桂林市房地產市場的消費者調查與分析

【摘要】 通過對桂林市居民的調查，了解桂林市民居住現狀，分析目前消費者對桂林房地產市場的看法及消費需求，給桂林房地產市場的關注者和決策者提供一定參考。

【關鍵詞】 桂林市；房地產市場；消費者；經濟危機

本調查以桂林市象山、秀峰、疊彩、七星四個區的居民為調查對象，對桂林市房地產消費者的居住現狀、需求狀況以及消費者對桂林房地產的發展趨勢的預測進行調查。按桂林市人口特點和比例選取調查樣本1000個，其調查人群是20歲到55歲的房地產消費領域的潛在客戶、準客戶、業主等，調查的要點主要在于消費者的需求以及對目前桂林房地產市場的看法等方面。

本次調查的目的在于通過對桂林市居民的調查，了解消費者居住現狀，分析目前消費者對桂林房地產市場的態度及需求，給關注桂林房地產市場的決策者提供一定參考。本調查采用以問卷調查為主，現場訪談為輔的調查方式。為了保證調查結果的信度和效度，對調查問卷進行抽樣分析，以抽樣的方式過濾無效問卷，獲取有效調查問卷。

一、桂林市區居民的居住現狀及對桂林目前房價的看法

1．桂林市區居民居住現狀

根據調查，目前桂林市居民的家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達18.25％；6000元以上的高薪家庭比例最小，僅占1.8%。桂林的家庭結構以三口之家為主，大部分居民居住現狀為自購商品房，所占比例高達38.73%；其次為租房，占32.3%；經濟實用房13.7%；單位福利分房10.27%；其他占5%。

2．對桂林目前房價的看法

對于桂林目前房價的看法，認為房價貴的比例最高，占51.25%，41.75%的認為還可以，認為便宜的只占7%。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。

同時，高達56.76%的人群覺得買房難，房價高出所能承受范圍；23%的人群認為不難，可以輕松買到自己心儀的房子。另外，還有20.24%的人群認為買房較難，因為買房人多，看中的房源很難搶到。

二、桂林市房地產市場消費者需求狀況

1．目前桂林市房價及消費者所能承受的房價

在去年全國房價飛漲的時候，相比北京、上海、深圳等一線城市15%甚至20%多的房價漲幅，桂林房價的漲幅一直維持在10%以內，而后，深圳等城市出現超過30%的跌幅的時候，桂林房價只是略有下跌，而后又緩慢回升至較高水平。目前，桂林在售新房均價3402 元/平方米，桂林房價走勢較為平穩，并沒有出現“預期”的大規模上漲下跌，只是局部的“小打小鬧”。

據調查，消費者所能承受的房價每平方米在2500～3000元的比例最高，占31.8％；2000～2500元的占25.9％；2000元以下的占19.55％；3000～3500元的占15%； 3500～4000元的占3.7%，5500元以上的不足1％。顯然，目前高達3402元/平方米的房價遠遠超過80%人群的承受能力，令許多消費者望而卻步。

2．消費者預購建筑面積

消費者預購建筑面積主要集中在70～150平方米，以90～120平方米的需求量最高，占44.55%，其次為70～90平方米，占20.91%，超過七成的人群預購建筑面積為70平方米以上的房子，中戶型、大戶型的市場很大，而主要房屋預購者的家庭年收入在1萬～5萬元之間。另外，調查發現，收入越高越傾向于購買商品房，預購的建筑面積也相對越大。

3．消費者的購房計劃及購房類型

調查顯示，在有購房計劃的人群中，高達62.6%的人群選擇等，看情況，2～3年內購房的占21.7%；1年內的占8.3%；半年內的占5.65%；一個月內的占1.75%。由此可見，消費者的觀望心態占主體。

在購房類型方面，桂林市消費者中大部分人傾向于購買普通住宅，所占比例高達67.55%，購買高檔公寓、別墅、商鋪寫字樓的分別占19.08%、 9.12%和 4.25%。

4．未來購房目的及購房時主要考慮的因素

表1所示，桂林市消費者購房人群45.23%的人買房的原因是滿足居住，30.5%的人為改善住房條件要求，投資房產的較少，只占8.27%。由此可見，購房者的主要目的是為了擁有自己的房子；其次置業明顯。在購房時考慮的最主要因素方面，大多人看重的是地段，占62.5%；其次是價格，占54.25%。

三、消費者對桂林未來房價走勢的看法

調查表明，大部分消費者認為近期房價會略有上漲或基本不變，所占比例分別為47.76%和31.74%；認為大幅上漲的人群較少，占9.28%；而認為大幅下跌的更少，只占3%；另有8.22%的認為略有下跌。

從長期來看，有42.26%的消費者認為桂林房價會比現在稍高；31.24%的人認為基本不變；19.25%的認為比現在高很多；而認為比現在稍低占5.35%； 認為比現在低很多的只占1.9%。由此可見，大部分消費者對長期桂林房價看漲，同時，對長期房價的看法與近期房價走勢的看法有相當的一致性。

四、經濟危機對消費者購房計劃的影響

據調查，53.25%的消費者的購房計劃受經濟危機的影響，而46.75%的消費者則表示經濟危機不會影響到他們的購房計劃。

面對當前的經濟形勢，有購房計劃的消費者人群中，40.75%的選擇延緩購買計劃；看準就買，不受經濟形勢影響的占47.25%；同時，有12%的人則認為以后房價更高，趁別人猶豫趕緊買。

五、結論

一線城市的房地產的弱市也給桂林市房地產帶來“山雨欲來風滿樓”的連鎖效應，消費者普遍存在著“追漲殺跌”的心理預期。但是，不管是從近期還是長期來看，大部分的消費者認為桂林房價將會穩中有升。桂林市房地產業到底會迎來陽春，還是會在嚴寒中繼續掙扎，讓我們拭目以待。

參考文獻：

[1]鄭華.桂林房價會否已出現拐點[N]桂林晚報， 2007-12-20（29）

[2]中國人民銀行伊春市課題組.房地產熱浪下的凍土層——對伊春市房地產現狀的調查[J].中國金融， 2007(16)：48～49