收益法在房地產估價中的應用

摘 要: 收益法是房地產估價三種常用方法之一。這種方法有其特定的理論依據、適用范圍及條件、參數確定、結果可靠性影響因素等，本文在分析收益法理論依據、適用范圍及條件的基礎之上，總結了收益法評估房地產價格存在的問題，并提出了相應的解決對策。

關鍵詞: 房地產估價 收益法 應用

收益法又稱收益還原法、收益資本化法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。采用收益法得出的價格通常稱為收益價格。

1.收益法的概念和理論依據

收益法是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。

收益法是基于預測未來的收益來測算房地產的價格，也就是說它考慮的是未來的因素而不是過去的因素，因此收益法應遵循預期原理。具體來說，估價人員評估房地產當前的價值是基于房地產未來所能帶來的收益或者帶來的滿足、樂趣等來預測，而不是基于房地產的歷史價格、開發建設它所花費的成本，或者過去的房地產市場狀況。

2.收益法的適用的對象和條件

由于收益法是將估價對象未來收益轉換為價值的一種方法，因此收益法適合有收益或潛在收益的房地產估價，如商場、賓館、寫字樓、店面、倉庫等的評估。另外，運用收益法評估時，估價對象未來的收益和風險是可以用貨幣來衡量的，只有這樣才能將估價對象未來的收益轉換為價值。

3.運用收益法評估房地產價格存在的問題

收益法評估房地產的價格是建立在一些對未來的假設參數上的。由于收益法需要預測未來房地產的收益及費用，而且要對收益所承擔的風險進行度量，以及受房地產市場發展變化和社會經濟條件各個方面因素的影響，其結果受主觀判斷和未來不可預見因素的影響比較大，因此收益法的應用，需要比較發達和成熟的資本市場，需要評估人員具有更加精湛的專業知識。然而，收益法在我國的評估理論和實踐中都有薄弱地方，收益法的推廣在理論和實踐中都遇到了一些問題，如適用范圍的局限性、評估實踐中各種參數選取的困難性、特定假設和持續經營的限制性、估價人員技術水平的有限性、房地產市場的不成熟和不發達性等。總之，運用收益法評估房地產的價格主要存在以下幾個方面的問題。

3.1參數確定比較困難。

就收益法而言，未來各年凈收益、折現率和收益年限的確定對評估結果影響較大。

3.1.1年凈收益的確定。

凈收益是指由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失和合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。凈收益估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應采用正常客觀的數據，而不是實際的數據，并通常以年度計。另外，凈收益既包括有形收益，又包括無形收益。

凈收益的測算途徑有兩種:一是基于租賃收入測算凈收益，如存在大量租賃實例的商業店面、寫字樓、公寓、普通住宅等房地產;二是基于營業收入測算凈收益，如歌舞廳、咖啡廳、賓館、酒店等房地產。不管哪種方法測算，收益法考慮的都是未來收益，不是房地產的過去、現在的收益。而房地產之所以有價值，歸根結底是因為房地產能給持有者帶來未來收益，因此未來收益是房地產價值的源泉。未來收益有兩個顯著特點:一是未來收益是未來年份產生的，而不是過去或現在產生的;二是未來收益一般是不確定的，有的甚至波動性很大，幾乎不能正確確定其數值大小。因為房地產市場不發達和不成熟，評估人員專業知識不精湛，所以年凈收益確定比較困難。

3.1.2資本化率的確定。

資本化率是將房地產的凈收益折現為估價時點該房地產的收益率。在確定資本化率時，是取房地產行業的平均投資收益率還是取全社會的平均投資收益率?是取該區域房地產投資者的平均投資收益率還是取特定投資者的投資收益率?不同的評估目的可能從不同的角度來確定資本化率，而評估結果對資本化率具有高度敏感性，因此估價人員在確定資本化率時一定要慎重。

求取資本化率常用的方法有市場提取法和累加法。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的資本化率公式，反求出資本化率。運用市場提取法求取資本化率時，評估人員往往簡單地按公式r=A/V來求取，忽略了房地產收益年限為有限年。運用市場提取法求取資本化率，準確來說是采用試錯法和線性內插法求取各比較案例的資本化率，然后采用三個可比實例資本化率的簡單算術平均數作為市場提取法求取資本化率的結果。累加法是將資本化率視為安全利率和風險調值兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。因為房地產市場不穩定，所以估價人員比較難確定風險調值。

3.1.3收益年限的確定。

房地產的收益年限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的年數。一般是根據建筑物剩余經濟壽命年限和土地使用權的剩余期限來確定。

對于單獨建筑物和單獨土地的估價，應分別按建筑物剩余經濟壽命和土地的剩余使用年限確定收益年限。

對于土地和建筑物合成體的估價對象，在確定收益年限時，有兩種情況:一種是建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的，可先根據建筑物的剩余經濟壽命確定收益年限，選用相應的有限年公式進行計算，然后加上土地使用年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。另一種是建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用年限一起結束的，應根據土地剩余使用年限確定收益年限，但應區別合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物“予以補償”和“不予補償”兩種情況，對收回的建筑物予以補償的，應考慮建筑物殘余價值的現值。由于土地使用權出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物是否予以補償對房地產的評估價值有直接影響，因此估價人員一定要關注土地出讓合同中關于出讓期限屆滿后土地使用權收回的有關條款并將該條款在報告中揭示。

