長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)格模糊綜合評(píng)估模型

摘要:二手房?jī)r(jià)格評(píng)估是當(dāng)前房市場(chǎng)中一個(gè)有待解決的突出問(wèn)題。將模糊數(shù)學(xué)理論引入二手房?jī)r(jià)格評(píng)估中，建立二手房的模糊綜合評(píng)估模型，同時(shí)結(jié)合實(shí)例進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果表明該模型與實(shí)際情況相符，可為政府制定政策、開(kāi)發(fā)商決策和消費(fèi)者購(gòu)房等提供可借鑒和參考的分析方法和工具。

關(guān)鍵詞:二手房;價(jià)格評(píng)估;模糊綜合評(píng)估;層次分析法

中圖分類號(hào):F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

Fuzzy Synthetic Evaluation Model of the Price of Second-hand House in Changsha

ZENG Zhao-fa1，TANG Hai-bin1，WANG Yi2

(1.College of Statistics，Hunan University; Changsha 410079，China;

2. Center Branch in Huizhou City， The People′s Bank ， Huizhou 516001，China)

Abstract:Evaluation of the price of the second-hand house is an outstanding problem in the second-hand house market. The paper introduces the fuzzy mathematical theory into the evaluation of the price of the second-hand house to set up the fuzzy synthetic evaluation model of the price of the second-hand house. Results of calculation show that the model is consistent with the actual situation，so it can provide reference for government policy-making， developers and consumers buying house.

Key words:second-hand house; evaluation; fuzzy synthetic evaluation; analytic hierarchy process

根據(jù)住房參與流通的時(shí)序結(jié)構(gòu)，住房市場(chǎng)可以分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是指新建住宅流量的權(quán)屬首次讓渡的市場(chǎng)，如新建商品住宅的買(mǎi)賣、租賃等。二級(jí)市場(chǎng)是以存量住宅為交易對(duì)象的市場(chǎng)，即住宅權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，俗稱二手房市場(chǎng)[1]。自2002年底我國(guó)政府出臺(tái)房改房、公房上市等政策，全面放開(kāi)全國(guó)35個(gè)城市的二手房交易市場(chǎng)后，二手房市場(chǎng)成交量以每年30%左右的速度快速增長(zhǎng)。雖然目前我國(guó)的二手房市場(chǎng)已經(jīng)初具規(guī)模，但與成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，仍具有巨大的發(fā)展空間[2]。目前我國(guó)的二手房市場(chǎng)總體上還處于探索階段，還有很多需要研究和進(jìn)一步完善的地方，特別是如何合理確定二手房的價(jià)格，是當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題。二手房的價(jià)格評(píng)估，涉及的不確定因素眾多。評(píng)估的準(zhǔn)確性與評(píng)估所采用的方法以及評(píng)估人的經(jīng)驗(yàn)和資料豐富程度密切相關(guān)。“估價(jià)難”一直是交易過(guò)程中存在的一個(gè)突出問(wèn)題。影響二手房?jī)r(jià)格的因素主要有區(qū)域因素、個(gè)體因素、市場(chǎng)因素以及消費(fèi)者的心理因素等[3]。因此，確定科學(xué)合理的價(jià)格評(píng)估模式，準(zhǔn)確地估算二手房的價(jià)格，是當(dāng)前二手房市場(chǎng)中一個(gè)亟待解決的突出問(wèn)題，對(duì)二手房的價(jià)格進(jìn)行客觀科學(xué)準(zhǔn)確地預(yù)先綜合評(píng)估顯得十分重要。

本文將模糊數(shù)學(xué)理論引入二手房?jī)r(jià)格評(píng)估中，提出了二手房?jī)r(jià)格模糊綜合評(píng)估模型。首先確定了二手房?jī)r(jià)格評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)成，并對(duì)各項(xiàng)定性指標(biāo)進(jìn)行定量化的處理，建立了二手房的模糊綜合評(píng)估模型，然后通過(guò)實(shí)例對(duì)該模型進(jìn)行了檢驗(yàn)，驗(yàn)證了該模型的正確性。本文可為政府制定政策、開(kāi)發(fā)商決策和消費(fèi)者購(gòu)房等提供可借鑒和參考的分析方法和工具。

一、二手房?jī)r(jià)格綜合評(píng)估體系

二手房?jī)r(jià)格是由該住房的各特征變量綜合決定的。通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的查閱，發(fā)現(xiàn)前人往往把住房特征分為三大類，即建筑特征、鄰里特征以及區(qū)位特征[1]。其中，住房?jī)r(jià)格與其建筑物本身的特征密切相關(guān)。目前對(duì)建筑特征的選取集中在建筑面積、房齡、樓層、總層數(shù)、住宅間隔等。鄰里特征主要集中在住宅區(qū)周邊提供公共服務(wù)的便利程度以及居住環(huán)境，如居住區(qū)本身服務(wù)設(shè)施狀況，周圍學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物中心的規(guī)模及可達(dá)性、道路等級(jí)、景觀視線、噪音、污染水平等。區(qū)位特征對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也非常大，其中包括了交通狀況和行政區(qū)域等。以前人對(duì)住房特征變量的選取為參考，并對(duì)長(zhǎng)沙市部分房地產(chǎn)評(píng)估公司和廣大住戶進(jìn)行了調(diào)查，考慮到二手房?jī)r(jià)格評(píng)估具有綜合性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，建立了如圖1所示的二級(jí)綜合評(píng)估體系結(jié)構(gòu)。從圖1中可以看出，第一級(jí)評(píng)判指標(biāo)有建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征3項(xiàng)。而3項(xiàng)指標(biāo)再細(xì)分為14項(xiàng)二級(jí)指標(biāo)。它們之間構(gòu)成一個(gè)遞進(jìn)層次結(jié)構(gòu)，綜合全面地反映出二手房?jī)r(jià)格的決定因素。

三、實(shí)例分析

針對(duì)長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)某套欲出售二手房，按照上述模型，請(qǐng)了10位長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)評(píng)估公司的專家對(duì)該二手房的各價(jià)格評(píng)估因素進(jìn)行了打分，利用Matlab軟件分析處理后得到了表3的數(shù)據(jù)。

從初級(jí)評(píng)價(jià)結(jié)果可以看出，對(duì)該二手房的建筑特征和鄰里特征評(píng)估較好，區(qū)位特征很好，因?yàn)槠湮挥谑袇^(qū)繁華地段，因而其最終綜合評(píng)估結(jié)果為較高，與賣主的期望值相符，驗(yàn)證了該模型的正確性。

四、結(jié)論

本文將模糊數(shù)學(xué)理論引入二手房?jī)r(jià)格評(píng)估中，提出了二手房?jī)r(jià)格模糊綜合評(píng)估模型，并通過(guò)實(shí)例對(duì)該模型進(jìn)行了檢驗(yàn)，驗(yàn)證了該模型的正確性。由于二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估本身具有模糊性，因此用模糊綜合評(píng)估法將定性問(wèn)題定量化后再進(jìn)行評(píng)估，很大程度上克服了評(píng)估中的主觀性。該評(píng)估模型可為政府制定政策、開(kāi)發(fā)商決策和消費(fèi)者購(gòu)房等提供可借鑒和參考的分析方法和工具。

參考文獻(xiàn):

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[6] 汪應(yīng)洛.系統(tǒng)工程(第三版)[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社， 2003.

(責(zé)任編輯:石樹(shù)文)