公司的財務報表分析

摘 要 公司財務報表是反映公司財務狀況與經營成果的快照，是報表使用者了解公司各方面情況的媒介之一，也是架在公司管理層與報表使用者的橋梁。本文以萬科公司為例分析公司所面臨的問題和未來的發展前景。

關鍵詞 償債能力 盈利能力 營運能力 增長性分析

中圖分類號:F231.5文獻標識碼:A

一、業務分析

本文通過SWOT分析法把公司的戰略與公司內部資源，外部環境有機結合。通過分析企業發展中的優勢、劣勢、機遇和挑戰這四個因素，SWOT分析可以分為兩部分:第一部分為SW，主要用來分析內部條件;第二部分為OT，主要用來分析外部條件。

(一)企業外部分析。

外部分析主要是對企業發展環境的分析。外部分析將注意力放在外部環境的變化及對企業的可能影響上，外部分析主要包括政策環境、經濟環境、產業發展環境等。

1998年以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入新的發展時期，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業之一。1999年以后，隨著住房制度改革的不斷深化、居民收入水平的提高，消費觀念的改變，以及利率的不斷下調，使得住房開始成為新的消費熱點。

隨著加入WTO的進程推進，中國對外開放的程度加大，有更多的包括外資在內的資金和企業將加入到房地產市場中來，競爭將更加的激烈，國內房地產企業所面臨的不僅僅是發展的機遇，也將是更大的挑戰。

(二)企業內部分析。

內部分析主要通過全面分析企業的實際狀況，來充分認識企業的實力或強項。內部分析主要著眼于企業自身的實力及其與競爭對手的比較。企業實力主要通過基礎能力、營銷能力、組織能力和財務能力來反映。

1.基礎能力。

基礎能力包括品牌資源，客戶資源，產品服務組合，硬件設施/能力，政策和決策程序。“中國房地產TOP10研究組”發布的《2007中國房地產品牌價值研究報告》顯示，萬科以91.68億元成為“2007中國房地產行業領導公司品牌”。 2007中國房地產公司品牌價值TOP10的平均品牌價值為26.20億元，是平均品牌價值的3.5倍。借助客戶關系管理表現出的對待客戶群的定制化服務。通過專業性及權威數據的分析，對市場的把握會分寸有度，后期營銷會比競爭對手進入快，也更有利于把項目快速地推出去，中原的快速發展與建立完善的客戶關系管理系統有很大的關系。

2.營銷能力。

企業的營銷能力包括客戶中的聲譽，市場份額，市場地位，渠道，營銷力量，定價機制，市場研究。萬科1988年進入住宅行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。在這一領域的競爭對手有招商地產，保利地產，金地地產，SOHO等一些知名的地產公司。分析近幾年的房地產行業整個銷售水平，至2007年末，萬科全國市場占有率為2.1%，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的二十九個城市。當年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業行列。

3.組織能力。

公司采用總部、區域、一線的三級管理模式，兼顧集中與柔性管理，加強對公司運營的管理。董事會下設審計委員會、投資與決策委員會、薪酬與提名委員會，加強對公司信息披露、高管任命與考核的管理和對重大投資的風險控制，完善對公司管理層的考核與監督。并確立并一貫堅守職業化底線，包括對人永遠尊重、追求開放透明的體制和公平的回報等。從財務、顧客、內部運作和學習成長四個維度出發制定考核方案并據此對總部、區域本部和子公司進行考核。這些都保證了團隊持續價值的創造和企業的長期穩定發展。

4.財務能力。

財務能力包括財務控制，反映企業實力的主要財務指標，償債能力，資本結構，盈利能力，經營能力。

2007年，房地產上市公司的盈利能力顯著提高，滬深上市公司總資產收益率(ROA)均值達5.32%，較2006年提高1.41個百分點，部分企業超過10%，體現出較強的盈利能力。凈資產收益率方面(ROE)，2007年滬深房地產上市公司該指標均值達到14.48%，同比提高4.17個百分點，平均EPS(每股收益)從2006年0.148元提高到2007年的0.35元，增幅超過100%。而萬科在2007年的總資產收益率(ROA)達到6.5197%，凈資產收益率(ROE)達到了16.55%，EPS(每股收益)0.7049元。這些均高于行業的平均水平，有著較強的盈利水平。

二、財務分析

(一)償還債務的能力。

1.短期的償還債務能力。

在短期償債能力的分析中，流動比率是一個重要指標，近年來該指標呈波浪式變動趨勢，03年流動比率較低源于短期借款的增加，04年的回款情況良好使其上升，05年降低0.58，但仍然高于同年行業0.539的平均水平，06年流動比率增長0.21，其流動資產中的貨幣資產較多。07年又有所下降。從以上可以看出，短期償債能力仍有待提高，特別是2007年末以來，部分城市房地產市場交易量下降明顯，給公司帶來的短期經營風險不容忽視。

最后來關注反映經營成果償還短期債務的能力的現金流動比率，其現金償債能力較弱，在06，07年出現了負值。就本行業來說，萬科的短期償債能力應重視現金為王的原則，加強現金流的管理。

