論房地產調控政策在中小城市失靈的原因及對策

【摘要】 房地產行業是一項關系民生的重要行業，因而，房地產調控成為政府宏觀調控的主要領域之一。首先分析了房地產調控政策的演變，進而分析了房地產調控政策在中小城市失靈的原因，最后提出了完善中小城市房地產調控政策的相關措施。

【關鍵詞】 中小城市；房地產市場；調控政策

一、房地產調控政策的演變

房地產業作為國家的支柱產業之一，關乎國計民生，已遠遠超越單純的經濟范疇，對經濟發展，對社會安全、政治穩定都至關重要。房地產的公共屬性決定了政府必須行使干預、管理和調控的職能。

2001年，中央政府發布了195號文件。該文件規定，房地產開發商必須以自有資金交納土地出讓金；房地產開發商的自有資金不得低于總投資的30%，在項目施工臨近尾聲時，商業銀行才可發放個人按揭貸款。但在實際操作中，房地產開發商利用商業銀行發放的流動資金貸款交納土地出讓金，在項目施工剛開始時就在商業銀行的配合下啟動按揭貸款程序。同時，房地產開發商的自有資金率遠遠低于30%。

2003年，中央政府對商業銀行的房地產貸款進行了全面檢查，并發布了《2002年貨幣政策執行報告》。該報告披露了“違規貸款”主要集中在房地產開發貸款和個人商品房貸款上。2003年6月，中央政府又出臺了121號文件。該文件是195號文件的具體化，再次強調了商業銀行不得違規發放房地產貸款。但房地產金融違規現象并未因此得到有效遏制。用流動資金貸款交納土地出讓金、違規發放個人按揭貸款等行為有增無減。……