關于近十年來房地產市場與調控政策的思考與認識

○王 鋒 （深圳市房地產研究中心主任）

從2001年以來深圳房地產市場的波動看，深圳房價在前四年基本保持平穩，保持著近10年來每平方米5000—6000元的水平。然而，如同任何事物一旦量變達到一定程度的情況下必然產生質變一樣，深圳房價在2005年以后突發性地產生了質的變化。2005年深圳住房均價為7040元，比上年增長17%；2006年住房均價為9240元，比上年增長31%；2007年住房均價為13370元，比上年增長45%；2008年由于全球金融危機對中國經濟的影響，深圳房價有所回落，但降幅也不過4.3%；2009年深圳房價達到14858元，再度上漲16%；2010年深圳房價達到有史以來最高價20297元，漲幅高達36.6%。深圳房價在近10年后半程的加力上漲不是一個個案，同期北京、上海、廣州，乃至中國的二線、三線城市房價均不同步地快速上漲，只不過包括深圳在內的一線城市領先上漲，二、三線城市隨即加速。據國家統計局統計，2011年1月，桂林、岳陽等三線城市房價也已開始領漲全國。

一、房價上漲的原因及產生的住房問題

一是中國經濟的多年持續快速增長、中國城市化的快速發展，帶來房地產市場外部環境的巨大變化，并導致城市住房需求大幅增長，這是導致深圳等國內大城市房地產市場快速發展、房價持續上漲的主要原因。自1999年中國GDP走出1992年以來增幅持續遞減的趨勢后，開始出現增幅持續遞增，從1999年的8%持續增長到2007年的13%，2008、2009兩年盡管受國際金融危機影響增幅分別回落到9%、8.7%，但2010年在持續的經濟刺激政策和內外增長動力的作用下，漲幅再次上升到兩位數達到10.3%。中國經濟長達10年的高速增長，加速了中國城市化進程，大大增加了城市的實際人口；而經濟高速增長帶來的居民收入水平的不斷提高和財富積累，提高了居民購買住房的能力，使得城市尤其是大城市住房需求大幅增長。在這種需求持續增長的背景下，房價持續上漲成為一種必然的趨勢。

二是住房投機加速住房價格上漲，而貧富差距的拉大是造成住房投機加速、房價加快上漲、中低收入居民家庭產生住房困難的重要原因。2005年以后，特別是近兩年，隨著中國經濟的持續增長，貨幣政策持續寬松，資金流動性充裕，使得各類資產投機特別是房地產投機的動力不斷增加。而據統計分析，目前，中國城鎮中低收入家庭恩格爾系數接近45%，基尼系數達到0.5，貧富差距明顯拉大。貧富差距的拉大使得低收入者收入增長會更慢，其住房消費能力也更差；而高收入者收入增長更快，其住房投機愿望也更加強烈。在這種情況下，具有資金優勢的高收入者蜂擁入市，“以少占多”地獲取住房資源，并使得住房需求不斷疊加放大，導致住房價格不斷上漲和扭曲，并使得有限的住房資源更加稀缺，進一步推動價格上漲。這種內部的惡性循環，也導致了住房領域的貧困化趨勢加大，住房困難家庭不僅是城市的低收入家庭，也逐漸擴大到城市中低收入家庭甚至中等收入家庭，進而導致城鎮住房困難群體不斷增加，住房領域的結構性矛盾進一步凸顯。

