ＣＰＭ中國啟航

10月22日，備受國內地產界矚目的CPM國際注冊資產管理師認證培訓在上海威斯頓不動產管理學院正式開班。

今年3月30日，美國國際資產管理協會（IREM）與上海威斯頓不動產管理學院舉行新聞發布會，首次對外宣布，IREM專為管理各類大型不動資產投資組合的從業人員設置的資格認證——CPM項目正式進駐中國，隨后將展開招生 、授課及資格認證等一系列工作。

現在，CPM培訓項目終于中國落地啟航。

開學典禮上，建設部原副部長、中國房地產業協會名譽會長楊慎，上海房地局副局長龐元，上海財經大學教授、威斯頓不動產管理學院院長印堃華等，分別作了簡短而精彩的講演，本刊予以另文專摘。

另，《財富地產》在今年五月對CPM項目做過詳細報道之后，再次探訪CPM在中國的首次啟航，分別采訪了講師Mr. Ramon Venero以及首期班的兩位學員。

Venero先生自1978年起從事商業地產投資管理業務。曾就職于大型美國房地產集團、地區開發公司及資產管理公司，并一度管理隸屬于大型開發商建筑商集團的屬于他本人的資產管理公司。曾管理過多種物業類型的資產，含住宅地產、商業地產、零售商鋪、工業地產、業主委員會資產及度假地資產。

《財富地產》：請問您最早從事什么行業，如何加入到CPM的教育培訓工作的。

Mr.Venero：可能CPM的會員面對這個問題都會有一個相同的回答：進入這一行純屬偶然。我最初的理想是做一個管道工人。是開發商找到我，來幫他們打理一些資產管理的業務。后來就慢慢進入這一行了。

我在1990年正式加入IREM協會，而且協會要求會員在正式成為會員之前，必須要參加一定數量的會議。我自己曾經有自己的資產管理公司，現在全職投入CPM教育工作，這也是我的愿望。現在除了上課之外，還在攻讀博士，希望將來可以更多地在大學里進行資產管理教育。

《財富地產》：第一天上課感覺如何，和在美國教CPM有什么區別？

Mr. Venero：感覺非常好。我有一班非常棒的學生，而且資歷也非常深，遠遠超出我的想象。雖說有文化和語言上的差異，但我們溝通得還是非常好，這讓我感覺和在美國沒有太大區別。如果說區別的話，還是在于語言，但很多東西中美還是有相似之處，例如財務課程，基本是相同的。

《財富地產》：您如何看待CPM培訓項目在中國的前景？

Mr. Venero：上海的房地產開發已經達到一個非常高的水平，甚至已經超出了我的想象，包括建筑設計、施工質量、服務品質等等。給我的感覺是，如果中國的房地產業者可以在中國運營好這些高質量的樓盤，那么他們在世界上任何一個城市都可以做到同樣好。

此外，上海房地產業的物業代理和二手房交易，也已經達到了世界水平，和倫敦、紐約、東京這些大城市已趨于一致。那么，為了保證開發和行業的深度發展，必然要求市場有一批資深的，受過專業教育的人才。而作為擁有如此大量房產的市場，勢必需要大批專業的資產管理人才出現，參與投資與開發建設。

CPM是有幾十年歷史，非常成熟專業的資產管理教育系統。我期望幾年內可以出現中國本土的CPM教師來加入我們的隊伍。我非常看好CPM項目在中國的前景。

劉琦，上海世博土地儲備中心資產管理處處長，首期CPM培訓班學員。

孫浩，上海鵬欣集團有限公司資產管理部副總經理，首期CPM培訓班學員。

《財富地產》：你們最早是怎么知道這個培訓班的？

劉琦：前段時間，威斯頓學院組織了一個活動，邀請的印堃華教授正好是我的老師。通過他我知道了這個培訓班。加上我本身就做資產管理，所以就報了這個培訓班。

孫浩:通過幾年的運作，威斯頓學院的培訓在業內已經有了品牌知名度。我們作為開發商也能夠感受到威斯頓能很好地把握住地產教育走向。所以這次威斯頓學院辦了這個CPM的資格培訓班，我也是非常樂意來參加的。

