我國開征“物業稅”淺議

【摘要】物業稅的開征有利于我國地方稅收制度的完善，有利于政府對房地產市場的宏觀調控，有利于房地產市場的規范，有利于刺激房地產需求以便去庫存。本文分析我國開征物業稅的必要性及面臨的問題，并對物業稅的設計提出建議。

【關鍵詞】物業稅；計稅依據；稅收制度

物業稅，是以土地、房屋等不動產為課稅對象，在不動產占有環節課征的一種稅，它要求其承租人或所有者每年都要支付一定稅款，而應繳納的稅款會隨著不動產市場價值的升高而提高。它作為一種地方稅，具有收入充足性、稅收中性、簡單、公平以及受益稅的特征，是地方財政收入穩定而重要的來源。

一、我國開征物業稅的必要性

（一）開征物業稅有利于優化我國現行財產稅制

我國現行房地產稅制存在稅種重復、重復征稅、計稅依據不合理等問題。首先，我國目前與土地、房產相關的稅種有房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等，這些稅的政策目標多元化、不統一。其次，計稅依據不科學，背離了房地產稅的本質特性。現行房產稅種的計稅依據主要有房產余值、租金收入或者實際占用的土地面積，這些計稅依據都不能準確反映財產的現有價值及時間價值，不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應地增加稅收收入，其調節經濟的作用有限。第三，重“交易”輕“保有”，稅負結構不夠合理。按我國目前房地產稅制，發生在投資環節的稅收和收費對于投資者來說過多、偏重，而在房地產占有和交易環節，課稅相應較輕。這種稅費制度刺激了各類投資者對房地產的需求，也極大刺激了房地產的投機行為。開征物業稅能夠優化我國房地產稅制，避免重復征稅，體現稅收公平原則。

（二）開征物業稅有利于國家從宏觀上調控房地產價格，規范房地產市場

我國房地產市場存在嚴重泡沫，并且去庫存壓力大，而有關稅費則占到房地產價格的30%～40%，因此一旦開征物業稅，必然會導致房地產價格的下跌，達到刺激消費需求的目的。

在目前不規范的房地產市場中，房地產的投機行為主要表現為兩種現象。一種是在房地產開發環節，“炒地”現象嚴重，一塊地要經過幾手才能到開發商手里，被人為放大的價格最終會轉到房價中。另一種現象是“炒樓”，投機需求增加了實際購房者的購房成本。開征物業稅增加了保有環節的成本，在一定程度上能抑制“炒地”、“炒樓”行為。

二、物業稅開征面臨的問題

（一）現行土地批租制度不利于物業稅的開征

我國實行的是“批租制”，即在土地使用權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權，其大部分稅費，用地者須一次性支付。房產所有者在購入房地產時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費。再開征物業稅，則存在重復征稅。

（二）稅收制度的設計難

1.納稅人。物業稅作為財產稅的一種，從理論上講應當向房屋的產權人征收。但在目前的情況下，土地、房屋的產權情況復雜、非常不明晰。一是我國土地沒有私有化，即單位和個人擁有土地只是擁有一定年限的土地使用權而非產權；二是很多企業、部門、事業單位的用房產權不清、產權與使用權分離的情況非常嚴重。

2.計稅依據。物業稅計稅依據可以是應稅財產的評估價值和租金。但是，房產價值很難評估，既要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素，同時居民住房情況十分復雜，有在房改過程中買的，有貸款買的，也有現金買的，有已購房產，也有新購房產。針對這些情況，如果不加區別則難以公平，而加以區別，則又是一項工作量極大、難度很高的工作。

3.稅率設計。稅率是衡量稅負輕重的一個主要標志，那么，稅率的高低必然要反映物業稅的稅負水平。但是，目前我國房地產整個行業鏈條中涉及大量稅費，既有稅務部門征收的增值稅、城建稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅等；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費用；還有房管部門在房地產登記、使用、經營交易、過戶以及日常管理等環節收取的各種費用。因此，要想科學測算出現行房地產稅的稅收負擔比較困難，因而也使物業稅的稅負水平難以確定。

（三）房地產評估工作尚未明確

開征物業稅依賴于房地產登記制度和評估體系等的建立，但目前國內物業價值評估體系尚未健全，配套不完善、市場不規范。

三、開征物業稅的對策

（一）建立完整而系統的房地產評估制度

為保證物業稅的順利開征，必須建立一種科學的不動產評估制度，制定不動產評估法規和操作規程，建立健全不動產評估機構，配備高素質的評估人員，強化評估制度。可以在稅務部門內部逐步組建自己的評估機構和配備專門的估價人員，使物業稅的征收有科學的依據。

（二）制定科學的土地供應機制

實行物業稅后，為了保證土地利用的可持續發展，防止開發商盲目開發、濫用土地行為。必須加大政府的宏觀調控，建立科學的、嚴格的土地供應機制。

（三）精心設計稅制要素

1.納稅人

根據我國實際情況，物業稅納稅人可以確定為在我國境內擁有或承租不動產的自然人和法人，具體包括不動產持有人、權益擁有人、租用人、抵押人等。同時，考慮到實際征管的需要，稅法有必要規定物業稅的扣繳義務人，承租人既可作為納稅人，也可以作為物業稅的扣繳義務人。

2.征稅對象

物業稅的征稅對象可以按區域來劃分確定，但是要充分考慮到我國城市化的進程，以及各地區的實際差異，避免稅收真空和稅負不公的現象出現。隨著我國城市化、城鎮化進程的推進，農村與城鎮的界限將變得越來越模糊，城鎮區域很難準確界定，容易形成征稅的真空地帶。稅法可以從總體上確定以城鎮的房屋、土地為物業稅額的征收對象，農村的房屋、土地免征物業稅，但對城鎮、工礦區周邊的房屋、土地要有補充的規定，是否要征收物業稅，應根據對其的評估結果來確定。

3.稅率

稅率設置應充分考慮應稅物業的用途、性質，考慮不動產所處的地理環境、公共設施、交通等因素，設置不同的稅率，例如，居民住宅與商用樓房、普通住宅與豪華住宅在稅率上應有所區別。

參考文獻：

[1]胡家忠.我國開征物業稅的利弊分析及時機選擇[J].湖北三峽職院技術學院學報，2006（2）

[2]劉桓.物業稅的開征及其難點透析[J].涉外稅務，2004（4）

作者簡介：

肖全章，男，副教授，博士，淄博職業學院會計學院，研究方向：財政金融。