Ｃ－ＲＥＩＴｓ的可行性研究

【摘要】 通過分析美國房地產投資信托基金(REITs)的發展情況，結合我國房地產業及信托業的現狀，尋找中國房地產投資信托（C-REITs）的可行性及可能存在的障礙。

【關鍵詞】 REITsC-REITs；房地產投資；信托基金

一、REITs在美國的發展狀況及特點

（一）發展狀況

房地產投資信托基金(RealEstate Investment Trusts)最早出現在美國，是根據1960年美國國會《房地產投資信托法案》的規定，按一定的法人組織形式組建而成的。在美國，REITs能持續地實現較股票高出300～600個基點的回報。經過近40多年的發展，在美國目前大約有300個REITs，資產總值超過3000億美元。美國REITs的發行采用封閉式結構，可以在二級市場流通。

（二）特點

1．安全性：房地產投資信托進行資產多樣化投資組合管理，使自己的投資涵蓋的物業種類足夠豐富，分布的區域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。作為價值基礎的房地產，具有很強的保值功能，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。

2．穩定性：從發展最成熟的美國市場來看，在1972～2000年中，REITs的β系數平均為0.56，波動性只及SP500的0.56，而收益率則往往高于SP500。房地產投資信托既獲得穩定的當前收入，又得到富有潛力的資本增值。

3．流通性：多數REITs能在證券交易所上市交易，中小投資者可以用很少的錢參與房地產業的投資，具有相當高的流動性。

二、中國房地產投資信托（C-REITs）的可行性

（一）房地產業發展的需要。目前，我國房地產融資主要依靠銀行貸款這一單一渠道，而當前房地產市場的不穩定性，使得大量金融風險積聚于商業銀行，引入房地產投資信托基金(REITs)，對降低銀行金融風險，促進我國房地產業的健康發展，有著積極的作用。

（二）信托業發展為REITs提供了必要的環境。我國的信托業在經歷了5次全國性的清理整頓之后，已逐漸步入正軌，基本完善的法律框架確立了信托業在我國金融業的地位。信托公司在資產規模、股權結構、內部治理、業務拓展能力、風險控制能力、經營自律性等方面都有了很大提升，有序競爭環境初步建立，為REITs在中國的推行提供了良好的契機。

（三）投資者需要多樣化的投資渠道。隨著經濟的發展，我國居民儲蓄存款增長迅猛，個人投資者非常需要好的投資渠道。而REITs的引入正好可以協調房地產開發資金供給不足和個人投資者無法進入的矛盾，使我國居民儲蓄有效分流，提高這部分資金的使用效率和預期回報率。

三、中國房地產投資信托（C-REITs）發展面臨的主要問題

（一）法律上的障礙。只有中小投資者能夠從事信托投資，風險才能有效地分散，而我國信托法規定一個信托的發行份數不得超過200份，每份合同不得低于人民幣5萬元，且不得在公開媒體進行產品宣傳等。這使風險分散不能得到有效實現。同時，我國目前尚沒有《產業投資基金法》，給房地產投資信托基金的募集和運作帶來了很大的不確定性。

（二）稅制上的障礙。目前信托公司適用的是一般性稅收政策，這樣就產生了兩大問題：

1．信托收益的征稅問題。幾乎所有的信托產品招募說明書中都沒有信托收益的納稅問題說明，導致房地產投資信托產品容易給投資者造成業務不透明的不良印象，不利于信托投資公司信譽的建立。

2．雙重征稅的問題。根據《信托法》的規定，委托人可以把房產委托給信托公司進行投資，但需產權轉移，這時要交納一定的稅金。而受托的信托公司將房產還給委托人時，同樣又發生了產權轉移，還要交納稅金。這樣就大大提高了信托公司的經營成本，阻礙了信托業務的開展。

（三）市場環境的不足。中國的金融市場還沒有建立起完善的信用體系，市場主體缺乏良好的信用習慣。到目前為止，我國針對房地產項目的信托產品還沒有信用評級體系，也沒有采用房地產作為抵押物。只有將委托人的風險擔保與房地產開發項目提供的抵押結合，才能產生真正的房地產投資信托。而且我國目前缺乏真正懂投行業務、有資產管理工作經驗的專業人才，我國的房地產業還沒有形成成熟的專業分工體系，房地產中介和物業管理公司水平良莠不齊，還不能完全滿足REITS發展的需要。

參考文獻：

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