中國住房養(yǎng)老保險模式

人口出生率降低、醫(yī)療水平提高、社會福利增進、生活質(zhì)量提高、人口壽命延長等現(xiàn)象將中國匆忙帶入了老齡化社會。在國家統(tǒng)計局公布的第六次人口普查數(shù)據(jù)中，大陸31個省份和現(xiàn)役軍人的人口中，0-14歲人口占16.60%；15-59歲占70.14%；60歲及以上人口占13.26%，其中65歲及以上人口占8.87%。盡管匯豐銀行近日公布的一項調(diào)查顯示，高達62%的中國人認為他們退休后會比父母過得好。這一比例僅次于印度的69%列全球第二，遠遠超過了許多發(fā)達國家。但退休后如何贍養(yǎng)父母也成為中國人較為擔(dān)心的問題。有29%的人稱這可能是導(dǎo)致退休后發(fā)生財務(wù)問題的原因之一，這一比例在全球居首。

一、住房養(yǎng)老保險模式及其效用

1.住房養(yǎng)老保險模式及其運行

住房養(yǎng)老保險模式（Home Equity Pensio Insurance model，簡稱HEPI）主要是以產(chǎn)權(quán)獨立的房產(chǎn)為標的，以有房產(chǎn)的老年人為對象，將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險公司申請辦理住房養(yǎng)老保險，再由保險公司通過年金支付形式，定期向投保人支付養(yǎng)老金，從而達到解決養(yǎng)老問題、提高養(yǎng)老水平的保險制度安排。

（1）擁有房產(chǎn)的老人向保險機構(gòu)提出投保HEPI申請。

（2）保險機構(gòu)受理申請后，委托房產(chǎn)評估機構(gòu)對房產(chǎn)進行估價。雙方簽訂養(yǎng)老保險合同。

（3）養(yǎng)老保險合同生效，保險機構(gòu)有義務(wù)在老人去世之前為其建立專門賬戶，按照約定定期提供養(yǎng)老年金供其養(yǎng)老。

（4）等老人去世后保險機構(gòu)將該房產(chǎn)收回，通過拍賣出售等形式處置該房產(chǎn)，并用所得收益補償前期的養(yǎng)老金支付款項。

（5）保險機構(gòu)與房產(chǎn)繼承人依據(jù)保險合同，在支付保險機構(gòu)保險費后清算其剩余凈值。

（6）政府將通過立法、政策扶持、稅費減免、監(jiān)管督查、信息咨詢和提供資金擔(dān)保等形式發(fā)揮作用。

住房養(yǎng)老保險其本質(zhì)就是在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保住房使用權(quán)的前提，將所居房產(chǎn)轉(zhuǎn)換套現(xiàn)，成為養(yǎng)老期間的一筆穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。它借助于保險金融工具將房產(chǎn)與養(yǎng)老有機地結(jié)合在一起。這一做法很像是保險公司用分期付款的方式，從投保人手中買房。

2.基本核算公式

對一定年齡以上的擁有住房的人士提供按月支付的保險金，至借款人去世后取得房產(chǎn)的處置權(quán)是住房養(yǎng)老保險的最基本操作模式。考慮到通貨膨脹因素以及隨著年歲的增高，老人因為疾病等原因?qū)τ谫Y金的需求量也會提大，因而將模型設(shè)定為年金增長模型較為合理，以下為計算公式：

C=FV×(r-g)÷((1＋r)ⁿ-(1＋g)ⁿ)

其中，C為保險公司首期支付給老人的養(yǎng)老金；r為與該風(fēng)險相對應(yīng)的市場投資平均收益率；g為年金增長率，可按照GDP的年實際增長率處理成月度數(shù)據(jù)計算；FV為合同期末房產(chǎn)的處置價格；n為年金期數(shù)（月）；（在公式中r≠g）。

案例：假設(shè)一個老人60歲末將其房產(chǎn)抵押給保險公司，80歲初去世（共有20年，240個月從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老金），老人去世后保險公司將其房產(chǎn)拍賣得到150萬元。這20年間的與該風(fēng)險相對應(yīng)的市場投資平均收益率約為6%，GDP的年實際增長率約為8%。則根據(jù)上面的計算，保險公司從合同訂立后按月支付的養(yǎng)老金，也即老人每月所能領(lǐng)取到的養(yǎng)老金如表1所示：

以上的財務(wù)計算表明，理論上，通過這種逆向按揭，房屋所有人可以實現(xiàn)不動產(chǎn)向流動資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，并用若干年后放棄不動產(chǎn)的處置權(quán)換取在世時穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，同時仍有房屋的使用權(quán)，做到了住房養(yǎng)老兩不誤。

