我國房市將進入持續而緩慢的下跌周期

崔彥峰　戴艷軍

【摘要】 根據國家統計局最新公布的數據顯示，到2008年11月底，全國的房地產市場，除了房價還有小幅上升之外，無論是房地產開發投資、開工面積、銷售面積還是銷售金額等都出現了較大幅度回落，其中最為明顯的是房地產銷售。就目前房地產市場政策及房地產市場轉變情況來看，房地產市場已經開始以投資為主導的市場向以居民消費為主導的市場的轉變，這必然導致房地產市場價格調整,并將使我國的房地產市場經歷一個持續而緩慢的下跌周期。

【關鍵詞】 房地產 新增需求量 房屋供給量 下跌慣性

國家統計局公布的2008年1—11月全國房地產市場運行情況統計顯示，1—11月全國完成房地產開發投資26546億元，同比增長22.7%，增幅比1—10月回落1.9個百分點。其中，商品住宅完成投資19333億元，同比增長25.2%，增幅回落2.2個百分點，占房地產開發投資的比重為72.8%；而1—11月全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%，其中，商品住宅銷售面積下降18.8%。截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1—10月提高2.2個百分點。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%，增幅提高4.9個百分點。這其中最受關注的是價格問題。11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點，環比下降0.5%。這也是自8月以來，房價第四個月環比下降，且下降幅度有擴大趨勢，此前8月、9月和10月的房價環比降幅分別為0.1%、0.1%和0.3%。

從上述的數據來看，到11月底為止，全國的房地產市場，除了房價還有小幅上升之外，無論是房地產開發投資、開工面積、銷售面積及銷售金額等都出現了較大幅度回落。在國家房地產新政出臺之后，房地產銷售同樣是處于低迷。從1998年開始到現在，中國房地產市場已經發展與繁榮了10年，10年來房地產市場的繁榮使房價普遍上漲是基本事實，甚至于不少地方房地產市場價格上漲到離譜的地步。因此，這種房地產市場發展是不可持續的，房地產市場調整也是自然。房地產市場的調整還僅是開始，如果房地產的價格不回歸理性，這種調整不是用什么恢復信心就可以解決的，而是一個漫長的過程。調整過程的長短就取決于房地產市場價格回歸理性的速度。

一、房地產市場已從以投資為主導的市場轉變為以居民消費為主導的市場

就目前房地產市場政策及房地產市場轉變情況來看，房地產市場已經從投資為主導的市場轉變為以居民消費為主導的市場，這點與早幾年房地產市場有根本性的不同。比如，擴大內需的十大政策第一條就是安居工程，即如何通過增加保障性住房來增加居民的消費，而且后來推出的9000億保障性住房的資金，也是放在這樣一個基點上。既然未來中國房地產市場發展是為了改善居民的基本居住條件，那么它也就意味著中國的房地產市場盡管是經濟增長的動力，但它將發生根本性轉變，即國內房地產市場將從以投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉變。

市場發生轉變，市場的價格自然也要調整。但是，由于對中央政府及地方政府持續性政策刺激的期待，使得房地產開發商以為保持以投資者為主導的價格也能夠讓這個房地產市場消費需求釋放出來。但實際上結果并非如此。當房地產轉變為以消費者為主導的市場時，要讓消費者進入這個市場，一定要讓這些住房消費者有支付能力購買，如果住房消費者沒有支付能力購買，要想讓住房消費者進入以投資者為主導的市場或讓消費者接受這種價格是不可能的。就如住房建設部的領導人所指出的那樣，目前房地產市場問題仍然是房價過高，消費者沒有這種支付能力。

同時，我們也應該看到，不僅中國房地產市場由以投資為主導的市場轉向消費為主導的市場，其價格會發生根本性轉變，而且由于全球經濟出現衰退，無論金融資產的價格，還是實際商品的價格都出現全面向下調整，比如原油、糧食、貴金屬、鋼鐵等的價格都全面下跌。2008年全球許多國家股市的價格下跌一半以上，中國股市的價格也下跌了65%，各國房地產市場的價格沒有不下跌的。在全球所有的金融資產及商品價格全面快速下跌的時候，中國的房地產價格則一枝獨秀。其實這是十分不正常的事情。正因為中國房地產市場價格不調整，不以消費者的支付能力來定價，從而使得中國居民巨大的房地產消費需求完全被抑制，也就出現了一方面大量住房賣不出去，另一方面大量需要住房的居民又沒有能力來購買的局面。

