中介騰挪

高峰時(shí)期，上海中介行約有 12000 家，眼下已經(jīng)迅速萎縮至6500家左右，蒸發(fā)比例高達(dá)約50%。

上海二手樓市從未像今年這么寒冷過(guò)。就連剛剛度過(guò)三十歲生日的行業(yè)老大——中原地產(chǎn)也感覺(jué)到了瑟瑟寒意，不得不瘦身“御寒”。

10月13日，上海中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)陸成對(duì)外宣布，由于市況慘淡，上海中原地產(chǎn)將裁減一些業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)人員以降低成本，緩解壓力。目前，公司員工約3000人，初步的“瘦身”方案是裁減約450人，也就是說(shuō)約15%的員工將面臨失業(yè)考驗(yàn)。

這是一個(gè)相當(dāng)殘酷的事實(shí)。因?yàn)橐恢币詠?lái)，上海中原地產(chǎn)內(nèi)部廣泛流傳著“不拋棄，不放棄”的口號(hào)。如今，這個(gè)振奮士氣的口號(hào)，最終還是抵御不了寒冷的市場(chǎng)。

但這僅僅只是一個(gè)開(kāi)始。

50%蒸發(fā)

重掌中原帥印的施永青表示，中原11月將關(guān)閉5間無(wú)盈利分店，至年底將關(guān)閉10間，并裁減員工，裁員幅度接近20%。

施永青稱，樓市已進(jìn)入“冰河時(shí)期”，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)已進(jìn)入冬天，為了保證大部分員工的利益，決定關(guān)閉沒(méi)有盈利的分店，裁減部分員工。

據(jù)香港媒體報(bào)道，近日，施永青在公開(kāi)場(chǎng)合進(jìn)一步表態(tài)，將暫停集團(tuán)一體化經(jīng)營(yíng)策略，由各子公司各自為政，自負(fù)盈虧，以減輕集團(tuán)負(fù)擔(dān)，不排除有子公司業(yè)績(jī)不佳而裁員或停業(yè)。集團(tuán)旗下經(jīng)營(yíng)內(nèi)地市場(chǎng)業(yè)務(wù)的中原（中國(guó)）9月前至今縮減內(nèi)地分行逾50家，目前數(shù)量維持在800余家。

目前中原和寶原正在對(duì)旗下門店作調(diào)整，將關(guān)閉所有虧損及租約到期的門店。中原地產(chǎn)旗下門店最多時(shí)達(dá)到182家，目前已調(diào)整至160家左右；而寶原地產(chǎn)門店最多時(shí)為38家，計(jì)劃門店數(shù)量將縮減一半。

“寶原地產(chǎn)這個(gè)品牌是否能夠繼續(xù)生存，完全看市場(chǎng)狀況和寶原自身的競(jìng)爭(zhēng)力，我們會(huì)關(guān)到平衡為止?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)及上海寶原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)表示，

其實(shí)，開(kāi)源節(jié)流，收縮戰(zhàn)線的并非只有中原一家。

合富置業(yè)上海的近百家門店中，已經(jīng)關(guān)閉了25家左右，剩余的70余家不排除繼續(xù)收縮的可能；美聯(lián)物業(yè)上海的門店數(shù)量已從近60家縮減至40余家；策源品牌旗下的二手中介公司“策源行”也從近20家門店縮減至如今的9家門店；滿堂紅（上海）置業(yè)有限公司將設(shè)在浦東區(qū)的15家門店全線撤離，這約占滿堂紅上海門店總數(shù)量的50％……

“關(guān)門潮”儼然已成為上海中介行業(yè)的主旋律，中介大洗牌戰(zhàn)役也隨之拉響。

資料顯示，在高峰時(shí)期，上海中介行約有12000家，眼下已經(jīng)迅速萎縮至6500家左右，蒸發(fā)比例高達(dá)約50%，這還不包括大量的“夫妻店”。上海中介業(yè)的從業(yè)人員也已由高峰期的10萬(wàn)人左右，銳減到目前大約4.5萬(wàn)人的規(guī)模。

