德國房地產金融政策介評

在美國次貸危機引發全球經濟衰退后，作為傳統經濟強國的德國，其房價并沒有像歐盟中的英國、西班牙等國房價那樣出現大幅波動。受益于“二戰”結束后以來形成的特有的房地產金融模式，德國房地產市場在幾十年中保持了供求基本平衡和價格總體水平較低的發展態勢，抗風險能力一直較強。

德國房地產市場發展的突出特點

住房價格多年穩定維持在較低水平。在過去的十年中，大多數歐洲國家的房價上漲了兩倍左右，但同期德國平均物價水平漲幅每年約為2%，名義房價每年上漲約1%。也就是說，扣除物價上漲因素，德國房價實際以每年1%的速度“縮水”。自1977年至今，德國的平均房價上漲了約60%，而同期個人名義收入已增長近三倍，如在2009年，德國的人均月收入為2400～3000歐元，同期普通住宅的銷售均價為每平方米1000～2000歐元。按匯率折算后，其價格也低于我國許多大城市的房價水平，但德國的人均工資水平是我國的10～20倍。

更強調行業的社會福利屬性而非支柱產業特征。德國是歐洲人口最多的國家，在“二戰”結束后和東西德統一后也曾是歐洲“住房荒”最嚴重的國家之一。與英美等國相比，德國更強調房地產行業的社會福利屬性。德國憲法第20條明確規定“德國是一個高福利的國家”，因此，對居民的住房保障也成為政府的首要政治目標之一。與此相應，德國政府沒有把房地產尤其是住房建設作為經濟增長的“支柱產業”之一，其最直接的證明是德國的房貸總額占GDP比重一直維持在43%左右，相對穩定。

形成了成熟完善的房地產市場體制。德國政府鼓勵自建房和合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷。合作社共同建房是德國住宅建設的主要組織形式之一，政府對其給予多方面的政策幫助，合作建房量占每年新建住宅總數的比例超過30%。德國通過這些方式建立起了多渠道的住房供應體制，從而擺脫了聽任開發商任意定價的局面。發達的房屋租賃市場也是德國房價穩定的重要保證。德國的租賃住房率達58%，77%的年輕人都是“租房族”。

主要的房地產金融政策

住房儲蓄計劃。與美國的住房抵押貸款模式和新加坡的住房公積金模式不同，德國實行獨特的住房儲蓄合同貸款模式。該模式是一個封閉運轉的融資系統，獨立于德國的資本市場，存貸款利率不受資本市場供求和通貨膨脹等因素的影響。該模式的實質是“合作”而非贏利，即購房者與銀行簽訂購房儲蓄合同，當購房者的儲蓄達到未來需要貸款額的一定比例時，可以按低于市場利率的價格獲得購房貸款。住房儲蓄合同貸款金額大約占到德國房貸總額的一半，另外20%的部分來自家庭儲蓄，剩余三成左右的住房貸款來自商業貸款。這種以儲蓄為基礎的房貸模式能夠幫助居民形成理性、有計劃的住房消費理念和消費行為，較好地防范信用風險。此外，政府對住宅價格的有效調控，以及住宅價格的相對穩定，保證了居民儲蓄的購買力不會發生大的變化（貶值），這也保證了住房儲蓄模式的不斷發展。

固定房貸利率機制。德國的所有房貸（包括住房儲蓄合同貸款和商業貸款）都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變。這種制度的優勢是居民還貸額相對固定和明確，對居民有較大吸引力。德國抵押貸款固定利率合同的期限一般不會超過15年，平均期限在11年半左右，這種長周期的房貸利率安排可以較好地抵御金融市場的周期性波動。與德國形成鮮明對比的是，在采用浮動房貸利率制的國家，如英國、西班牙和愛爾蘭，其房價普遍隨利率波動出現大漲或大跌。

嚴格的信貸審核。德國的個人信用體系非常完善，幾乎全部公民在銀行都有信用記錄。與美國相比，德國的銀行很少為追求高額利潤而放松對貸款人的信用要求，在發放房地產抵押貸款時，德國的銀行會對貸款人的信用、納稅、財產、收入狀況和家庭開支情況等進行嚴格審核，著重關注貸款人的購房目的和第一還款來源，如果貸款人沒有穩定的工作或未來收入波動較大，其貸款申請將很難被批準。從這個角度來看，銀行將投機炒房者擋在了“門外”，同時也間接保護了低收入的購房者。

