摘要:應(yīng)用凸二次規(guī)劃投資決策模型，研究了理性投資者能否接受住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，結(jié)果表明投資組合中各類住房的比例與住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)確定的各類住房的供應(yīng)比例沒有顯著差異。

主題詞:住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);凸二次規(guī)劃投資決策模型;實證研究

中圖分類號:F224.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

近些年來，國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策邊連續(xù)下發(fā)了要求調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的文件。根據(jù)我國目前情況，所謂住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是指在住房市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，確定的高、中、低檔子市場住房的供應(yīng)比例。住房的供應(yīng)和需求之間總是處在動態(tài)的平衡之中，包括總供給與總需求之間的動態(tài)平衡，以及供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)之間的相互適應(yīng)。將住房需求群體按收入水平分為高收入階層、中上收入階層、中等收入階層、中低收入階層和低收入階層后，可以認(rèn)為高收入階層主要居住高檔住房，中上、中等和中低收入階層大多居住中檔住房，而低收入階層則多半會居住低檔住房[1]。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)就是要使住房供給與住房需求在結(jié)構(gòu)上相適應(yīng)，在總量上互相平衡。我國要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實質(zhì)上是調(diào)整住房總供給和供給結(jié)構(gòu)適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)。住房投資是以市場為導(dǎo)向的住房開發(fā)企業(yè)為主體的，其在不同檔次住房市場上投資的比例，是由企業(yè)投資組合決定的。因此，要實現(xiàn)我國宏觀層面的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)目標(biāo)，關(guān)鍵在于調(diào)控投資主體確定的住房投資組合(property investment portfolios)，使投資組合中各類住房的投資比例與住房需求結(jié)構(gòu)相一致。

一、理論分析

二、研究設(shè)計

(一)研究的技術(shù)路線

(二) 研究的數(shù)據(jù)來源和數(shù)據(jù)處理說明

圍繞研究目的，本文選取了我國住房制度改革商品化取得實質(zhì)性進(jìn)展后江西省的各類住房開發(fā)投資和銷售額作為研究的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源為《江西省統(tǒng)計年鑒》相關(guān)各期。1995年，響應(yīng)國家安居工程的號召，江西省開始了規(guī)模住房開發(fā)，銷售對象是機(jī)關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位干部職工，銷售價格是具有實物福利分配性質(zhì)的成本價、折扣價，價格形成機(jī)制不是完全依靠市場;1998年下半年開始，我國停止住房實物分配，實行貨幣分配，住房價格由市場形成。1996-1998年，商品房平均占銷售總額的30%左右[4]，據(jù)此估計江西省在1996-1998年上半年之間銷售額中，有70%左右銷售總量是只計了成本或低于成本，沒有包含利潤的。為了消除這種情況對收益率的影響，在數(shù)據(jù)處理時對這部分?jǐn)?shù)據(jù)加入住房開發(fā)平均利潤率10%對售價做上調(diào)修正，以此作為實際銷售額。研究中數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)處理使用了Excel軟件，統(tǒng)計處理使用了Eviews軟件，投資組合計算使用了Lindo軟件。

(三)各類住房投資收益率、風(fēng)險及收益相關(guān)系數(shù)的確立

四、 研究結(jié)論與政策建議

從總體上而言，江西省住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)確實需要調(diào)整，存在不和諧的一面，但同時也應(yīng)該看到，需要實現(xiàn)的目標(biāo)并不太遠(yuǎn)。尤其是相對政府財力而言，實現(xiàn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)目標(biāo)、達(dá)到市場均衡，不需要花費太多的財力。各級政府可以從巨大的財政壓力下釋放背負(fù)保障性住房建設(shè)任務(wù)重?fù)?dān)。

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