3.2特定的假設和持續經營。

運用收益法評估時，估價人員是在一系列的假設基礎上進行的，如凈收益在未來收益年限內是持續的并保持不變的或以同樣比例增加的等，因此收益法評估的結果只有當這些假設條件成立才可以采用。但是實際上，不能持續經營的情況很可能發生，例如在建工程不能按時完工，房地產發生產權糾紛被法院查封，商圈轉移造成商鋪出租困難，等等。

3.3估價人員技術水平和執業道德。

收益法需要對未來的收益、費用等進行預期、預測，需要設定一些參數，這使得估價人員的執業能力和執業道德問題凸顯出來。估價人員應堅持客觀公正的立場，要不斷地對房地產市場發展趨勢、宏觀經濟發展走勢、城市建設走向進行研究，這些雖不是估價理論問題，但與估價理論和實踐緊密聯系。估價人員不能只是埋頭做報告，還要了解一切與估價理論和實踐有關聯的問題，這樣才能更好地使用收益法為客戶服務。

3.4房地產市場的不成熟和不發達性。

收益法的應用是建立在有一個成熟、發達和穩定的房地產市場基礎之上的，也就是說在房地產市場發育不夠穩定的地區，采用收益法所取得的評估結果不能夠準確地反映估價對象的客觀合理的價格。目前我國房地產市場還處于較低的層次，房地產市場不規范、不成熟、不完善，市場環境變動較大。

4.提高收益法在房地產估價應用的對策

4.1客觀準確地確定各參數。

運用收益法評估房地產價格的準確度主要取決于凈收益、資本化率與年限的確定。估價人員在確定凈收益的時候一定要準確把握:(1)弄清楚收益的來源方式，即是以出租方式取得，還是以營業的方式取得。(2)凈收益確定時除了考慮房地產帶來的直接貨幣收益外，還要考慮房地產給個人帶來安全感、自豪感、提高個人的聲譽和信度等間接收益。間接收益一般難以貨幣化，所以通常選取較低的資本化率來考慮間接收益。(3)潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益確定時，應采用正常客觀的數據。若有租約期，可以利用估價對象本身的潛在毛收入、有效收入等，但如果估價對象本身與正常客觀的情況不符，則應對它們進行適當的修正，使其成為正常客觀的。

資本化率確定時，采用市場法求取一般要取三個案例資料，運用累加法求取一般要注意不同用途、不同地區風險調值是不一樣的。收益年限確定時，一般要注意估價對象的建筑結構，另外土地和建筑物合成一體的估價對象要注意建筑物的經濟壽命與土地使用年限誰先結束。

4.2建立健全估價制度，提高估價人員技術水平和執業道德。

4.2.1健全估價體系，規范估價流程。

在承辦業務后，估價人員應嚴格按照估價程序，對估價對象的產權等資料進行必要的鑒定，兩名或多名估價人員到估價對象現場進行勘察，進行全面、細致的市場調查，對資料匯總、認真分析，把握對價格或價值影響的主次因素來確定修正調整系數、內部審核等，從而將誤差降到最小。

4.2.2組織編寫權威性、規范性的高質量房地產評估書籍和教材。

近年來房地產評估界的一些專家吸收國外的評估理論和方法，并結合自己的實踐經驗編寫出了一些較好的評估著作，為完善和提高我國的房地產評估理論和方法打下了良好的基礎。建議以此為起點，組織多方面的富有研究和實踐經驗的專家，集大家的智慧編寫出更權威、更規范的具有我國房地產評估特色的理論著作和教材，為市場法在我國房地產評估中的應用打下良好的理論基礎。

4.2.3加強在崗評估人員的培訓。

中國房地產估價師學會要經常舉辦房地產估價師教育培訓班，對在規定時間內不能完成學時的房地產估價師應采取吊銷其注冊房地產估價師證書的舉措。估價師不但要不斷地學習最新最近的房地產估價理論知識，而且要參加過足夠多的估價實踐。因此，對房地產估價師的繼續教育顯得尤為重要。估價人員要提高技術水平和實踐經驗，唯有通過不斷地學習。

4.3政府應加大力度健全房地產市場機制建設，規范房地產市場。

為了規范和完善我國房地產市場健康發展，減少由于房地產市場不規范，房地產價格、收益不準確等問題導致的凈收益、資本化率等確定不準確，政府應該加強對房地產市場的宏觀調控，盡快建立和完善房地產市場預警預報信息系統和信息披露制度，監測和判斷房地產市場的發展態勢，引導房地產開發企業理性投資，引導住房消費者理性消費，及時防范和制止房地產過熱苗頭和泡沫現象，引導房地產業健康發展。

參考文獻:

[1]柴強.房地產估價理論與方法[M].中國建筑工業出版社，2004.

[2]廖俊平，陸克華，唐曉蓮.房地產估價案例與分析[M].中國建筑工業出版社，2007.

[3]GB/T—50291—1999.房地產估價規范[S].

[4]廖凡幼.房地產估價中收益法使用的幾個問題[J].中國房地產，2009.

[5]閆曉慧.收益法在房地產估價中的應用[J].房地產市場與價格，2010.