房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中面臨的泡沫經(jīng)濟(jì)問(wèn)題

許柯

[摘 要]隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得到了很快發(fā)展,并且成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)關(guān)于我國(guó)是否出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論不絕于耳,本文主要分析了房地產(chǎn)泡沫的成因及危害,并對(duì)如何防范房地產(chǎn)泡沫提出了建議和防范措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)泡沫 結(jié)構(gòu)失衡 稅收制度

一、房地產(chǎn)泡沫的成因

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升

土地是房地產(chǎn)建設(shè)的根本條件,土地價(jià)格的變化直接關(guān)系房地產(chǎn)成本。國(guó)家相關(guān)部門規(guī)定,自2002年7月1日起,經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行“招拍掛”;2004年3月又規(guī)定,屬于歷史遺留問(wèn)題的協(xié)議出讓土地項(xiàng)目,必須在8月31日前處理完畢。顯然,國(guó)家已決定全面停止經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓,推進(jìn)土地市場(chǎng)公開(kāi)交易,但難以避免“招拍掛”制度也存在一定的缺陷,即短期內(nèi)可能推動(dòng)地價(jià)上漲,從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡

目前我國(guó)的現(xiàn)狀是高檔住宅大量閑置、中低檔住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求。中低檔普通商品房的供應(yīng)不足,體現(xiàn)了中低價(jià)位、中小套型住宅開(kāi)發(fā)比例的偏低。但從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中別墅和高檔公寓類住宅的投資增長(zhǎng)仍顯著高于全部住宅的投資增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡,不僅直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資擴(kuò)張及反彈苗頭的出現(xiàn)以及房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng);而且間接刺激了個(gè)人住房貸款需求與被動(dòng)需求。而房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)與人們對(duì)置房回報(bào)的樂(lè)觀預(yù)期,又刺激了個(gè)人住房貸款的需求,其不但加大了金融風(fēng)險(xiǎn)壓力,且會(huì)刺激住房投資與房?jī)r(jià)的上漲。

(三)金融系統(tǒng)的投資傾向

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性,銀行非常樂(lè)于發(fā)放房地產(chǎn)貸款。2004年底,房產(chǎn)貸款余額約26306億元人民幣,比上年同比增長(zhǎng)了八個(gè)點(diǎn)。金融系統(tǒng)的投資傾向不僅受房地產(chǎn)信貸的增值誘惑,還受到社會(huì)信用缺失、其它行業(yè)企業(yè)增長(zhǎng)乏力、政策性投資渠道不足等多種原因制,這種投資傾向一方面推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;另一方面由于房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款比例增加,增大了金融系統(tǒng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

(四)政策及地方政府的推動(dòng)

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性及主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自身周期慣性影響很大。房地產(chǎn)可以帶動(dòng)建材、鋼鐵、金融服務(wù)等關(guān)聯(lián)部門的發(fā)展,使居民居住環(huán)境得到改善,使消費(fèi)品需求擴(kuò)大,間接帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市建設(shè)是最能體現(xiàn)政績(jī)的,地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展獲得賣地的收入,因此,各級(jí)政府都下大力氣干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)。我國(guó)也不例外,例如我國(guó)住房制度改革、土地改革、以及國(guó)家出臺(tái)政策鼓勵(lì)購(gòu)房按揭、建經(jīng)濟(jì)適用房等政策,都直接推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。

二、房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國(guó)的危害

(一)房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上,特別是大中城市普遍存在結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題:中高檔價(jià)位的產(chǎn)品過(guò)剩,中低檔價(jià)位的產(chǎn)品不足,大面積戶型的產(chǎn)品過(guò)多,小面積戶型的產(chǎn)品太少。從2005年上半年的投資結(jié)構(gòu)分析,社會(huì)需求較大的住宅投資增長(zhǎng)幅度仍然低于房屋投資的平均水平,而以中低收入階層為主要需求對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房投資不僅沒(méi)有增長(zhǎng),反而下降14. 60%,使經(jīng)濟(jì)適用房與普通住宅供給比例比2004年同期和年末出現(xiàn)較大幅度下降,加劇了房屋供給結(jié)構(gòu)失衡的程度。

