如何看待目前房地產稅收政策

李　潼

【摘 要】 本文分析了我國目前對房地產的稅收政策現狀以及存在的問題,并有針對性的提出改進建議:一是開征統一規范的物業稅;二是完善房地產稅課稅的配套制度與政策,為房地產稅收的課征創造良好的環境。

【關鍵詞】 房地產;完善稅收;稅收調控;稅制改革

我國房地產市場發展至今不過短短的十幾年,已初步建立房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業的健康發展,在完善稅制、發揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但我國房地產市場還處于發展階段,房地產稅收體系中有許多不完善的地方,嚴重影響和阻礙了房地產業的健康發展。同時,目前我國的房地產市場發展極不平衡,存在很多問題,房價居高不下,各個城市住宅價格上漲過快,特別是中低檔住房價格上漲過快,房屋的空置率過高,存在大量炒房投機現象。如何合理利用房地產稅收政策,發揮經濟杠桿調控作用,促進中國房地產市場健康持續發展,是值得我們思考的問題。

一、我國現行房地產稅收種類和政策

我國現行的房地產方面稅收主要分以下幾類。

一是房地產財產稅類,主要包括兩種:房產稅和城鎮土地使用稅。房產稅是以房屋為征稅對象,向擁有房產的單位和個人課征的稅賦。房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。城鎮土地使用稅是國家按使用土地的等級和數量,對范圍內的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。城鎮土地使用稅征稅對象為城鎮(城市、縣城、建制鎮、工礦區)范圍內使用土地的單位和個人,包括生產和生活等各類用地的使用者。

二是房地產收益稅類,主要包括土地增值稅和房地產企業所得稅。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其所得的增值額計征的一種稅賦。企業所得稅是根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》規定,自1994年1月1日起征收企業所得稅。企業所得稅實行統一的比例稅率,不論企業性質如何,稅率統一為33%。

三是房地產資源稅類,主要包括耕地占用稅和城市維護建設稅。耕地占用稅是對占用耕地建房或從事其他非公益事業的非農業建設的單位和個人,依法征收的一種稅賦。耕地占用稅的征稅范圍包括國家所有和集體所有的耕地,含菜地、園地、魚塘和種植糧食和經濟作物的農田。城市維護建設稅是對繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人,就其實繳的增值稅、消費稅、營業稅稅額為計稅依據而征收的一種稅賦。

四是房地產流通環節稅類,主要是營業稅。營業稅是對在中國境內轉讓土地使用權或銷售房地產的單位和個人,就其營業額按稅率計征的一種稅賦。營業稅按照行業、類別的不同分別采用不同的比例稅率,建筑業為3%,土地使用權轉讓和房地產銷售營業稅的稅率為5%。

五是房地產行為目的稅類,主要包括契稅和房地產印花稅。契稅是指由于土地使用權出讓、轉讓,房屋買賣、贈予、交換等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅賦。納稅人為房地產權屬轉移的承受人,包括土地使用權受讓人、房屋買受人、受贈人和交換人。房地產印花稅是指對經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅賦。納稅人是在中國境內書立、領受應稅房地產憑證的單位和個人以及在境外書立、受我國法律保護、在我國境內適用的應稅房地產憑證的單位和個人。

二、房地產稅收政策存在的問題

我國的房地產稅收政策對房地產市場調節發揮了一定的作用,但是,隨著近年來房地產市場的迅猛發展,市場經濟的不斷發展,現行的房地產稅收政策仍然存在著一些問題。

一是稅收結構不合理,存在一定的重復征稅現象。二是稅賦環節分布不合理,流通環節稅賦過高,保有環節稅賦過低。目前我國房地產稅收集中在建設的增量方面,即在房產和地產的流通交易環節設置了主要的稅種,而在房地產保有期間設計的稅種非常少,房地產存量稅源沒有得到充分利用。由于目前房地產生產流通環節稅賦較高,而保有環節完全免稅,這種典型的窄稅基模式造成了嚴重的稅賦不公,也阻礙了房地產市場的健康發展。一方面,房地產流轉環節的稅費過于集中,勢必增加新建商品房的開發成本和二手商品房的交易成本,最終這些成本將反映到住房價格上,從而帶動整個市場價格的上揚,提高了居民購房的門檻,造成商品房的積壓和空置,制約了二手房的交易;另一方面,房地產保有環節稅費種類過少,造成了房屋閑置現象,并且導致炒房投機成本過低。目前,房地產市場存在著一個尖銳的矛盾,一方面中低檔住房有效需求旺盛,另一方面城市中存在著相當大量的閑置存量資源。造成一部分存量資源閑置狀況的原因在于我國對商品房保有稅賦偏低,空置商品房可以無償保有,而進入市場交易的商品房反而要承擔稅賦,導致房屋開發商或業主將房屋大量空置、閑置或低效利用。保有環節稅賦對房子的持有者會起到施加壓力的作用,持有閑置的房子,就要白白地交一筆稅,這樣可以促使房子的持有人盡快將房子售出。

三是計稅依據不科學。我國現行城鎮土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據,實行從量課征方式。這種課征方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升,具有稅源不足且缺乏彈性的缺點,不能發揮調節土地級差收入的作用,也無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節。

三、對我國房地產稅收政策的一些建議

一是開征統一規范的物業稅。我國物業稅的設置應立足于國情。首先,物業稅稅率的設置應該有所區別。我國城市中有高收入階層和下崗職工的區別;因此,為了更好的發揮物業稅的調節功能,根據不同的經濟能力,我們應該設置不同的稅率,甚至可以對一些低收入者實行稅收的減免。其次,物業稅的設計應該有一定的門檻。只有當個人或集體擁有的房地產超過一定的標準時,才開征物業稅。其次,為了適應我國的國情,我們在對物業稅進行設置時,要發展并規范好我國的房地產評估市場。開征物業稅后,在物業的整個保有階段都要課稅。房地產的評估價值在不斷變化,這又給我們的房地產評估市場提出了更高的要求。但是,目前我國的房地產評估機構的數量還難以適應開征物業稅的需求,其資質也參差不齊,尚沒有建立起在業主心目中的信用基礎。

二是取消城鎮土地使用稅。我國已建立國有土地有償使用制度,即國家保有土地所有權,而將土地使用權有償出讓給土地使用人。從法學理論上講,土地使用權屬于地上權的一種,地上權人有償取得地上權時,須向土地所有人按期支付約定地租(土地出讓金)。從經濟學的角度講,市場經濟條件下,土地作為一種生產要素進入市場,要求國家以所有者的身份或產權主體的身份進入市場。土地出讓金是土地所有權在經濟上的體現,是土地使用權的市場價格。既然以出讓方式取得土地使用權的土地使用者已經交納了土地出讓金,故不應再繳納地租性質的城鎮土地使用稅。

三是完善房地產稅課稅的配套制度與政策。首先強化房地產產權登記制度。要清查土地,建立土地位置、權屬及面積臺帳;改變分塊管理的現狀,盡快實行房屋和土地產權證書合一制度,理清管理關系,避免房地產私下交易,增強房地產稅收課征的有效性和嚴肅性。其次,完善房地產價格評估制度,建立房地產評稅機構。一方面,要加強對房地產價格評估理論和方法的研究,逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系,為房地產稅收計征提供科學的依據;另一方面,要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員,加大房地產稅收征管的力度。最后,理順城市土地和房屋管理體制,改變目前多頭管理的積弊,建立“精簡、高效、權威、統一”的房地產管理體制,為房地產稅收的課征創造良好的環境。

【作者簡介】

李潼,遼寧稅務高等專科學校副教授.