新形勢下城市廉租房供給模式研究

○徐 新

（河海大學商學院 江蘇 南京 211100）

2011年5月12日，國土資源部公布了2011年的住房土地供應計劃，今年全國保障性安居工程計劃供地7.74萬公頃，財政部已累計下撥2011年中央補助保障性安居工程專項資金617億元，今年無疑是政府在信貸以及土地供應等各方面對保障房建設支持力度最大的一年。在2011年5月3日發布的《關于積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》文件中，國資委要求各中央企業進一步加大對保障性住房開發建設的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發建設，而這也是國資委首次下發專門文件，要求央企參建保障房。因此，優化保障性住房尤其是廉租房供給模式，已成為住房保障問題的重中之重。

一、廉租房的供給模式

保障性住房是指由政府提供的，限定建設標準、供應對象和銷售價格或租金標準，具有保障性質的住房，具體包括社會保障性商品房、社會保障性租賃房、安置房等。廉租房供給模式是指租金補貼、實物配租和租金相結合的形式。租金補貼是指市、縣人民政府向符合條件的申請對象發放補貼，由其到市場上租賃住房；實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規定標準收取租金。

1、實物配租模式

（1）新建保障性住房。新建保障性住房是指政府為了解決住房問題，專門出資修建廉租房，通常這些新建的住房建筑面積均以小戶型為主，由政府根據申請者的需要，提供各種輔助設施。新建保障房模式在我國應用比較廣泛。（2）收購空置商品房。在商品房空置率居高不下，而廉租房供不應求的局面下，我們可以考慮由政府收購部分滯銷的房子以及一些“尾盤”等等，將其轉化為廉租房。（3）收購過濾住房和二手房。住房過濾是指隨著住房消費者收入的增加或住房自身的老化，住房這種耐用品在其生命周期內被不同收入階層的住房消費者傳遞、過濾。（4）騰退公有住房。公有住房產權歸國家所有，居住者只有使用權。政府可以直接將國有住房收回，將其轉化為保障性住房，出租給符合條件的保障群體。（5）利用待拆遷改造住房。

2、租金補貼模式

（1）限定性租金補貼模式。該模式是指政府按照一定的配租標準為保障對象提供租金補貼，補貼只能一次性用于政府指定的區域內的住房消費。（2）非限定性租金補貼模式。該模式中保障對象可以在領取租金補貼后租住小于配租標準的租房，節省的補貼部分可以積累至下一次租房時繼續使用，租金補貼也可以用作其他消費。（3）租金核減模式。該模式是指政府對已經租住的廉租和公租對象，據配租標準減免其已交房租中的超額部分。（4）租金補貼還貸模式。

二、廉租房供給模式的比較分析

1、廉租房供給模式的成本分析

廉租房供給模式成本分析指標體系由目標層、準則層和要素層組成。指標體系的層次分析如圖2所示。目標層即效益I與成本C之比最大，準則層包括經濟準則和社會準則兩方面的內容。

根據上述指標，我們通過構建成本函數模型來分析，利用NPV法進行折現，設折現率為r，從廉租房模式啟動到退出機制啟動之間的年份為t，t=1，2，3…，n，根據表1中變量中各含義構造出各供應模式的成本函數。

2、廉租房供應模式的收益分析

廉租房的公益性決定了其外部性，因此在考慮廉租房效益時，應考慮外部正效應（對經濟增長對沖、對消費拉動效應）帶來的效益以及保障對象得到的效益。廉租房的供給模式收益函數為實物配租收入f（Ur0）、外部效益Ue和保障對象效益Us之和。

I=f（Ur0）+Ue+Us（其中Ur0為實物配租的年租金收入）。

表1 廉租房供給模式成本函數中變量含義

圖1 廉租房供給成本影響因素指標體系

三、廉租房各供給模式比較及適用性分析

1、新建廉租房供給模式

該模式收益成本函數比為：

由上式可知，政府新建廉租房的優劣勢在于：（1）優勢：有效解決短期住房不足問題。興建面積適宜的廉租房能緩解房源短缺問題；CB（B，S）的建設費用能解決大量的就業問題，大量的保障房建設后又能促進社會消費；形成標準化的物業管理。物業管理費和維護費用有利于提高保障對象的居住福利水平。（2）劣勢：政府財力投入巨大。新建導致CB（B，S）過高，政府財力負擔加重；集中修建在城市中心地帶土地機會成本COL（E）較大，而在城市邊緣地帶又造成基礎配套設施完善的困難，容易產生“貧民窟”等社會問題。

