論小區(qū)車庫、車位權屬

摘 要 本文從實踐中爭議最大的小區(qū)車庫、車位權屬問題出發(fā)，試圖找到一條解決權屬爭議的方法，以期對《物權法》的正確使用有所裨益。

關鍵詞 小區(qū) 車庫 車位 權屬

中圖分類號:DF01文獻標識碼:A

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，國民收入水平的提高，汽車成為私人的代步工具正在逐漸普及，而城市土地資源的稀缺，導致停車位供求矛盾空前尖銳，小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾愈演愈烈，深受社會各界關注。《物權法》的公布對于廣大業(yè)主來說，確實是一個不小的福音。但是，這一規(guī)定并沒有徹底解決相關爭議，仍留下了巨大的法律空白和現(xiàn)實難點。

一、車庫、車位的區(qū)分界定

傳統(tǒng)民法認為，作為民法客體的物具有獨立性的特征，只有具備構造上和使用上的獨立性的物才能成為民法的客體。而判斷構造上和使用上的獨立性，應從區(qū)分界限的明確性、封閉性、通行的直接性等來判斷。單純的地表空間不具有封閉性，很難成為單獨所有權的客體，因此，車位不被認為具有構造上的獨立性，故不能作為區(qū)分所有之標的。但車庫具有專有部分所有權的特點，可以滿足《物權法》中公示制度的要求，因其具有構造上和使用上的獨立性，能夠進行公示登記。就車庫來說，其在建筑物內(nèi)形成了一定的空間，但車庫的四周范圍是能夠確定的，且具有獨立的出口，所以已經(jīng)成為特定物，可以作為獨立的財產(chǎn)。對車庫、車位作區(qū)分界定對于正確界定二者權屬甚為重要。

二、車位的權屬界定

這里所講的車位是指地面停車位，雖然對于車庫、車位的權屬糾紛從未停止過，但是對于車位的權屬問題在理論和實踐上的爭議不大，即車位應歸小區(qū)業(yè)主共有，主要是因為車位不同于車庫，其因為不具有建筑所要求的遮蔽性和構造上的獨立性而不能做為區(qū)分所有之標的，其只是直接設置在業(yè)主共同擁有使用權的地面上通過劃分分割線的方式形成的，所以其應屬于全體小區(qū)業(yè)主共有。

三、車庫的權屬界定

車庫常常又被稱為地下車庫，嚴格來說，這樣的表述不夠準確，因為還有地上車庫的存在，如果開發(fā)商獨立修建地上車庫，既可以是開發(fā)商獨立興建的建筑物，又可能是在業(yè)主共有的土地上建造的，所以其權屬就有可能在法律上確定為開發(fā)商或業(yè)主共有。①

《物權法》第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”由該條第二款可見，如果開發(fā)商和業(yè)主在合同中沒有關于車庫“出售、出租或者附贈”的約定的話，開發(fā)商就保留車庫的所有權。換句話說，開發(fā)商擁有車庫的原始所有權，他有權做出是否讓渡車庫所有權的決定。車庫的交易是獨立于房屋的交易的，因為雙方如果沒有約定出售車庫的話，業(yè)主就只能擁有房屋所有權而得不到車庫的所有權;如果業(yè)主希望購得車庫，他可以同開發(fā)商協(xié)商簽訂車庫購買合同而得到車庫的所有權。雖然從目前來說，我國的車庫產(chǎn)權登記制度尚不夠完善，但是我們不能否定車庫的獨立產(chǎn)權和獨立的交易客體地位。

我國實行的“房隨地走，地隨房走”的轉(zhuǎn)讓模式。《物權法》也采用了這種房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，其第148條規(guī)定:“建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。”可見，房產(chǎn)權和地產(chǎn)權是不能分割的，同一房地產(chǎn)的房屋所有權與土地使用權只能有一個主體享有，而不能由兩個主體分別享有。小區(qū)的車庫大都建設與小區(qū)內(nèi)，依附于小區(qū)土地和建筑物而存在，既然房屋所有權和土地使用權都一并轉(zhuǎn)移給了房屋買受人，那么作為附著于小區(qū)土地的小區(qū)車庫就應該歸屬于房屋買受人所有。由以上分析可見，如果開發(fā)商和業(yè)主有關于車庫的產(chǎn)權歸屬的約定的話，那么，車庫的所有權和土地使用權就歸屬統(tǒng)一人即小區(qū)業(yè)主享有，但如果開發(fā)商和業(yè)主沒有此類的約定的話，則開發(fā)商保留車庫的所有權，而土地使用權歸業(yè)主享有，出現(xiàn)了兩權分離的局面，這是有違法理的，也勢必會造成開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾。所以，筆者認為，本著定紛止爭的原則，從法理上和情理上講，車庫的歸屬應該歸全體業(yè)主共有。理由主要有以下兩點:

(一)從土地使用權和房屋所有權關系來說。

上文已經(jīng)分析過，車庫作為獨立的不動產(chǎn)，可以成為交易的客體，而在我國的房地產(chǎn)交易中實行的是“房隨地走，地隨房走”的轉(zhuǎn)讓模式。故不可能出現(xiàn)開發(fā)商享有車庫的所有權而由業(yè)主享有車庫的土地使用權的局面，從這點可以看出，車庫規(guī)定為全體業(yè)主共有可以避免這樣尷尬局面的發(fā)生。

(二)從建筑成本來說。

對于開發(fā)商來說，在房屋預售、銷售活動中，他們往往處于十分優(yōu)勢的地位，開發(fā)商作為商人，始終以營利性為自己經(jīng)營活動的最大目標。在小區(qū)中，商品房需要有小區(qū)車庫的配套，通常配套越全，商品房的市場吸引力就越大， 價格也可能就越高，開發(fā)商也就越能獲利。所以修建車庫對于開發(fā)商來說是大有裨益的。在房屋預售和銷售過程中，開發(fā)商往往處于十分的優(yōu)勢地位，實踐中有很多開發(fā)商聲稱商品房的售價中不含有車庫部分，但實際上已經(jīng)將車庫面積公攤到了區(qū)分所有的商品房之中了，業(yè)主支付了車庫的價款，卻無車庫的權利。如果將車庫規(guī)定為全體業(yè)主共有，開發(fā)商無疑會將車庫成本攤入業(yè)主的購房款中，如此一來，就沒有實踐中的開發(fā)商將車庫成本攤入購房成本而業(yè)主卻無車庫權利的現(xiàn)象了。

(作者單位:河海大學法學院民商法學專業(yè))

注釋:

①王立明.論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題.現(xiàn)代法學.2006年第5期.