三是住房供應對住房需求的結構性偏離是導致住房價格高漲、中低收入家庭存在住房難的重要原因。住房供應對需求的偏離有兩方面：一是總量上的偏離，二是結構上的偏離。在中國快速城市化過程中，總量上的偏離或不平衡盡管是長期導致房價上升的原因，但近年來結構上的偏離對房價的影響更大，其中的主要影響因素有公共住房短缺、住房戶型過大、房屋租賃市場發育不良等。首先，公共住房短缺是導致供應對需求結構性偏離的一個重要原因。從世界各國住房供應方式看，任何國家的住房供應制度都是在純福利分配和純市場調節兩者之間的廣闊區間作選擇，沒有哪個國家會完全摒棄住房的福利性分配，否則會使政府缺失保障公民基本住房權利的責任，進而造成社會不公平。新中國建立后的較長時期，我國實行住房公有制，住房作為純福利品，導致國家背負較大財政壓力，同時也并沒有帶來住房占有的均等化和住房需求的滿足，反而導致城鎮住房的極度短缺與分配不公。相反，近10多年來，在國家停止住房實物分配、加快發展住房市場化的政策背景下，盡管此間仍然保留了經濟適用房、廉租房的公共住房形式，但公共住房的實際發展和供應情況并未得到各地重視，住房資源的供應幾乎全部由市場承擔。公共住房供應對需求的偏離，最終導致中國城市尤其是大城市住房市場的失靈，房價飆漲，住房困難家庭不斷增多，住房問題成為當前中國社會比較突出的社會問題。

其次，住房戶型趨于豪華是導致供應與需求偏離的重要因素。根據住房經濟理論，從住房面積與住房舒適度的關系看，兩者關系為冪函數關系，面積增長超過一定范圍舒適度增速逐步衰減，而住房價格與面積則一般為線性關系。兩種曲線交叉點以內的住房面積中，會產生購買住房的凈效用最大值。由此可見，住房戶型面積并非越大越好，特別是在中國人多地少的背景下，過多開發大戶型住房，還會形成少數人占有過多的住房資源，使得單位土地上的住房套數減少，客觀上造成對廣大城鎮普通居民家庭住房供應的減少，并使得住房供應與需求偏離，導致供求關系緊張。此外，從房價收入比的構成看，住房面積過大也會造成一套住房的房價收入比大大增加，從而降低普通居民家庭的購房能力。由此可見，住房戶型的小型化、合理化，對解決住房供應結構對需求的偏離作用重大，在一定意義上，改善住房戶型供應結構，比促進房價下降更為重要。

最后，住房租賃市場發育不足也是導致住房供應結構不合理、供給偏離需求的重要因素。租賃方式是一種非常好的住房解決方式，從而在國外廣為流行，以租賃方式解決住房問題的比率多為40%～50%左右。然而，由于中國傳統的安家置業觀念，以及受大城市住房資源總體有限的影響，城市居民傾其所有家產且借債、借貸投入到對住房所有權的競爭。據2011年2月底溫家寶總理接受新華網訪談介紹的有關數據，中國家庭自有住房率高達80%，北京擁有住房最低的平均年齡僅有27歲，這在世界上連發達國家都是比較少的。由此可見，目前中國各大城市在住房的消費方式上存在很大的問題，買賣市場遠遠活躍于租賃市場，同時這也反映出租賃市場發展的滯后和不足，未能適應居民收入的梯度層次而調整供應結構，滿足租賃需求。

二、房地產調控和住房政策

以上分析總結導致房價持續上漲的主要原因和產生的住房問題。當然，有什么問題就應當有相應的解決辦法和措施，這就是另一大主題“房地產調控”或住房政策的內容。

十年來，中國的房地產調控與房價走勢一樣也經歷了兩個大的階段：2005年以前，盡管已開始控制房地產投資過快增長，但是總體上看，對房地產市場還是給予鼓勵發展或促進發展的。而2005年以后，隨著房價持續快速上漲，市場機制開始出現失靈，城鎮中低收入居民家庭住房困難逐步顯現出來。這種情況下，我國住房和房地產發展的基本政策開始出現調整，不再過于強調市場機制的主要作用，而是通過公共住房政策的運用、住房保障制度的完善、保障性安居工程建設的加快，形成雙軌制的住房供應模式；同時，通過調整住房供應結構，增加普通商品住房供應，以及實施保障合理消費、抑制投資投機的差別化金融稅收政策，直至限購、限價等行政手段，遏制房價過快增長，促進房地產市場穩定健康發展。這些政策精神，在2005年以后國務院陸續出臺的“國辦發[2005]26號文”、“國辦發[2006]37 號文”、“國發[2007]24 號文”、“國發[2010]10 號文”，以及近期出臺的“國辦發[2011]1號文”等都有明確表述，且調控政策不斷趨于嚴格甚至嚴厲。

