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促進房地產市場健康發展的稅收政策

2012-04-29 05:18:10陳堅
商場現代化 2012年2期

陳堅

[摘 要]房地產市場若不實現健康發展,那么在大量投機性購買推動下,將導致我國商品房價格虛高不下。從而,具有剛性需求的民眾無法進入房地產市場交易,最終使得社會民生問題不斷突顯。若要設計合理的稅收政策,首先就須滿足房地產市場發展的目標導向。作為市場而言,其不僅包含諸多的市場微觀經濟主體,還應存在一系列的制度安排。而制度安排的實施,又將引導市場主體的經營行為。

[關鍵詞]房地產市場 稅收政策 健康發展

伴隨著各級政府對房地產市場宏觀調控力度的不斷加強,目前已有30多個大中城市的商品房價格出現的下降。盡管,這一宏觀調控舉措在普通民眾與專家之間,形成了不同的價值判斷。但是,其作為遏制我國已呈畸形發展的房地產市場來說,則是必要的。

美國2007年爆發的次貸危機,實則給我國上了深刻的一課。具體體現在:房地產市場若不實現健康發展,那么在大量投機性購買推動下,將導致我國商品房價格虛高不下。從而,具有剛性需求的民眾無法進入房地產市場交易,最終使得社會民生問題不斷突顯。如何理解“健康發展”,其應包括兩個維度:(1)房地產企業能實現內涵式發展;(2)房地產市場的產品結構應該合理。前者要求企業能在資金約束背景下,能提高自身經濟效益;后者則需要在關注民生的前提下,優化企業的產品結構。

綜上所述,本文將從稅收政策安排的宏觀角度,探討促進房地產市場健康發展的途徑。

一、目前房地產市場環境分析

稅收作為國家財政收入的主要來源,對于房地產企業和購房者而言,具有強制性。然而,稅收政策安排所呈現出的傾向性,卻能有效的引導房地產市場供求雙方的行為。正因如此,這里有必要對現階段房地產市場環境進行分析。由于我國房地產市場歷來屬于賣方市場,因此本文著重探討房地產企業所面臨的市場環境。

從房地產企業資本循環的角度來看,其按照G—W……P……W`—G`的過程,完成一次資本循環過程。該企業若要實現可持續發展,則需要重復完成上述過程形成資本周轉。不難理解,只要存在對上述過程產生影響的市場因素,都會干擾房地產企業的健康經營。

1.融資渠道萎縮

由于房地產企業屬于資本、勞動密集型企業類型;并且,其生產過程的所延續的時間較長。因此,在資本周轉速度相對較慢的背景下,必然需要更多的資金供給。其中,外源性資金供給成為了該企業的主要資金來源。然而,在國家調控房地產市場,以及仍然存在的PPI、CPI指數高企背景下,企業的融資渠道已明顯萎縮。

2.外延式生產明顯

我國房地產企業外延式生產特征明顯,表現為:維持著資本有機構成不變的規模擴張態勢。這樣的擴張態勢存在兩個弊端:(1)企業經濟效益難以快速提升;(2)企業預付資金的總量較大。前者將導致企業資本周轉速度,長期處于低水平徘徊;后者則在目前的金融環境下難以為繼。

3.資金回籠困難

從目前房地產市場所反饋的信息可知:伴隨著各大中城市房價穩中有降的現狀,多數消費者已處于觀望態勢。從而,今年的“金9銀10”未能出現所預期的購房高潮的出現。這一系列的市場現狀,在企業資本周轉上所呈現出的事實便是“資金回籠困難”。

由此可見,房地產市場的主要微觀主體“房地產企業”,面對以上三個方面的困境,必將制約房地產市場的健康發展。為此,下文將為稅收政策的安排找尋切入點。

二、促進房地產市場健康發展的稅收政策原則

若要設計合理的稅收政策,首先就須滿足房地產市場發展的目標導向。作為市場而言,其不僅包含諸多的市場微觀經濟主體,還應存在一系列的制度安排。而制度安排的實施,又將引導市場主體的經營行為。在這樣的互動共生效應下,最終將促進房地產市場的健康發展。