《財富地產》：這兩天的課感覺如何？

劉琦：這是CPM第一次在中國開課。美國教師上課有他們自己的風格，認真盡職，形式也很有趣。雖然有些文化差異，但學員們大部分都是年輕人，對于新生事物易于接受，還是比較容易融入其中。我以前也參加過一些相關培訓，但這次CPM在課程體系以及老師的風格上都和以往有區別。這門課除了課程和國際完全接軌之外，最有特點的地方在于它專門開設了關于資產管理道德規范的課程，并且需要作為考試內容。我認為這點非常重要，這門課非常有助于端正和規范從業人員的敬業態度。

孫浩:我的感覺也比較好。CPM雖然之前在北京有過，但并不成功。這次算是第一次正式落戶中國。CPM培訓，對于我這樣的開發商的工作，對中國的房地產行業都是非常有幫助的。中國的商業地產，經過持續幾年的開發高峰之后，現在進入了一個營運高峰。雖然現在有專業的管理公司，但未必有專業化的業主。而CPM的培訓可以培養出更聰明、更有經驗、懂得用國際語言來溝通和交流的業主。對于資產管理道德規范這門課，中國有句古話，先做人，再做事。行業道德也就是職業自律。CPM能夠發展成今天的規模，它必定有其內在核心的道德價值觀和道德規范，而這些是保證一個行業正常運行的基礎。所以我覺得這門課對我們來說很有必要。

《財富地產》：你們認為CPM課程對自己日后的工作會有怎樣的幫助？

劉琦: CPM課程偏重于培養你的思考能力，強化你的職業精神，會讓你用一種非常職業的態度對對待資產管理。可能這其中的某一兩點并不會現在就現實可用。但是它是一種體系，最終會讓你掌握一種方法，一種專業思維方式.

孫浩: 之前也參加過一些相關的培訓，作為專業的資產管理培訓來說，這還是第一次。應該來說，其它的一些培訓，主要偏重于一些專業能力的培養，而CPM更側重于思維方式的培養，是在告訴你一個想問題的方式方法，然后用大家都能理解的方式來進行交流和溝通，這就突破了語言文化的障礙。

《財富地產》：作為從業者，請問你們是如何看待上海資產管理行業的現狀。

劉琦：上海也好，中國也好，很多年以來房地產業一直處于一種高速開發的階段，但是目前隨著城市土地和可開發空間的減少，中國的房地產業可能需要把注意力更多地轉向持有長期經營的物業。那么在這個時候，注冊資產管理師就顯得格外重要。中國的地產業將逐漸由強調開發而轉為強調經營管理。那么資產管理專業出身的人，以及持有CPM資格的專業人士，將會在上海以及中國地產業越來越顯現出他職業優勢。

孫浩: 應該說，國內的地產業發展到現在這樣一個階段，迫切希望有更高水平更高素質的人才來進行資產管理。因為談得上資產，就很可能是上億上十億的規模。在這種情況下，一個很小的失誤就會導致一個很大的損失。所以這時就需要一批精于資產管理的專業人士來服務，甚至可以說現在已經到了呼之欲出的階段了。

汲取教訓積極應對

由美國次貸引發的金融危機，已波及全球，正在給各國經濟和社會生活帶來嚴重沖擊。現在大家都在熱議救市對策，這次危機是長期潛存的制度性缺陷造成的，因而也不能就事論事。中國作為13億人口的發展中國家，值得從中吸取的教訓很多，我認為關鍵是重視實體經濟。美國的次貸危機，表面上是房地產引起的，實質上是金融體系混亂造成的，特別是金融管制混亂及金融衍生品失控造成的后果。以虛擬經濟取代實體經濟，必然導致實體經濟虛幻化，夸大經濟總量，這類教訓十分深刻。

重視實體經濟就要時刻關注三件事：一是適時調整信貸，保證資金充裕；二是增加供給，做到總供給與總需求基本平衡；三是擴大消費，拉動內需不斷增長。這三條的實質就是保增長、穩經濟，防止經濟下滑。