完善的房貸評估。德國的房地產評估工作由政府之外的第三方機構負責，房地產評估從業者在房地產評估工作中保持完全獨立，不因政府、委托人及個人的經濟利益而改變評估結論，房地產評估從業者評估出的土地價格不需要政府的確認（但法院只承認房地產評估師簽字的評估報告）。同時，為防范風險，幾乎所有的德國商業銀行都設立了房地產評估部門，負責內部的貸款申請評估和對房地產市值與貸款價值的分析、判斷。此外，銀行還會聘請獨立的外部估價師協助工作，所有的外部評估師完成的估價報告都要經過銀行內部評估部的檢查。

審慎管理按揭貸款抵押證券化。德國的按揭貸款多是相對獨立的產品，不是那種以獲取客戶為目的、低價銷售的掛鉤產品或混合產品。德國的按揭貸款證券化操作強調以“信用”作為基礎，具體模式與很多西方國家的不同。以約占市場份額四成的潘德布雷夫（Pfandbrief）債券為例，為防止信貸抵押貸款脫離實際需求導致的資本市場盲目擴張，德國對此債券的證券化操作并沒有從銀行直接分離出去作為表外業務處理，而是將其包含在資產負債表中，通過這種方式，銀行不得不更加重視資產的安全和質量，從而對該種債券的評估變得更加謹慎。正是由于這種謹慎，即使在市場環境惡劣的情況下，潘德布雷夫債券的變現能力依然很強，其安全程度幾乎可與國債媲美。

獎勵和補貼制度。對德國的低收入居民來說，參加住房儲蓄可以得到政府的獎勵。獎勵主要有兩種方式。一種是儲蓄獎勵：任何l6周歲以上、年收入五萬馬克（當時德國尚未加入歐元區，下同）以下的單身家庭，其每月住房儲蓄在l000馬克以下的部分可以得到政府每月最高l00馬克(即10%)的儲蓄獎勵；年收入十萬馬克以下的單身家庭，其每月住房儲蓄在2000馬克以下的部分可以得到政府每月最高200馬克(即10%)的儲蓄獎勵。另一種是購房獎勵：對通過住房儲蓄進行的建房活動，政府給予相當于貸款總額14%的貸款補助。另外，為保證每個家庭都有足夠的住房支付能力，政府對建房、購房者在繳納個人所得稅上采取優惠政策，還根據家庭人口、收入及房租支出情況給予居民適當補貼。在德國，有86%左右的人可以享受不同額度的購房補貼和租金補貼。

對我國房地產市場發展的啟示

完善房地產市場機制，抑制高房價。德國的房地產市場機制是多方位、立體式的，能夠協調實現在住房規劃、法律、金融、評估和市場管理等諸多方面的有效配合，對德國房價起到了很好的穩定作用。我國要在研究自身文化背景的基礎上，借鑒德國整體房地產市場機制的有益經驗，制訂適合我國國情的一系列相互配合的機制和具體措施。只有如此，才能從根本上達到抑制高房價的作用，逐步實現“住有所居”的社會發展目標。

借鑒住房儲蓄銀行模式，多渠道融通購房資金。德國的住房儲蓄計劃通過特殊的運作方式，使封閉循環的資金有效抵御風險，使居民能夠享受到固定且低于市場水平的利率，實現居民以較低成本解決住房問題的目標。2004年，中德合資成立中德住房儲蓄銀行，該銀行試運營至今，積極效果逐步顯現。我國應結合自身金融市場運行的實際，借鑒住房儲蓄模式的有益經驗和做法，為居民提供籌措購房資金的新渠道。

嚴格銀行房貸審核，防范金融市場風險。德國的銀行在考察貸款申請人時，會關注其購房目的和職業情況，同時看重申請人按揭后的第一還款來源，如果沒有穩定工作或未來收入波動性大，則很難能獲得銀行貸款。在此方面，目前國內的大多數銀行都是“走形式”，真正調查申請人收入情況的幾乎沒有。國內銀行看重的是貸款者是否具有抵押品，而這會引發房地產市場運行和與此相關的金融市場運行中的“泡沫”。鑒于此，借鑒德國對房地產貸款的審核方式將有助于從源頭切斷國內投機性金融資本的入市渠道，有效防范金融風險。

加大對低收入群體及公共住房項目的金融扶持。對弱勢群體的金融扶持是德國房地產金融政策中不可或缺的重要部分。借鑒這一經驗，我國可從貸款發放和公共住房項目建設兩個方面進行金融扶持。如對低收入者購房實行貸款優惠，差額部分由財政補足；對用于廉租房、經濟適用房建設的項目，從征地環節開始，實行較為優惠的金融扶持政策，如提供低息或無息貸款、進行基礎設施配套建設和稅費減免等。

（作者單位：中國人民銀行海口中心支行）