2.長期償債能力。

企業全部資本歸結起來不外乎是權益資本和債務資本兩大部分。權益資本是企業創立和發展最基本的因素，是企業擁有的凈資產，它不需要償還，可以在企業經營中永久使用。同時權益資本也是股東承擔民事責任的限度，如果借款不能按時歸還，法院可以強制債務人出售財產償債，因此權益資本就成為借款的基礎。債務資本不僅能從數量上補充企業資金的不足，而且由于企業支付給債務資本的債權人收益(如債券的利息)，國家允許在所得稅前扣除，就降低了融資資金成本。同時由于負債的利息是固定的，不管企業是否盈利以及盈利多少，都要按約定的利率支付利息。

(二)營運能力分析。

1.短期資產營運能力。

短期資產營運能力主要通過存貨周轉率和應收賬款周轉率這兩個指標來體現。從存貨周轉率來看，存貨對企業經營活動變化具有特殊的敏感性，控制失敗會導致成本過度，作為萬科的主要資產，存貨的管理更是舉足輕重。由于萬科業務規模擴大，存貨規模增長速度大于其銷售增長的速度， 因此存貨的周轉率逐年下降。

2.長期資產營運能力。

總的來說，萬科的資產營運能力較強，尤其時其應收賬款、固定資產的營運能力非常優秀，堪稱行業典范。近年來的土地儲備和在建工程的增多，存貨管理效率下降較為明顯，因此造成了總資產管理效率降低，管理層應關注存貨的管理。

(三)盈利能力分析。

1.營業收入分析。

營業收入是企業營銷能力的綜合反映，是獲利能力的基礎，也是企業發展的根本。

從表1可以看出，公司的收入主要來源于珠江三角洲，長江三角洲和環渤海區域。逐步形成了以珠江三角洲，長江三角洲和環渤海區域為主，以其他區域經濟中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。公司堅持以珠三角、長三角和環渤海區域為重點的城市經濟圈聚焦戰略，2007年深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營業收入和凈利潤的比重分別達到55.0%和63.4%。

2.期間費用分析。

期間費用是企業為了取得利潤而付出的代價，與技術水平、產品設計、規模經濟和對成本的管理水平密切相關。由于房地產產業需要大量資金做后盾，銀行借款利息大量資本化的同時也存在大量的銀行存款。因此，萬科在存在大量借款的情況下，其財務費用卻在04年度出現負數，管理層應注意提高資金利用效率。隨后幾年大量進行建設，需要投入大量資金，財務費用大幅度增長。

3.財務綜合分析。

為了全面了解公司各個方面財務狀況之間的關系，我們利用杜邦分析法進行財務綜合分析，以全面地揭示公司財務狀況的全貌。我們可以從下圖可以看出萬科近三年的杜邦分析圖。

從以上杜邦分析圖可以看出，決定凈資產收益率高低的因素有三個方面:主營業務利潤率、資產周轉率、權益乘數。05年凈資產收益率為16.25%，當年的主營業務利潤率和總資產周轉率分別為:12.7889%，0.5627%。而06年的凈資產收益率為14.48%，低于05年，主要是成本和資產總額的增加導致了主營業務利潤率和總資產周轉率的降低，從而影響了凈資產收益率。07年公司大規模的擴大資產使得總資產周轉率有所降低，但是由于權益乘數的提高和主營業務利潤率的增長并沒有影響本年度的凈資產收益率得到了回升。

通過以上分析可見，萬科擁有較強的獲利能力，在行業滄海桑田變化的十年，萬科一直保持了很高的盈利水平，除了市場強大需求外，說明其擁有很好的管理水平和決策能力。

三、增長性分析

由于企業要以發展求生存，銷售增長是任何企業都無法回避的問題。企業增長的財務意義是資金增長。在銷售增長是企業往往需要補充資金，這主要是因為銷售增加通常會引起存貨和應收賬款等資產的增加。銷售增長的越多，需要的資金越多。

如果通過技術和管理創新，使銷售凈利率和資產周轉率提高到一個新水平，則企業增長率可以相應提高。財務杠桿和股利分配受到資本市場的制約，通過提高這兩個比率支持高增長，只能是一個臨時的解決辦法，不可能持續使用。

四、結語

從以上分析我們可以看出，萬科的財務報表充滿了攻擊性，成長性隱藏在大量舉債購置土地，使用經營中的現金不斷補充進項目中，企業未來的經營增長潛力看好。但是負債微微偏高，過于使用銀行負債，但是公司仍在一個較為安全的邊界內，考慮公司的未來高速成長，高負債也在情理中。也看出萬科的負債率持續上升且流動負債比重大。并且融資渠道單一，過度依賴銀行信貸，再是信用政策過緊。因此應適當控制負債比率，增加長期負債比率，加強抵御風險能力;擴大融資渠道增加信托發行，合理利用境外資金，增加主要地區控股子公司的資本金，建立融資平臺;適度放寬信用政策等。

近幾年是萬科公司大力發展的時期，需要大量投入資金。為了滿足未來的資金需求，公司將繼續加快銷售，增加經營活動現金流入，充分運用財務杠桿空間，積極需找戰略合作機會，并進一步開拓融資渠道，加大與境內外資本合作力度，推進房地產基金項目合作的實踐，探索房地產金融市場的創新模式。

(作者:中南財經政法大學國民經濟學博士生)

參考文獻:

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