總體來看，中國地方政府房地產調控的手段和措施總體與國家房地產調控政策一致。這是因為，中國特殊的集權體制，使得房地產調控采取的主要手段，如金融政策、稅收政策，乃至一些嚴厲的行政手段，地方一般沒有自行創新的權利，通常是國家制定、地方執行。這種體制背景容易造成住房和房地產政策全國“一刀切”的情況，并使得房地產調控失去針對性、有效性，甚至產生對經濟發展、市場發展，乃至居民合理住房消費的“誤傷”。進一步地分析看，房地產調控還存在以下問題。

從主觀因素看，我們對中國市場經濟規律認識仍存在局限性，對住房問題和住房政策也缺乏深度的探索，這是導致宏觀調控效果有限、調控政策不夠科學的重要因素。以深圳為例，在國家2005年持續實施的宏觀調控作用下，2007年10月以后，深圳房價已開始出現調整。2008年，在國際金融危機影響下，深圳經濟下滑明顯，房價大幅回落。2009年，國家調控政策出現大幅度反轉，在“保增長、促發展”的經濟政策以及鼓勵住房消費、刺激內需增長的房地產促進政策作用下，之前嚴厲的調控政策出現放松，住房消費快速增長，而投資投機需求也再度膨脹，這樣也使得中央和地方都陷于“刺激消費—控制投機”的交替矛盾之中。同樣，在近期（2010—2011年）新一輪的房地產市場宏觀調控中，為了遏制房價的再度快速上漲，中央已要求各地采取強有力的行政干預措施，不僅要限制購買住房，今后可能通過控制房價增長目標限制價格的增長。當然，這樣的措施和手段，不排除為保障性住房爭取時間和空間、從根源上解決住房問題的戰略考慮，但是這也會產生今后市場加劇過熱的重大隱患；若干年后，一旦限制性條件解除，被強力壓抑的住房需求包括消費需求和投機需求將同時爆發，供求關系將再度緊張，房價可能再度暴漲，屆時宏觀調控的難度將更大。

從上述分析可見，對中國現時住房政策或房地產宏觀調控政策的把握確實是一件非常困難的工作。總體來看，中國十年來任何一項房地產調控政策的實施，短期內都難以取得“立竿見影”的實施效果。例如通過增加土地供應平衡供求關系，除了城市土地資源緊缺的影響外，還受制于住房項目的自然建設周期，土地供應具有對需求的時滯性，短期內難以使市場供求關系發生明顯轉變；通過緊縮信貸來抑制投機性需求，執行中除了難以界定投機與合理消費的關系外，客觀上由于流動性的充裕和低利率貨幣政策的實施，實際上相當一部分調控政策的效果已被抵消。由此可見，在進行房地產市場宏觀調控過程中，期望調控政策一步到位、立竿見影，實際上是不現實的，出現市場或房價的大幅波動也是正常的，要想在中國市場經濟的初級階段完全把握房地產市場的運行規律，客觀上講難度還很大。

當然，總結這十年的歷程，還是有些經驗教訓值得吸取，以避免今后再遭波折。例如在每一項調控政策實施時，事先應當對相關影響因素進行全面分析，妥善處理好當前和長遠的關系，盡可能避免只顧眼前、累計后期的政策負面效應；針對中國不同區域經濟社會發展背景的不同，給予地方政府更大的自主權，使地方結合實際有針對性地進行調控，而不是一刀切；在調控政策設計中，應當盡可能地采取經濟手段，盡量減少行政手段的過度干預，以避免房地產市場出現大起大落現象，影響經濟社會的穩定健康發展。這些都是我們今后應當吸取的經驗教訓和應注意的重要問題。