當然，以上僅為簡化模型，并且也僅僅是可能的多種養(yǎng)老保險之一。限定為年金增長模型并且規(guī)定按7%的年增長率也僅僅是很多貸款品種中的一種具體形式，畢竟有些老人隨著年齡的增長其消費欲望也會減弱，而可能更愿意在還相對年輕時獲得多的資金供消費，并且增長率大小也可雙方進行協(xié)商。此外，由于人為的限定了房屋到期的估價（FV）、老人的存活時間（n），并且也假設(shè)貸款利率水平（r）在這一時期內(nèi)保持不變，而實際上這變量均為不確定參數(shù)。因而上述年金增長模型僅僅是從理論角度進行估計。

3.住房養(yǎng)老保險效用

（1）增進老年投保人福利。辦理住房養(yǎng)老保險后，老年人就可以用自己身故后的房產(chǎn)余值，來換取生前的較好生活。其福利水平的提高如圖1所示。假設(shè)老年人不投保住房養(yǎng)老保險，其可支配收入水平為YY，它與福利效用無差異曲線相切于E點，E點是YY預(yù)算約束下所能實現(xiàn)的最大福利水平。如果老年人投保，由于保險公司根據(jù)房產(chǎn)凈值定期向投保人支付一定數(shù)量的現(xiàn)金，投保人可支配收入有較大增加，其收入水平由YY向外移動到Y(jié)1 Y1，它與效用無差異曲線相切于E1點，福利水平最大化點由E外移到E1點。

（2）提高投保人現(xiàn)期消費水平。人的一生可以分為工作階段和退休階段，其收入主要來自于工作階段。在我國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式下，人們一般以犧牲工作期間的消費為代價，將工作階段的收入通過各種形式預(yù)留部分以備將來養(yǎng)老之用。住房養(yǎng)老保險的推出可以緩解這一狀況，使人們對未來養(yǎng)老期間收入預(yù)期確定化，在工作期不必極力抑制當期消費，甚至可以將其用于購買新房，改善生活居住水平，晚年再用這一住房來承擔(dān)養(yǎng)老功用。

（3）減輕子女的養(yǎng)老負擔(dān)。退休老人的收入來源主要是親屬資助、退休金和少量勞動所得。隨著 “四二一”、“四二二”家庭將大量涌現(xiàn)，未來家庭贍養(yǎng)老人的義務(wù)將變得沉重。目前開辦的商業(yè)保險養(yǎng)老和社會保障養(yǎng)老，因資金短缺也無法全部承擔(dān)起重任。隨著人們自有房產(chǎn)擁有量的逐步增加和房產(chǎn)質(zhì)量的改善，以房養(yǎng)老可成為家庭養(yǎng)老一個可選擇方案。老年人通過住房養(yǎng)老保險獲取養(yǎng)老年金，可以在一定程度上替代、減輕子女的養(yǎng)老負擔(dān)。

（4）盤活房產(chǎn)市場，提高房產(chǎn)利用效率。住房養(yǎng)老保險的開辦，一方面可以刺激人們將原來用于養(yǎng)老的收入用于購房，改善住房消費，增加住房需求；另一方面，等老人去世后保險機構(gòu)通過房地產(chǎn)市場拍賣出售，增加了房地供應(yīng)，盤活了房產(chǎn)市場，提高房產(chǎn)利用效率。

（5）拓寬保險機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍，促進其可持續(xù)發(fā)展。保險公司可以利用自身優(yōu)勢，將保險資金用于住房養(yǎng)老保險，間接進入發(fā)展前途好收益可靠穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。另一方面保險機構(gòu)可以將每年收取的大量養(yǎng)老金，用于支付辦理住房養(yǎng)老保險的養(yǎng)老年金。兩條現(xiàn)金流的一出一進，可以大大擴充資本金，提高資產(chǎn)質(zhì)量，增加新的利潤增長點，培養(yǎng)自身抗風(fēng)險能力。

（6） 緩解政府的養(yǎng)老壓力。養(yǎng)老是涉及到社會穩(wěn)定的大問題。住房養(yǎng)老保險將每個家庭都具有的房產(chǎn)與養(yǎng)老有效結(jié)合起來，能大大緩解政府的養(yǎng)老壓力，減輕養(yǎng)老保險基金支出的負擔(dān)。