這已經(jīng)不是上海中介行業(yè)第一次面臨洗牌：2005年上半年，上海1.6萬(wàn)家大大小小的地產(chǎn)中介關(guān)門近千家，當(dāng)年最高峰時(shí)每天有30家左右的中介門店關(guān)門；去年底今年初，同樣有一波以“創(chuàng)輝租售集團(tuán)有限公司上海近200家門店一夜之間幾乎全部關(guān)閉”為代表的關(guān)店高峰。

而在2008年房產(chǎn)市場(chǎng)走向尚不明朗的情況下，作為全國(guó)代表性的房產(chǎn)龍頭城市如北京、上海和廣州等地的地產(chǎn)中介們正經(jīng)歷著一場(chǎng)劫難，也正進(jìn)行著一場(chǎng)“物競(jìng)天擇”的“進(jìn)化”。

過(guò)冬進(jìn)行時(shí)

無(wú)飯吃，無(wú)飽飯吃。中介行業(yè)必須找米下鍋。

盡管全國(guó)各地“暖市”聲音不斷，各地方政府也在想方設(shè)法補(bǔ)救，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還是“一月不如一月”。

現(xiàn)在，一切都已明確——八仙過(guò)“冬”，各顯神通。

對(duì)此，《財(cái)富地產(chǎn)》對(duì)滬上幾家知名中介公司進(jìn)行了專訪，在采訪中，各家公司都有“御寒”高招。

第一，一二手聯(lián)動(dòng)。

每次樓市趨冷，中介總是率先受沖擊。一方面是業(yè)主大量掛牌卻緊咬價(jià)格，另一方面是潛在買主持幣觀望。沒(méi)有成交量，中介就斷了傭金收入，就會(huì)被“憋死”。于是，中介行業(yè)紛紛將目光轉(zhuǎn)向一手房銷售。

“未來(lái)上海二手房市場(chǎng)正面臨政策面和市場(chǎng)面的進(jìn)一步考驗(yàn)，市場(chǎng)顯然不會(huì)立即告別調(diào)整、觀望的格局，買方會(huì)更加理性、從容地挑選合適房源。漢宇地產(chǎn)正在通過(guò)介入一手新盤代理等途徑開(kāi)辟財(cái)源，挺過(guò)可能到來(lái)的冬天?！鄙虾h宇物業(yè)代理有限公司董事總經(jīng)理施宏睿早有準(zhǔn)備。

今年7月1日，漢宇地產(chǎn)成立了專注于一手樓盤營(yíng)銷代理的子品牌“睿策營(yíng)銷”，并已承接了麗水豪庭、云頂別墅、伊莎士花園等樓盤的獨(dú)家代理。

8月，最具代表性的兩個(gè)樓盤是萬(wàn)科的金色雅筑和泰興的紅星美凱龍，尤其是與萬(wàn)科的合作，令漢宇地產(chǎn)底氣十足。

“漢宇在4月份的成交量比例，一手房占10%，二手房占85%，其余5%是商業(yè)房。7月份，一手房占總業(yè)績(jī)的52.3%。8月份，一手房更是占了總業(yè)績(jī)的63.5%?！笔┖觐Ｔ诮邮堋敦?cái)富地產(chǎn)》專訪時(shí)透露。

上海合富置業(yè)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理葉厚彪亦對(duì)記者表示，在總體成交依然不振的背景下，樓市博弈正在不斷加劇。為了彌補(bǔ)二手房交易的不足，合富置業(yè)開(kāi)始增加一手房代理的業(yè)務(wù)，目前該公司的一、二手樓盤成交額的比例已經(jīng)基本達(dá)到了“對(duì)半開(kāi)”。

福美來(lái)也積極開(kāi)展了一二手房聯(lián)動(dòng)。8月底，談下了蘇州新太陽(yáng)城國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)，昆山賽格電子廣場(chǎng)，上海松江英郡雷丁別墅社區(qū)等項(xiàng)目。

顯然，一二手聯(lián)動(dòng)儼然已成中介行的救命稻草。

第二，瘦身。

2007年11月，中天置業(yè)被爆出賬面虧空1.7個(gè)億，向深圳樓市投下了重磅炸彈；2008年1月，創(chuàng)輝中介地產(chǎn)公司一時(shí)間關(guān)閉了廣州300多家店面；兩大房產(chǎn)中介巨頭的“斃命”給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了震動(dòng)，也標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了漫漫熊市。