近來，國內外看好中國經濟，主要是中國經濟基本面沒有改變，依然處于快速穩定增長勢頭，這一點來之不易。

房產管理是資產管理

很高興參加威斯頓不動產管理學院舉辦的“國際注冊資產管理商業地產”綜合課程班的開學典禮。謹代表上海市房地資源局表示祝賀。

前天，我的老師印堃華教授來過電話，得知楊部長也出席，我們深感榮幸！感謝楊部長多年來對上海房地產業發展的關心和支持！

據邀請函介紹，“學院所招學員涵蓋國內外一線房地產公司。廣大房地產從業人員已經意識到，目前房地產的操作已經逐步向資產管理方向轉移。”我認為，這是一個比較重要的認識深化。

說到資產管理，會涉及到什么是資產，什么是資產價格；在房地產言房地產，就涉及到什么是房價。

我們對房價的認識和分析已經經歷了三次拓展。

第一次是從產品向商品的拓展，隨著計劃經濟向市場經濟的轉變，人們認識到房價不僅是由成本決定，更是由供求關系決定的，并將市場供求情況作為分析房價波動的主要工具；

第二次是從房地產商品向房地產資產的拓展，認識到房地產不僅是實物商品，同時是貯存財富并具有保值增值功能的實物資產，這時房價就不僅由簡單的市場供求關系決定，而類似金融市場的資產定價行為，會受人們預期的影響（望梅止渴是預期，等待第二只靴子落地也是預期），還會產生價格泡沫；

第三次是從房地產市場內部向市場外部的拓展，將房地產市場放到我國資本市場中、我國宏觀經濟整體中、國際資本市場中、國際資本流動和整個世界經濟背景中進行分析，房地產價格不僅受到房地產市場內部供求關系、對資產價格預期的影響，還受到貨幣供應量、匯率、利率、稅率等宏觀經濟變量的影響。在2004年10月我局給建設部領導的一份專題報告中已經明確提出，要高度重視匯率、利率、股價、油價、房價的五市互動關系。如果說當時許多同志對此還不以為然的話，自去年下半年至今的世界范圍內發生的貨幣金融動蕩，以及所帶來的后果，已經給我們上了深刻的一課。現在我們回到課堂上，希望能從理論和實際的結合上補上這一課。這將是十分重要的！

預祝“國際注冊資產管理商業地產”綜合課程班達到預期效果，取得圓滿成功！

學習最新理論 絕不紙上談兵

很高興大家來參加威斯頓學院學習，現在房地產市場可能遇到一些波折，但從長遠來看還是向上的。特別是，從十七大以后調控思路有了明顯轉變：重新確認房地產業是國民經濟的支柱產業之一；提出要增加居民的財產性收入比重；今后解決住房問題，解決老百姓民生問題很重要一點可能是要分層次、多渠道的解決。有的是通過市場渠道，有的是通過政府財政這個渠道；并開始關注租賃市場的發展，對個人出租住房收入改按10%征收租賃綜合稅，但是這些還不夠。房地產是一個區域性市場，不能一刀切進行調控，應當采用“擴大有效供給，疏導過度需求，降低成本稅費，壓縮利潤空間”的思路來調整對策措施，這樣市場才能健康有序發展。

當然重視住宅開發市場同時，商業地產也是房地產市場熱點。我們威斯頓不動產學院組織本次商業地產投資與運營綜合課程，就是借鑒美國資產管理協會資產管理模式，幫助中國開發企業從事專業商業地產資產管理，我們許多開發商是從住宅開發商轉向商業地產開發的，而住宅開發商容易受到市場宏觀調控影響，但通過專業商業地產運營賺取穩定的現金流回報，并借此把項目包裝上市，許多房地產公司越來越重視這條路：長期持有并經營一個優質資產。

我們在學習過程中不僅要學習美國老師最新資產管理理論，還要把它與中國實際情況、與自己工作結合起來，絕對不能紙上談兵，也要把中國商業地產運作經驗與美國老師共同分享。最后祝各位同學學習順利！