園區開發商業務模式特性及發展趨勢

行業第二波高潮——理性開發，和諧發展，成為增長引擎

模式之變——單一土地開發向綜合服務提供商轉型，行政管理向市場化運作轉變

經營重心——企業戰略導向下的價值鏈關鍵環節參與

發展趨勢——運營、多元化、品牌 / 管理輸出、整合

本文關鍵字 園區 信息化

行業第二波高潮——理性開發，和諧發展，成為增長引擎開發區的設立與發展，是中國改革開放的一大創舉。 自1984年9月25日開始，我國開發區建設史已有二十多年，期間出現過幾次大起大落。概括來說，開發區行業經歷了1984~90年代初的“優惠政策主導”階段、90年代中~21世紀初的“基礎環境主導”階段、2003~2005年的“清理整頓”階段，正迎來行業的第二波高潮，逐步走向“理性開發、和諧發展”的第四階段。

2008年，54個國家級經濟技術開發區，以全國0.4%的建設用地，實現了全國15.1%的進出口總額、全國5.1%的GDP、全國21.1%的外商投資及全國4.6%的稅收—— 開發區已成為國民經濟增長的引擎。

模式之變——單一土地開發向綜合服務提供商轉型，行政管理向市場化運作轉變

作為開發區的核心執行者，園區開發及經營者也伴隨著開發區的建設逐步成長。

園區開發商的經營環節包括了籌措資金、土地開發、建設基礎設施、開發經營項目、招商引資、提供產業服務和功能配套等。與普通房地產開發商不同，園區開發商的利潤主要來源于后期的經營。這一行業具有“投資大、銜接緊密、增值服務多、回報穩定”等特性。一方面，開發企業將區內土地進行深加工，在土地和區域環境上實現升值;另一方面，通過招商引資，為入駐企業提供空間解決方案和橫跨整個生產供應鏈的配套服務來實現投資回報。

在我國，園區開發商的發展主要分為四大

階段:

開發初期階段開發企業除少量的注冊資本金和啟動資金外，主要通過土地使用權的抵押、財政的貼息和擔保進行土地一級開發及市政基礎設施建設，并快速招商，引進項目。該階段的開發商主要借助銀行借貸和財政撥款，以投入為主。

發展階段隨著入區企業建成投產形成稅收，開發區管會根據國家政策將留存的稅收按比例撥付給開發公司。開發企業將土地轉讓收入和財政撥款兩部分資金捆綁使用，用于區內土地開發和基礎設施建設，從而實現了“滾動開發，良性循環”的運作。此階段開發企業的收入以一次性的土地批租和財政返還收入為主。

市場化運營階段隨著園區建設和入駐企業達到一定規模，開發商的主營業務逐漸由單一的土地開發和基礎設施建設轉變為與企業自身發展或園區功能相吻合的多元化布局。絕大部分開發商繼續立足區域土地和房地產開發，在主營業務上下游產業鏈進一步拓展。小部分則圍繞園區的產業定位，提供與園區功能相配套的服務性產業。該階段的開發商通常已形成租售并舉的房地產經營格局，物業出租和園區服務等經常性收入的占比逐漸提升。

跨區發展階段一部分運作良好、資金實力雄厚的開發商由于園區內土地資源逐漸利用殆盡，為謀求進一步的發展與突破、做大做強主業，已開始走出開發區，在市場競爭中獲取資源。通常區外拓展的業務都立足園區多年開發建設經驗所形成的自身優勢基礎上，與房地產開發或基礎

設施建設相關。

目前國內領先的開發企業主要處于第二、三階段。

伴隨著開發企業的發展，園區開發模式正逐步由管委會完全行政管理式開發向工業房地產開發商為主導的市場化運作轉變。

同時，從園區的開發、融資及招商模式來看，也有了關鍵的轉變:

開發模式#8195;由“單一工業園開發”轉向“三位一體、四位一體的綜合開發”。

融資模式#8195;由“依靠政府財政扶持”轉向“市場化融資建立自體造血機能”。

招商模式#8195;由“全面播種隨機招商”轉向“產業集聚的鏈式招商”。

經營重心—— 企業戰略導向下的價值鏈關鍵環節參與

不同戰略導向的園區開發商各自參與的開發價值鏈環節是不同的。比如，以房地產投資為導向的企業(大連軟件園發展公司、金融街等)的盈利環節在于土地開發與招商、房地產開發與銷售、物業持有與管理等業務，對房地產開發與銷售的參與程度也相對較高;而以產業投資為導向的企業(荷蘭澤尼科)的盈利環節偏重于物業持有、產業服務和產業投資，在這些業務領域內的參與程度也更高;綜合導向的企業(張江高科、東湖高新)涉足較廣，但更積極參與土地開發與招商這一環節。

不同的參與方式對園區開發商的運營能力也有不同的要求。對以房地產投資為導向的企業，運營能力的重點在于資本運作、市場營銷及建設

項目管理;針對產業投資導向的企業，在于資本運作、服務管理和投資管理的能力;對綜合導向的企業，則需要資本運作、政府關系及建設項目管理的能力。

發展趨勢—— 運營、多元化、品牌/管理

輸出、整合

未來，園區開發商的經營模式發展將會出現以下四個趨勢:房地產經營模式的轉變:從“開發商”轉向“運營商”;業務領域多樣化;依靠輸出品牌和經營模式進行戰略擴張;加強整合并提供各種特色資源。

對園區開發商來說，經營重心正在向產業鏈下游轉移和拓展，成為房地產開發和運營商。

園區開發商的經營業務范圍除原有房地產開發業務外，服務和投資業務已成為新的利潤增長點。