目前，北京、上海、廣東等大城市的一些中小型中介行相繼結(jié)業(yè)，而部分大中介也開(kāi)始大面積關(guān)店。不少中介紛紛采取了減薪、裁員、關(guān)店來(lái)節(jié)約成本，保本“過(guò)冬”。

第三，逆市擴(kuò)張。

就像有人喜歡在股票低迷的時(shí)候進(jìn)入抄底一樣，也有中介企業(yè)在這樣的市場(chǎng)中選擇逆市擴(kuò)張。

7月1日，美資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)巨頭21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，正式公告收購(gòu)DTZ戴德梁行下屬的泛城網(wǎng)，共涉及地鋪30間。這是繼中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售之后，深圳又一家大型中介出現(xiàn)巨變，也是深圳二手市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10個(gè)多月的低迷后，出現(xiàn)的首宗大型中介收購(gòu)案。

即便如此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)并未為光明的前途而欣喜若狂，相反，開(kāi)始備戰(zhàn)最壞的時(shí)刻。

“這一輪房地產(chǎn)調(diào)整至今已經(jīng)10個(gè)多月，預(yù)計(jì)頹勢(shì)可能還會(huì)持續(xù)到明年，這種形勢(shì)下，我們公司要為可能出現(xiàn)的最壞情況做準(zhǔn)備。” 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)高級(jí)副總裁兼上海區(qū)域總經(jīng)理張衛(wèi)平未雨綢繆。

同樣謀求逆勢(shì)擴(kuò)張的還有臺(tái)灣信義房產(chǎn)。

7月16日，臺(tái)灣信義房產(chǎn)正式更名為“信義房屋”，并斥資1000萬(wàn)美元全面啟動(dòng)旗下所有門店形象換裝工程。

目前，上海信義門店已達(dá)到44家，大陸及臺(tái)灣地區(qū)門店總數(shù)超過(guò)300家；計(jì)劃未來(lái)五年內(nèi)信義全球門店數(shù)量將超過(guò)1000家，其中中國(guó)市場(chǎng)門店數(shù)將達(dá)到700家以上。

第四，大練內(nèi)功。

“其實(shí)，目前擴(kuò)張門店已不是企業(yè)首要的發(fā)展目標(biāo)，練好內(nèi)功、逆勢(shì)求穩(wěn)才是企業(yè)度過(guò)市場(chǎng)危機(jī)的正道?！睗h宇地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、易居臣信等多家大型連鎖中介的負(fù)責(zé)人一致認(rèn)為。

同樣經(jīng)歷過(guò)上世紀(jì)90年代香港地產(chǎn)冷凍期的美聯(lián)物業(yè)，2008年2月，計(jì)劃把門店從52家增加到100家。當(dāng)時(shí)美聯(lián)物業(yè)執(zhí)行董事兼中國(guó)部行政總裁郭應(yīng)龍?jiān)忉屨f(shuō)：“因?yàn)槠渌膶?duì)手多以保本為目標(biāo)，主力裁員和縮減店面數(shù)目，故此，現(xiàn)時(shí)的形勢(shì)有利大公司進(jìn)行擴(kuò)充?！?/p>

但半年后，美聯(lián)物業(yè)廣州區(qū)域董事劉志忠卻表示，現(xiàn)在不是擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，應(yīng)該趁著市場(chǎng)不好，大家好好反省，多注意平時(shí)忽略的細(xì)節(jié)，加大企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)，特別是行業(yè)知識(shí)、銷售技巧等。他認(rèn)為，廣州現(xiàn)在還是相對(duì)比較穩(wěn)定的，美聯(lián)也不會(huì)關(guān)店，但是現(xiàn)在要提高個(gè)人生產(chǎn)率。

但也有人借外力主動(dòng)出擊。

“地震來(lái)了，最好的方式不是等待，而是主動(dòng)出擊。”

這是世聯(lián)地產(chǎn)決策人士在2008年3月作出的判斷。世聯(lián)也成為中介行業(yè)中最受人羨慕的公司，8月初，世聯(lián)通過(guò)了證監(jiān)會(huì)的審核，很有可能成為A股市場(chǎng)首家房地產(chǎn)中介公司。