二、未來我國房地產新增需求數量將大大下降

2008年以來，盡管國內房地產價格先是漲速減慢，繼而下降，但是這種價格水平仍然與居民的實際支付能力差別很遠。房地產價格的漲幅下降，只是投機需求和投資需求大幅萎縮或減少所致。也就是說，就目前國內各地房地產的價格水平來看，還沒有出現房地產市場從投資為主導向消費為主導的市場的根本性逆轉。因此，在目前的情況下，即使大幅降息，但由于房價過高，投機者、投資者的信心遠未恢復，全球經濟前景暗淡，在國內外經濟形勢變好之前，投機性需求得以恢復暫不可能而消費性需求又沒有能力進入。

真正能夠形成需求的絕大部分是自住需求。而在自住需求中又可以分為換房需求和新增需求。其中，換房需求是針對此前已經購買過住房的居民而言。眾所周知，我國房地產市場高漲行情從2003年開始，而房地產需求也正是從這一時期開始回暖，并且在2006年和2007年兩年宏觀經濟和股市一片大好的背景下，這種需求熱情更是達到極致。一般來說，房地產與汽車不同，前者的“換新潮”周期要遠比后者長。因此，從2003年開始新購買自住房的居民很難在未來的幾年內形成“換房潮”，而在此之前所購買房地產所形成的“換房潮”，基本在2003年至2007年這一階段已經“消耗殆盡”。而對于房地產新增需求來說，形勢也不容樂觀，一般來說，能夠形成未來幾年內新增需求的人群是未來新增的中產階級人群，而事實卻是當前我國的中產階級增長率已經遠遠低于商品房供給率。同時，未來的幾年內，國內很難再有宏觀經濟高漲和股市暴漲行情同時存在的情況，也就是說經濟的“收入效應”和股市的“財富效應”在未來的幾年內很難顯現。這些因素均表明未來房地產新增需求數量將大大下降。

但是如何讓居民的消費需求釋放出來還有不少路可走，比如說，增加居民收入水平，讓居民購買支付能力迅速提高；或降低房價，讓居民有支付能力進入房地產市場。對于前者，在短期內是不可能完成的事情。因此，要讓中國房地產市場需求釋放出來，也只有降低房地產市場價格，讓絕大多數居民有支付能力進入市場購買。只要國內房地產市場價格與居民實際支付能力相適應，中國居民住房需求就能夠釋放出來。

三、住房供給量在未來數年將持續增長

在任何一個經濟體中，都存在著社會平均利潤率。按照政治經濟學中的利潤，當某一行業的利潤率要高于社會平均利潤率時，那么社會的其它資源就會流入該行業，最終導致該行業的供給超過需求，進而使得該行業的平均利潤率接近社會平均利潤率。目前，我國社會平均利潤率大約在8%左右，與此對應的房地產行業的平均利潤率則超過30%。同時，房地產市場又是一個進入門檻相對較低的市場，因此，在高利潤率的刺激下，社會上大部分資源都涌入這一市場，這也造就了我國房地產企業超過3萬家、商品房空置面積達1.3億平方米的市場現狀。

當房價持續上漲時，市場有繼續上漲的預期。則即使暫時不需要住房，未來需要住房的人，也會提前購買；已有住房的人，為取得投資收益，會買入多套房產；當房價階段性急漲時，部分人恐慌性買房；開發商預期未來價格更高，捂盤或分批開盤銷售。總之未來房價上漲的預期虛增了需求又隱藏了供給，加劇了供不應求的狀況，反過來推動房價進一步上漲。目前對樓市的非理性上漲預期不存在，則原本提供給提前購買、投資性購買和恐慌性購買的供給將乏人問津。開發商捂盤或延緩銷售速度也不再是實現利潤最大化的做法。即使實際供應零增長，供給也會相對過剩。不僅如此，目前市場整體成交低迷，不時傳來新的降價消息，部分地區展開了價格戰，少數前期高價購房的業主甚至采取砸售樓處等極端方式要求退房……市場不但沒有上漲的預期，而且繼續下跌的預期正在逐漸形成之中。部分有現時需求的人會延遲購買，另一部分已在前些年提前消化；有多套房產的人，為兌現利潤，或回避更大下跌的風險，會選擇拋售，增加供給；當房價階段性急跌，部分業主會恐慌性拋售；開發商看淡后市，會加快建設和上市銷售速度。這將導致進一步供大于求，推動房價進一步下跌。

房產作為一種商品，價格由其價值決定，并受供求關系的影響。商品的生產周期對供給的變化也是至關重要的。生產周期短的商品，如果發生價格上揚，追逐利潤的資本會盡快增加供給，則價格又會很快下跌。而房產從拿地、建設、預售、交房、結算工程款、歸還銀行貸款，普遍有兩到三年，甚至更長的時間。所以當房價開始一輪牛市的時候，即使開發商的投資一直在大幅增加，也不能在短期內形成供應量，從而使得房產長期供不應求，價格穩步上揚。而隨著拐點來臨，各地銷量同比普遍下降一半左右，供求關系發生了逆轉，由供不應求變為供大于求。但之前幾年投資的增長將提供比往年更大的供給，并且這種供給的增長在未來數年將持續，消化這些供應量需要較長的時間。

