次貸危機對我國房地產發展的啟示

袁　黎

[摘要]美國次貸危機給我們敲響了警鐘。本文剖析了美國次貸危機形成的深層次原因，分析了我國房地產金融的現狀及存在的問題，并在此基礎上試著提出一些防范房地產金融風險的建議和措施。

[關鍵詞]次貸危機；房地產；金融風險；房地產泡沫

一、引言

2008年5月，美國政府接管房利美和房地美。9月，美國第四大投行雷曼兄弟申請破產保護。第三大投行美林被收購，最大的保險公司AIG被政府接管，第一和第二投行高盛、摩根士丹利向銀行控股公司轉制，次貸危機全面爆發，很快波及固定資產收益市場、股票市場和金融機構，乃至實體經濟。在全球化的今天，中國的房地產，也不可避免的受到次貸危機的影響。

二、美國次貸危機概述

美國抵押貸款按照借款人信用質量，可以分為優質抵押貸款、次優級抵押貸款和次級抵押貸款三種。優級貸款市場面向信用額度等級較高、收入穩定可靠的優質客戶。次優級抵押貸款介于優級抵押貸款和次級抵押貸款之間。而所謂的次級抵押貸款則是美國向信用分數較低、收入證明缺失、負債較重的人提供的住房貸款，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需申明其收入情況，無需提供任何有關償還能力的證明。銀行發放貸款后，一般會將這些次級按揭貸款包裝起來，然后在次級市場出售，賺取費用。次級房貸違約的增加，使與次貸相關的金融產品信譽驟降，危機沖擊了公司債券、機構債券、商業票據及與此相關的金融市場，并蔓延到全球許多國家的銀行和基金，導致各國股市大幅下跌，大量金融機構發生支付困難。

三、美國次貸危機產生的深層次原因

（一）利率持續上升，房地產市場降溫

美國次貸危機源于美國利率的變化。為刺激本國經濟，2001年1月至2003年6月，美聯儲連續13次降息，聯邦基金利率從6.5%降至1%的歷史最低水平。低利率政策刺激了房地產業快速發展，過剩的流動性刺激了以房屋為代表的資產價格的持續快速攀升，次級抵押貸款市場也隨著房價的上漲繁榮起來。一些貸款機構推出了“零首付”的貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，試圖通過用不斷升值的房屋作抵押，進行再融資。購房者的負債壓力迅速上升，導致很多次級抵押貸款市場的借款人無法按期償還借款，一些放貸機構遭受嚴重損失甚至破產。

（二）衍生金融工具加劇了危機的影響

貸款機構放貸之后并不想承擔風險，便通過證券化形成的金融衍生品把風險轉嫁到擔保債券市場。一些投行向放貸銀行購買這些貸款，將其包裝成債券賣給投資者，這些債券就是“次級房貸債券”。在房價上漲時，這些債券的風險會潛伏下來，并使投資者獲得較高的收益。但房地產市場價格一旦發生逆轉，這些次級貸款人的違約風險就會立即暴露，債券價格隨之大跌，債券的投資者就可能遭受巨大損失。

（三）監管不到位

一些銀行和金融機構，為了謀得高收益，利用資產證券化等手段，將風險轉嫁給投資者，降低貸款信用門檻，導致銀行、金融和投資市場的系統風險增大。美聯儲卻未采取任何有效的措施加以矯正和控制。寬松的貸款資格審核使得貸款欺詐現象蔓延，危機爆發在所難免。

四、現階段我國房地產金融的發展狀況及存在的問題

美國次貸危機爆發后，我們自然聯想到我國的房地產金融市場。目前，我國房地產金融市場發展狀況及存在的問題主要表現在以下幾個方面：

（一）房產市場價格仍然很高，存在市場風險的隱患

當前，中國房地產市場雖然步入蕭條但價格不低。以上海為例：內環線內每平方米均價接近2萬元；中內環線之間10000-14000萬元，中外環線之間7000-10000元。老百姓住房難問題仍然嚴重。房價應與居民百姓的收入水平相適應，房地產市場才能穩健發展。一旦我國宏觀經濟走勢慢了下來，房地產市場出現低迷，房產價格下跌，一些作為抵押物的房產將會貶值甚至大量縮水，銀行將會面臨巨大的市場風險。

（二）銀行對住房抵押貸款風險管理薄弱，金融機構潛在風險積聚

住房抵押貸款具有風險較低、貸款利率較高、貸款收益期長等特點。一直被認為是銀行的“優質資產”。許多銀行為了爭奪客戶，牟取利潤，已悄然地變相降低門檻，再加上我國個人征信體系尚不完善，甚至存在著大量用假收入證明等虛假文件到銀行進行虛假按揭、套貸、騙貸等現象，進一步加大了房地產信貸業務的風險。

五、美國次貸危機對我國房地產金融的借鑒和啟示

美國次貸危機提醒我們，在市場繁榮時期，越是應當提高警惕，不斷加強對房地產市場的風險控制和市場監管，建立房地產價格監控制度和房地產市場泡沫預警機制。另外，應采取多種措施穩定房價，調整信貸政策以平抑房地產的投資性與投機性需求，引導市民理性消費，引導銀行合理發放房貸。政府還應加大對經濟適用房和廉租房的供給，合理引導房地產市場健康有序地發展。

作者簡介：袁黎,武漢商貿職業學院助教。