適用性：政府新建廉租房模式中政府出資修建模式適合于低等級住房嚴重短缺且政府財政支持能力較強的城市。合作建房模式適用于民營資本活躍或企業閑置土地較多的城市。

2、收購住房供給模式

收購住房供給模式包括上述的收購閑置商品房、過濾性住房以及二手房等模式。該模式的收益成本函數比為：

上式將CA1和CA2統歸為收購資金CA，由此分析可知收購住房的供給模式優劣勢在于：（1）優勢：快捷找到充沛的房源；由于過濾性房屋的老化問題，收購成本 CA（N，S）小于 CB（B，S），從而降低政府壓力；混合居住減少社會問題。收購住房模式避免了城市邊緣地區基礎設施配套費用的負擔，使保障對象生活便捷，提高了保障對象的效益Us。（2）劣勢：一次現金支付能力要求高，政府需有較強的付現能力。

適用性：該模式適用于住房二級市場發達，空置商品房及過濾性住房數量較大，且政府付現能力較強的城市。

3、騰退公有住房的模式和待拆遷住房改造模式

騰退公有住房模式的收益成本函數比為：

該模式的前提條件是被騰退的住房是安全的，現狀是公房剩余可騰退的數量很少。同前幾種模式相比，具有成本小的絕對優勢，不足在于可用數量小，年久老化嚴重，質量安全問題突出。該模式在各城市均可適用，作為主要供給模式的有效補充。

4、租金補貼的供給模式

在租金補貼的四種模式中，租金補貼還貸購房模式前提條件是購買了廉租房，因此和政府購建供給模式結論相似。其他三種模式的成本收益函數比為：

上述三種供給模式的優劣勢在于：（1）優勢：相對于實物配租而言，沒有購房費CA（N，S）、建房費CB（B，S），有效利用土地的機會成本COH（E）；退出機制執行有效。相對于實物配租而言，這三種租金補貼的退出機制簡單。（2）劣勢：房源尋找困難；監管成本高。由于失去了原來建立起來的社會信息圈子，缺乏積極的社會監督機制，會給廉租家庭的管理帶來困難。

適用性：租金補貼模式適用于租賃市場發達且小戶型房源數量較多的城市。

四、應對策略及建議

1、明確保障對象

造成保障房供給困難的深層原因在于對保障對象比例確定和對象認定上，只有明確了保障目標并提出相應的保障標準和準入門檻，才能指導合理的保障房供給。

2、確保資金來源

當前阻礙我國廉租房供給的最大障礙是資金缺口，多元化有效的融資手段是保障房供給的有力保證，政府應實行優惠政策吸引民間資本，積極嘗試PPP等聯合融資模式，有效利用信托基金如REITs融資模式，同時加大對住房公積金的有效利用。

3、供給模式權變

保障性住房的復雜性決定了其供給的地域差異，我國城鎮保障性住房供給不能依照一致的標準，土地資源不足的城市應側重從收購住房和租金補貼角度入手，而閑置土地較多的城市可以有效利用資源，積極采用企業自建的模式等。

此外，健全基本保障房法，加大監管和透明度，建立合理的退出機制，是實現保障性住房有效供給的前提，也是本文有待繼續深入研究的問題。

[1]文林峰：完善住房保障體系的若干政策思路[J].中國房地產，2005（3）.

[2]張艷：廉租住房保障之實物配租研究[J].理論導刊，2010（8）.

[3]王麗玫：促社會和諧的保障性住房混合建設模式研究[J].山西建筑，2010（10）.

[4]陳筱、湯玉剛：住房過濾模型的發展與政策啟示[J].經濟體制改革，2009（5）.

[5]郝永濤：我國城鎮廉租房建設的房源供應研究[D].重慶大學，2007.

[6]紀志偉：我國廉租房供給問題研究[D].重慶大學，2007.

[7]杜麗霞：廉租住房供給模式研究[D].貴州大學，2008.