此外，2008年10月22日晚，財政部公布的一系列房地產調控政策和措施中，提出了“要加快保障性住房建設，加大廉租房、經濟適用房等保障性住房建設規模。落實和完善促進合理住房消費的政策措施，促進中小戶型、中低價位普通商品房開發建設，加快發展二手房市場和住房租賃市場“。隨著這些措施的逐步到位，房屋的供給也會增加。

四、市場規模決定金融領域的慣性

規模越大的市場，上漲或下跌的慣性越大，要改變它上漲或下跌的趨勢，需要的資金量就越大。而不管在任何一個國家或地區，單套住房單價均幾倍甚至十數倍于家庭年可支配收入，因此市場在短期之內不可能積累巨額增量資金改變房價下跌的趨勢。這也是在不同時期的各國、地區樓市調整中反復驗證的一個規律。2003年4月高盛基金會的《全球經濟學周刊》對世界各國房價泡沫破滅實例統計表顯示：房地產泡沫破滅后，平均要下跌4.811年，約58個月，下跌均幅是30.79%，則每個月、每個季度、每年，平均只下跌0.534%? 1.6%、6.4%。并且調整時間與幅度同泡沫形成期漲幅成正比，日本是典型的例子。中國的情況同樣如此。中國的香港地區從1997年亞洲金融危機到2003年非典疫情，房價下跌6年，最大跌幅65%。就內地而言，海南、北海、惠州的房地產泡沫破滅，同樣是長期緩慢下跌，最終跌幅巨大。

當國內房地產市場價格出現近10年的快速上漲之后，這種價格出現周期性的調整也是必然。它是房地產市場的內在邏輯。特別是，當政府的政策出現根本性轉變、金融市場的環境及人們對房地產市場預期發生根本性改變時，這種房地產市場的價格調整也就開始了。同時，我們也應該看到，既然房地產市場價格出現近十年的上漲，它的調整也是一個自然周期性過程，不是一天幾天、一月幾月、一年幾年就能夠完成的事情，會經過一個周期性的過程。至于這個過程的周期性有多長，既取決于這個市場變化，也取決于整個國內外經濟環境。因此中國樓市一輪長期大牛市之后，不大可能在短期內重新步入牛市，又因房價遠超正常居民收入水平，長期高位盤整的可能性也基本不存在。中國房價只會在長達數年的時間里，積小跌為大跌，才能走完熊市的過程。

總之，針對當前我國房地產市場的現狀，政策調控的出發點和落腳點是促使房價合理回歸。不論是利率、信貸、土地、環保、產業哪方面的政策，宏觀調控的目的并非打壓樓市，更不是希望樓市崩盤，不是“一棒子打死”，而是為了促進樓市更加穩定和健康地發展，更好地發揮房地產業在拉動經濟、解決就業、改善民生等方面的重要作用，更好地防范和化解由房地產“過熱”對金融和經濟安全所帶來的巨大風險。樓市調控應當把維護金融安全和普通消費者利益放在首位，從以下三個方面著手。

1、嚴格執行已出臺的政策

調控效果的關鍵在于對已出臺政策的落實，防止政策執行過程中出現的“部門化”，使執行效果大打折扣。針對近期深圳樓市出現的銀行和開發商聯手違規“救市”的現象，有關部門應當加大查處力度。

2、繼續加大保障性住房的供給規模

安居是民生之本，滿足全社會成員的多層次的住房需求，不僅是經濟問題，更是重大的社會問題和政治問題。增加包括經濟適用房和“兩限”房以及廉租房在內的保障性住房建設、開發和供應，不僅能解決普通老百姓尤其是中低收入階層的住房問題，而且對平抑整個房價也有顯著作用。

3、盡早征收物業稅

征收物業稅，是國際上許多國家的通行做法。由于住房具有公共屬性，占有過多的住房就是占有過多的公共資源，主要是土地，而征收物業稅（不動產稅）可抑制過度需求，同時也是促進當前大量滯留在投資者或投機者手中的存量住房出售的有效手段。具體來說，中國征收物業稅，不僅要對商業物業征收，而且也要對住宅物業征收；對第一套人均核定面積以內的可以考慮豁免，對擁有第二套以上的實行累進稅制等等。

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（實習編輯：唐石泉）