新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的若干思考

賈中財(cái)

[摘 要]在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)圍繞以企業(yè)所得稅、土地增值稅及銷售收入為重點(diǎn)的稅收籌劃思路，合法采取稅收籌劃手段，解決企業(yè)納稅實(shí)務(wù)中的現(xiàn)實(shí)問題，減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益。

[關(guān)鍵詞]新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)到銷售涉及到十多種稅，占我國(guó)實(shí)體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來，國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系當(dāng)中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、披露提出了明確要求。面臨國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的雙重壓力，如何在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負(fù)以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)與復(fù)雜的成本結(jié)構(gòu)對(duì)稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營(yíng)銷售等諸多范疇，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元，管理流程復(fù)雜，必須采取與之適應(yīng)的財(cái)稅管理模式才能有效控制稅負(fù)成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。比如：開發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等；經(jīng)營(yíng)成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。

2. 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的確立，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》等法規(guī)的出臺(tái)都為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所提供的會(huì)計(jì)政策如投資性房地產(chǎn)計(jì)量基礎(chǔ)、存貨計(jì)價(jià)方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進(jìn)行稅收籌劃；此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采用資產(chǎn)負(fù)債法對(duì)所得稅進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)概念、會(huì)計(jì)工具在會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時(shí)考慮到更多的問題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考

1.對(duì)企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開發(fā)產(chǎn)品須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅，而非按照計(jì)稅毛利率的方式來計(jì)算。針對(duì)于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、營(yíng)業(yè)稅及附加等，推遲完工時(shí)間，合法應(yīng)用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時(shí)間，使貨幣的時(shí)間價(jià)值得到有效發(fā)揮，進(jìn)而達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力的效果。

2.對(duì)土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進(jìn)行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開發(fā)項(xiàng)目之初確定最終用戶，定向開發(fā)，合作建房，開發(fā)完成后收取勞務(wù)收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開土地增值稅的征稅范圍，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費(fèi)用、折扣價(jià)銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達(dá)到減稅的目的；或是適當(dāng)追加項(xiàng)目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，在提升品牌美譽(yù)度、促進(jìn)銷售的同時(shí)，也可以增加可扣除項(xiàng)目的金額，減少應(yīng)付稅額。

3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅收籌劃。不動(dòng)產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時(shí)間帶來了稅收籌劃空間。準(zhǔn)則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的銷售以不動(dòng)產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但從房地產(chǎn)銷售情況來看，由于房?jī)r(jià)趨勢(shì)走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷售的主要營(yíng)銷策略。對(duì)此，為體現(xiàn)會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)也應(yīng)按合同約定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到延遲收入確認(rèn)時(shí)間和繳納各種稅款的目的，對(duì)于預(yù)售房款的會(huì)計(jì)處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，同時(shí)還獲取了稅款資金的時(shí)間價(jià)值，側(cè)面達(dá)到了節(jié)稅的目的。

四、結(jié)語(yǔ)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)布和實(shí)施是中國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)界與國(guó)際接軌的重要舉措，也是中國(guó)會(huì)計(jì)改革的歷史中的飛躍式進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財(cái)會(huì)人員尤其要重視新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來的諸多變化，深入了解企業(yè)實(shí)際狀況，熟練掌握國(guó)家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運(yùn)用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實(shí)務(wù)中的一些問題。

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