如果一切順利，世聯(lián)將在這個(gè)冷冬中獲得約3.2億元的發(fā)展基金。盡管在這個(gè)時(shí)期，各機(jī)構(gòu)投資者對(duì)地產(chǎn)中介的盈利模式提出種種質(zhì)疑，盡管針對(duì)世聯(lián)的不利報(bào)告一個(gè)接一個(gè)。但業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)包銷制度下，世聯(lián)成功上市的可能性還是非常大。

獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人

可以說(shuō)，大規(guī)模的連鎖房產(chǎn)中介本身就是中國(guó)市場(chǎng)的特殊產(chǎn)物。在西方成熟房產(chǎn)市場(chǎng)下，成本高企的直營(yíng)連鎖形式根本無(wú)法占據(jù)主流市場(chǎng)。美國(guó)房產(chǎn)中介就是實(shí)行的經(jīng)紀(jì)人制度，一個(gè)人“夾著皮包”即可開(kāi)展業(yè)務(wù)。

但與美國(guó)、韓國(guó)等中介市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家相比，中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)沒(méi)有嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，也沒(méi)有建立信用制度，中介商只有通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、樹(shù)立大公司的品牌形象，才能搶占市場(chǎng)份額。一些中介商在市場(chǎng)的推動(dòng)下，陷入了盲目擴(kuò)張的怪圈。

即使在景氣時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的洗牌從來(lái)都沒(méi)有停止過(guò)，何況當(dāng)下市道低迷，中介行業(yè)正多方突圍。

這不，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人重現(xiàn)江湖。

所謂獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指持有政府認(rèn)可的資質(zhì)證書，具備相應(yīng)的上崗證件和獨(dú)立操單能力，獨(dú)立成立一個(gè)機(jī)構(gòu)或固定掛靠（非招聘）在房產(chǎn)機(jī)構(gòu)旗下。他們與中介機(jī)構(gòu)有書面協(xié)議，但不簽訂任何雇用合同，其收入僅是“超高比例傭金”，與之簽約的中介機(jī)構(gòu)不向他們支付薪水。

目前，上海老牌的中介行智恒房產(chǎn)已悄悄開(kāi)始了“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”的大規(guī)模招募。按智恒房產(chǎn)的官方解釋，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的“高傭、高效和高度自由”模式打破了目前中介市場(chǎng)普遍采用的直營(yíng)店和加盟店模式。

對(duì)此，上海某知名房產(chǎn)中介公司金牌置業(yè)顧問(wèn)小修笑稱：“自己給自己打工，沒(méi)有關(guān)門的風(fēng)險(xiǎn)。想做就做，不做就休息?！?/p>

獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的隊(duì)伍目前開(kāi)始?jí)汛螅案哳~提成”是主要原因之一。相比之下，獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)業(yè)績(jī)的累計(jì)可提取房屋交易總傭金的50％—70％不等，而普通經(jīng)紀(jì)人提取交易總傭金僅在15％—30％之間。換言之，獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人做一單生意的收入，可相當(dāng)于普通經(jīng)紀(jì)人做三四套的收入。

智恒房產(chǎn)總裁黃建明表示，中介公司最核心的資源不是店鋪而是經(jīng)紀(jì)人，而利潤(rùn)將成為經(jīng)紀(jì)人流動(dòng)的最根本動(dòng)力。在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，中介行鋪面開(kāi)支大、管理成本高，而獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式恰恰是互利互惠的。一方面，中介公司在不增加鋪面成本的情況下增加了收入渠道，它為零底薪的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)平臺(tái)和后勤保障，分到傭金的小頭。另一方面，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人依賴中介公司的品牌資源拿到了傭金的大頭。現(xiàn)在智恒房產(chǎn)正在加大獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人招募力度。

上海一家大型中介連鎖機(jī)構(gòu)研究咨詢部總監(jiān)評(píng)價(jià)，“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”重現(xiàn)江湖，是基于目前低迷二手樓市做出的救贖之舉。在當(dāng)下，這一模式對(duì)于諸多一線業(yè)務(wù)員存在吸引力。

但無(wú)論如何，行業(yè)集中化將是大勢(shì)所趨?，F(xiàn)在二手房市場(chǎng)面臨著一次大洗牌，有人關(guān)店，也有人進(jìn)來(lái)，經(jīng)過(guò)這輪洗牌后，沒(méi)有實(shí)力的公司將出局，有實(shí)力的公司也要進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，最后，會(huì)形成相對(duì)壟斷的格局。