二、住房養(yǎng)老保險模式國際借鑒

住房養(yǎng)老保險模式是反向抵押貸款的一種形式。在國外，反向抵押貸款最早起源于荷蘭，而使用比較普遍的要數(shù)美國。具體有房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（Home Equit ConversionMortgage，簡稱HECM） 、房屋保留計劃（Home Keeper）和財務(wù)自由計劃（Financial Freedom） 等品種。政府擔(dān)保的貸款如HECM，貸款額度低，費用少。私人提供的貸款限制較少，貸款額度高，費用高，如財務(wù)自由計劃。在美國HECM最受歡迎，約占全美反向抵押貸款市場的95%。“美國模式”之所以能成功實施，主要歸結(jié)為以下幾個方面：

1.美國政府的支持和有效監(jiān)管

政府為促進反向抵押貸款市場的順利發(fā)展，直接或間接地參與改進產(chǎn)品設(shè)計、完善風(fēng)險規(guī)避機制、制定完善的法律、法規(guī)規(guī)范用以監(jiān)管市場的發(fā)展，保護各方利益，并促進市場競爭，推動市場發(fā)展。同時，美國政府制定了完善的消費者保護機制。如果貸款人宣布破產(chǎn)，那么借款人就可能領(lǐng)不到貸款。但政府指定機構(gòu)發(fā)行的HECMs產(chǎn)品，有了聯(lián)邦政府擔(dān)保消費者就沒有了這個擔(dān)憂。

2.完善的房地產(chǎn)市場和金觸市場

美國由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房貸款抵押公司等共同組成的房地產(chǎn)二級市場，與聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦儲蓄等政府機構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證了反向抵押貸款的低風(fēng)險和高回報。多種形式的房地產(chǎn)信用活動也使得住房金融市場具有極大的活力和極好的流動性，這使反向抵押貸款養(yǎng)老模式具備了發(fā)展的基礎(chǔ)。

3.雄厚的金融人才儲備

把市場調(diào)研得出的數(shù)據(jù)資料通過保險精算、金融工程等技術(shù)手段處理，設(shè)計各種可行的方案，并計算各方案的定價、風(fēng)險以及推行結(jié)果等，這樣可以設(shè)計出多種類型的產(chǎn)品，以滿足不同類型的消費者的需求，比如HECMs適合低價房屋的業(yè)主， Home keeper適合中等價位房屋的業(yè)主，而私人機構(gòu)推行的 FinanoialFreedom則滿足了高價房屋業(yè)主的需求。

4.非傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念

2007年美國爆發(fā)的次貸危機引發(fā)全球恐慌。2009年7月，美國兩大抵押貸款巨頭房地美（FreddieMac）和房利美（FannieMae）已從紐交所退市。退市后，“兩房”股票將在場外柜臺市場交易。美國爆發(fā)的次貸危機給我國住房抵押貸款敲響了警鐘，但這不能成為我國金融創(chuàng)新裹足不前的借口與理由。我們客觀地評價金融創(chuàng)新不但促進了美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也提高了美國人的居住條件，美國爆發(fā)的次貸危機不在于金融創(chuàng)新，而在于創(chuàng)新過度。實質(zhì)上，住房抵押貸款與反向抵押貸款在風(fēng)險防范方面有實質(zhì)區(qū)別。前者是貸款人用未來收入分期歸還金融機構(gòu)支付的住房貸款，抵押物除去貸款，凈值較少；而后者是在抵押所有房產(chǎn)的基礎(chǔ)上，金融機構(gòu)分期支付老年人一定的現(xiàn)金流，抵押物凈值較大，足以支付保險機構(gòu)提供的養(yǎng)老年金。

住房養(yǎng)老保險模式借助保險金融工具，將房產(chǎn)與養(yǎng)老有機地結(jié)合在一起，是我國應(yīng)對未來復(fù)雜養(yǎng)老局面的一種金融創(chuàng)新。它可以在增進老年人福利、提高現(xiàn)期消費、減輕子女養(yǎng)老負擔(dān)、盤活房產(chǎn)市場、提高房產(chǎn)利用效率、拓寬保險機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍和緩解政府養(yǎng)老壓力等方面發(fā)揮重要作用，實現(xiàn)多方共贏局面。

我國發(fā)展住房養(yǎng)老保險模式具有廣闊市場。在實際操作中：一是要有超前的理財與養(yǎng)老觀念；二是要培養(yǎng)專門人才和專門知識，設(shè)計適合我國現(xiàn)狀的金融品種；三是完善房地產(chǎn)和金觸市場；四是要特別注意用于反向抵押貸款的基礎(chǔ)資產(chǎn)─房產(chǎn)的質(zhì)量及其變化，避免信用泛濫和風(fēng)險過度積累；五是加強政府的支持和有效監(jiān)管，始終堅持保險機構(gòu)審慎經(jīng)營原則。六是在發(fā)展路徑上，可以就一個品種、一個地區(qū)逐步向多個品種、多個地區(qū)乃至全國推廣。

（作者單位：北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院）