1.具有激勵兼容的效應

制定具有傾向性的稅收政策,本身就存在激勵的效應。如,鼓勵企業內涵式經營、鼓勵企業修建經濟使用房等。但是,為了防止可能出現的激勵沖突,本文指出“應遵循激勵兼容原則”。即,各級政府在設計稅收政策時,其制度安排不僅能滿足房地產企業的利益訴求,還能使企業的經營行為符合稅收設計者的預期。從房地產市場健康發展的構成要素來看,包括:(1)資金約束下的企業理性經營;(2)規避惡意屯地現象;(3)保證項目質量;(4)確保房產的價格透明、合理等。為此,這一系統性目標能否最終實現,則在于稅收政策在制定過程中的原則把握。

2.具有外部約束的效應

目前房地產市場所出現諸多失范現象,主要仍來自于企業的機會主義行為。而產生這一行為動機的根源,則歸因于市場監管機制的確失和缺位。可以預見,伴隨著我國對房地產市場的逐步規范,上述監管問題將得到不斷完善。在此基礎上,并以稅收政策進行配合,效果將更加明顯。這里的稅收政策,則呈現為外部約束機制。即,針對不同企業的市場績效評價,給予不同企業具有階梯差異性的稅收政策。這樣一來,就與激勵兼容效應實現了耦合。

綜上所述,以上稅收原則為下文的具體制度安排提供的分析框架。受到本文主題的限定,下文將不討論具體的稅收政策條文和稅率。而是結合目前出現的問題,在原則導向下為稅收政策的合理制定提供思路。

三、稅收政策制定的思路

以下仍然按照房地產企業資本循環:G—W……P……W`—G`的順序展開討論。因此,思路的要素將由資金、生產、銷售等三個方面組成。

1.針對企業資金約束的稅收政策

目前出現的金融緊縮態勢具有強烈的針對性,其對象不僅包括房地產企業,還包括現階段的PPI、CPI指數高企現狀。為此,房地產企業合理的資金需求,必然也會受到極大的抑制。在國家大力推進保障房建設的大背景下,房地產企業仍是該項民生工程的主要實施者。為此,各級政府在制定稅收政策時,可從土地使用稅方面著手。

所謂“土地使用稅”是指,在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人,以實際占用的土地面積為計稅依據,依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。從而,各級政府在房地產企業承諾修建保障性住房的前提下,作為補償措施可以減免對該企業土地使用稅的征收。

2.針對企業生產經營的稅收政策

我國房地產企業在過去的發展歷程中,形成了一味追求利潤回報的狀態。在資本逐利性的推動下,企業往往對自身組織資源的優化,而聚焦在拼關系、拼工程數量等方面。這一傳統生產經營模式如今看來,已難以適應國家的宏觀經濟戰略安排。在此背景下,各級政府主管部門應根據房地產企業的市場績效,給予差異化的稅收政策。績效內容包括:(1)房屋質量;(2)小區環境;(3)市場外部性特征等。從而,根據這一系列的評價指標,對表現突出的房地產企業,給予減少營業稅繳納的優惠政策。不難知曉,這也形成了一種約束效應,即那些仍然遵循外延式生產經營的企業,將難以形成市場競爭力。

3.針對企業產品銷售的稅收政策

目前房地產企業的商品房普遍出現了滯銷現象,從而惡化了企業資金回籠的態勢。最終,在價值鏈的帶動下對我國金融機構帶來極大的貸款風險。為此,各級政府應根據房產成本構成,以及民眾的購買預期,對房地產企業進行價格引導。對于積極響應價格引導的企業,政府給予減少所得稅納稅的優惠政策。

綜上所述,以上便構成了稅收政策制定的思路。這里再次強調:若要設計合理的稅收政策,首先就須滿足我國房地產市場發展的目標導向。

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