(二)房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在會(huì)損害消費(fèi)者的利益

由于房地產(chǎn)價(jià)格的土漲,人們熱衷于貸款購(gòu)房,很多人是寄希望于資本增值并將它作為一種投資方式。房?jī)r(jià)收入比過(guò)高使廣大消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重,解決購(gòu)的途徑更多靠融資,即向銀行按揭貸款。房地產(chǎn)投資占用了消費(fèi)者的大部分資金,增加了其生活的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者的資產(chǎn)差距越來(lái)越大,使得社會(huì)分配出現(xiàn)新的不公,嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性,帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)泡沫破滅后,最終受到巨大利益損失的是廣大的消費(fèi)者,特別貸款購(gòu)房者,可能會(huì)“錢房?jī)煽铡薄?/p>

(三)房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)貸款存在風(fēng)險(xiǎn),首先,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的不良率較高,其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對(duì)偏高;其次,雖然個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率較低,但隨著未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高,購(gòu)房者的還款能力可能受到影響,按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

(四)房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常秩序

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律是追求利益的最大化,我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)奇高,從全國(guó)范圍看,一般都能達(dá)到15%以上利潤(rùn)率,泡沫驚人。當(dāng)前這種逐利行為促進(jìn)了水泥、鋼鐵和建筑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的相對(duì)繁榮,使得它們?cè)趪?guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位得到了加強(qiáng)。房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在,會(huì)導(dǎo)致我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生畸形,社會(huì)資源不能夠優(yōu)化配置。隨著最終房地產(chǎn)泡沫的破滅,這些相關(guān)的行業(yè),會(huì)受到嚴(yán)重的打擊。最終使社會(huì)生產(chǎn)力遭到嚴(yán)重的破壞,形成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

三、防范我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策

(一)加強(qiáng)稅收制度的建設(shè)

1.征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅包括兩部分,一部分是資產(chǎn)稅,一部分是增值稅,房地產(chǎn)增值稅只是投資增值部分巨在發(fā)生交易時(shí)才納稅。在現(xiàn)有階段,自住住房(限一套)可實(shí)行適當(dāng)?shù)亩愂諟p免,自住房出售同時(shí)購(gòu)買新房可免收增值稅。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅的最大優(yōu)點(diǎn)在于房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅,屬于直接稅,不會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題。是從根本土抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的盲目需求、調(diào)整不同社會(huì)群體之間在資源占有上公平關(guān)系、促進(jìn)資源節(jié)約、引導(dǎo)住房合理適度消費(fèi)和優(yōu)化存量住房資源配置的長(zhǎng)效機(jī)制。2.改革土地出讓金收取辦法,開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅。目前土地出讓金實(shí)行一次性交清的方式,將今后50~70年的收益提前收取是房?jī)r(jià)居高不下的重要因素。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,須改革當(dāng)前土地出讓金的收取辦法,由一次性交清變成逐年征收土地財(cái)產(chǎn)稅。3.對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅。對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收較高比例的所得稅可以抑一些人在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)炒作。在國(guó)外,這是一條采用較多的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施,有些國(guó)家的房地產(chǎn)所得稅高達(dá)100%。我國(guó)應(yīng)考慮制定相關(guān)稅收政策,對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅。

(二)加強(qiáng)銀行信貸管理

1.強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理

要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理,禁止發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款;明確限定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例與房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款,應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值,落實(shí)抵押登記手續(xù),貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過(guò)80%。正確評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值有利于減少金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立信息的定期披露制度

如果人們可以及時(shí)準(zhǔn)確地獲得信息與了解政府的相關(guān)政策,就能夠減少對(duì)市場(chǎng)的過(guò)度預(yù)期,進(jìn)而能夠?qū)ξ磥?lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)形成一個(gè)合理的預(yù)期,因此應(yīng)該加強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)的收集和整理,健全政務(wù)公開(kāi)制度。比如建立一套有效的監(jiān)督和防范房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng)并定期發(fā)布信息公報(bào)。通過(guò)對(duì)全國(guó)和各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析,就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè),定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告,合理引導(dǎo)市場(chǎng),為政府宏觀決策做好參謀、為居民做好顧問(wèn)。

參考文獻(xiàn)

[1]項(xiàng)衛(wèi)星,李宏瑾。銀行信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)泡沫:對(duì)東亞金融危機(jī)教訓(xùn)的反思。東北亞論壇,2005(2)

[2]劉玉峰,張亮,劉丹。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成機(jī)理與區(qū)域性特征。重慶建筑人學(xué)學(xué)報(bào),200(8)