房地產復蘇曙光

中國房地產市場要回到曾經的繁榮將是一個漫長、艱難的跋涉，但復蘇已經開始，無論是宏觀數據還是近期我們對全國30家房地產開發商所做的調研結果，都支持這一判斷。

就宏觀數據而言，一到三線城市房屋銷量在上升，全國范圍房屋銷售同比負增長已經觸底；部分城市房價開始再次回升；竣工房屋面積大幅度下降，這意味著新房供應量將較為有限；監管部門降低了開發商和購房者的貸款成本，兩種類型貸款均開始緩慢增加；地方政府在積極調整房地產政策，鼓勵銷售；中國的城市化仍在進行，從較長期看，中國需要更多的房地產建設。

這些趨勢顯然是積極的，但是，宏觀數據有時會“說謊”，因此，我們希望通過對8個城市30家開發商的調查來有所驗證。

一度陷于停滯的建筑活動似已回穩。4家開發商稱，他們的建筑活動與三個月前相比大大增加了，只有5家稱其建設活動較三個月前減少了，而此前調研中有9家在減少；當被問及未來三個月的建筑活動時，10家開發商稱將增加，只有2家計劃減少，而此前調研中有9家要減少。

土地市場不活躍，交易量沒有明顯回升。半數受訪者反映，在過去三個月中，當地政府土地出售有所減少；買地方面，受訪開發商仍保持謹慎，16家受訪者稱，未來六個月不會買更多的地，這一比例高于此前調研；26家開發商多次在政府土地拍賣中受挫，這一數量與上一次調研相同。

盡管土地流拍頻現，但地方政府拒絕降低地價，有此反映的受訪者已達半數，是上期調研的3倍，這或許標志著政府官員也認為土地市場會恢復；另一半受訪者則認為地方政府仍在觀望，必要時會降價。受訪者似乎認為地價已經觸底回升。17家受訪開發商稱，其所在城市地價在過去三個月中沒有下調，而上一期調研中只有10家。

房屋銷售上揚，市場信心大增。受訪的30家開發商中有13家稱，五一假期的房屋銷量好于預期，這是自2011年10月以來銷量最好的假期。幾乎所有受訪者（總共30家中的26家）稱，其同行銷量在二季度已經回升，并創下歷史新高。

新的住房需求來自哪里？受訪者答，57%來自于首套房購買者、31%改善住房者、12%投資者。這意味著近90%的房屋銷售來自于真正的需求。我們預計今年被抑制的需求將持續推進房屋銷售。

去庫存過程也受到銷售推動，庫存似乎在下降。8家受訪公司稱，其所在城市1月份庫存低于預期（上一期只有2家），只有8家聲稱庫存增加（上一期為23家）。更多受訪者反映其所在城市房屋庫存在緩慢下降。

開發商對房價趨勢的預測出現大逆轉?，F在有24家認為房價已經觸底反彈，而之前多數受訪者還認為房價將繼續下降。

開發商們的融資成本趨于降低，流動性狀況正在改善。30家調研對象中有22家開發商表示在最近幾個月獲得銀行貸款越來越容易。除此之外，根據開發商們反映，由于基準利率兩次下調降低了銀行間的融資成本，銀行針對房地產項目開發貸款的平均利率由之前調研的8.8%下降到了如今的8.0%。30家開發商中有13家的項目中沒有未償銀行貸款，這個比例比此前調研有所提高。至于現金頭寸，16家受訪者表示有同行開發商面臨資金緊張的局面，比上次調研時減少了8家。

保障性住房建設似乎有所加速。17家開發商表示建設進程在緩慢的起步后開始加速，而7家開發商則聲稱，建設從一開始便進展迅速，這一觀點在上次調研中只得到2家開發商的認同。

總的來說，開發商們對未來前景持謹慎態度。當被問到“你是否認為房地產市場的最壞的時候已經過去”，14人回答“是”，16人回答“否”，也就是說，開發商們仍心存隱憂。