)點的擴張依靠的是多拿地。這與另一經(jīng)銷商巨頭廣匯汽車不一樣，廣匯汽車主要通過并購經(jīng)銷商來擴張，所以該公司形成了巨大的商譽。

土地還是融資的工具。招股說明書顯示，公司曾以土地使用權進行抵押取得短期借款、應付票據(jù)和長期借款。其中，長期借款方面，公司2010年6月30日資產(chǎn)負債表日之抵押借款7億元系以公司及關聯(lián)方的房屋及土地作抵押/質押，抵押/質押土地的賬面凈值約4億元。

激進的擴張，讓龐大集團面臨壓力。

公告顯示，早在上市之前，龐大集團用于構建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他非流動資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金巨大，并逐年加速增長，2008年底為10.9億元，2009年底為19.7億元，2010年底為36億元，2011年為45.4億元，2012年前三季度為30.64億元。而2010年上半年末及2009年末，龐大汽貿的資產(chǎn)負債率分別高達89.98%及84.03%，雖然在2011年因為IPO有所下降，但2012年資產(chǎn)負債率重上80%，這一數(shù)據(jù)已遠高于流通企業(yè)60%左右的平均水平。龐大集團2012年三季度財報顯示，公司2012年1-9月財務費用高達10億元，較2011年同期增加129.78%。

在龐大集團2011年8月公布的募集資金使用情況專項報告中，截至當年6月底，除原計劃募集的逾18億元投入到經(jīng)銷網(wǎng)點以及流動資金外，超募的近42億元資金已全部使用。其中，僅有13.41億元和4.99億元繼續(xù)投入到新增網(wǎng)點和購車款中，剩下資金中超過14億元被用來償還銀行貸款。同時，龐大集團2012年2月27日發(fā)行的22億元公司債亦幾乎全數(shù)用于償還銀行貸款。

事與愿違，在上市不到兩年，融資超百億元之后，由于汽車市場整體下行以及釣魚島事件對日系車銷售的沖擊等因素，龐大集團經(jīng)營業(yè)績日漸低迷。龐大集團三季度財報顯示，公司出現(xiàn)上市以來首次季度虧損，虧損額高達5.16億元。

顯然，上述困境有賴行業(yè)環(huán)境的好轉。龐大集團相關負責人表示：“可以參考三菱重工、三一重工等機械設備廠商，因為機械設備總要配備相應數(shù)量的重卡，可以說，它們什么時候回暖，我們也什么時候回暖。”他解釋說，重卡銷售在龐大汽車銷售業(yè)務中占比九成，2009年、2010年的時候，國內出現(xiàn)重卡難買的景象，但在這之后，重卡銷售開始走下坡路。