震災受損住房處置法律難題探究

〔摘要〕 因震災引起房屋倒塌，房屋雖倒地權仍在；未辦過戶的，由產權證上的所有權人承擔風險損失，購房合同繼續履行；按揭抵押貸款購房，以不可抗力致抵押物滅失免除或變更余債；拆遷補償和政府救助未過戶的危塌房屋，以合法、合理并公平保障居住人生活為前提；長租房塌重修，應保護承租人的優先承租權；對實證未達約定或法定抗震標準的，追究違約或侵權責任；財產無人繼承的，可擴大繼承范圍；以倒塌房屋作為遺贈扶養協議標的，協議可繼續有效。

〔關鍵詞〕 地震；房屋；保障生存權；依法救助

〔中圖分類號〕DF521 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1000-4769(2008)05-0071-06

2008年5月12日四川省汶川大地震發生后，我們很快到災區第一線，在提供法律援助和調查了解實際發生的民商事糾紛問題時，我們發現災民詢問的許多法律問題都與他們受災的房屋有關，而這些問題在地震前就是一些極有爭議的法學問題。我們希望借此文提出來與法學界的同仁共同研究。限于篇幅，我們不可能全面系統地提供相關實務的處理方案，也很難對政府決策有什么重大價值，更難以進一步發展抗災救災法基本理論。我們只是憑學者的良知，想為災后平穩重建和建設和諧社會，探尋更為公平合理的解決方案，盡自己的綿薄之力。

我們認為，在總體原則上，應當本著保障災區人民生存權優先，依法抗震救災，依法救助的原則，公平、合理地處理相關問題。由此，我們主張全面理解我國現有立法的本意，對原來沒有規定或規定比較模糊、暫無明確規則的法律問題，應朝著有利于災難受害者的方向解釋?；谏鲜鲈瓌t，我們通過一定的分析論證，提出以下主要論點：因震災引起房屋倒塌，其地權不因房屋倒塌而消滅；未辦過戶的商品房被震塌的，依照2007年頒布的《物權法》關于不動產轉移所有權必須登記過戶的最新規定，修正了最高人民法院2003年的司法解釋，把交鑰匙轉移所有權風險改為登記過戶轉移所有權風險，未辦過戶前由產權證上的所有權人承擔震塌損失，購房合同繼續履行；按揭抵押貸款購房，因地震等不可抗力致抵押物滅失，根據不同情況可以情事變更原則免除或變更余債；拆遷補償和政府救助未過戶的危塌房屋，以合法、合理并公平保障居住人生活為前提；長租房坍塌重修，應保護承租人的優先承租權；經調查，坍塌房屋未達約定或法定抗震標準，并造成或擴大他人人身財產損害，應追究違約或侵權責任；因地震遇難且依現行法無人繼承的財產，可依照《繼承法》第14條的含糊解釋，擴大其繼承范圍；以倒塌房屋作為遺贈扶養協議標的，該協議可根據不同情況解除或繼續有效。

一、房屋買賣未辦過戶手續被震塌的所有權和風險處置

在處理震塌房屋問題時，最難處置的就是尚處在交易過程中被震塌的不同房屋的產權糾紛問題?？偨Y此類問題，其爭議焦點無非就是房屋買賣合同的風險負擔問題。在成文法系的債法上，風險負擔是指當事人一方的債務因不可歸責于雙方當事人之事由而不能履行，由此所產生的損害狀態由誰來承擔。如果風險由開發商或出賣人承擔，則其仍應對因地震倒塌的房屋負繼續履行的義務；若風險由購房人承擔，則房屋倒塌可免除前者義務，如購房人未足額繳納購房款，仍負繼續繳納之義務。

從成文法系一些國家的立法體例來看，買賣合同的風險負擔主要有所有權主義和交付主義兩大類。所有權主義的核心為，利益之所在即危險之所在，所有者為利益的享有者，因此所有者承擔風險?！?〕建立交付主義的關鍵是將風險分配給能以最廉價的方式控制風險的一方，而“占有或者控制貨物的一方當事人通常處于最終有效地保護貨物免受損失的地位”〔2〕。一般認為，根據我國《合同法》第142條的規定，我國系采取了“交付主義”的立法體例。換言之，只要開發商或售房者將房屋的實際控制權交付于購房者(交鑰匙)，地震房屋倒塌所致風險即行轉移于其上?！?〕然而，法律條款不能僅以字面進行理解。“交付”一詞在不同法律語境中具有不同含義：例如按照《德國民法典》第929條的規定，交付包含了轉移所有權的意思表示；而按照我國《合同法》第141條關于交付地點的規定，則明顯是指標的物的轉移占有。可見，各種權利的載體不同，同一事實和行為，其所體現的權利和權利移轉內容在法律上是極不相同的，相應的權利和標的物的交付方式也就大不相同。因此，“交付”至少可以被劃分為以下兩個層次的含義：一是轉移標的物控制或占有權的交付；二是轉移所有權的交付。如果采用“交付”的第二種含義，所有權主義與交付主義的效果在事實上是一致的。

那么我國《合同法》第142條所說的“交付”是在哪一種意義上使用的呢?從體系解釋的角度而言，合同法中既有“轉移占有”意義上的交付(如第141條)，也有“轉移所有權”意義上的交付(如第133條)。此外，除了買賣合同的風險負擔外，在該法第231條還規定了租賃合同的風險負擔，依此規定，租金因標的物損毀或滅失的風險由出租人(通常就是所有權人)來承擔?？梢姡敖桓丁钡暮x以及風險負擔所采取的立法體例，在我國合同立法中并非一以貫之，前后表述未達成一致，需要我們進一步加以解釋。值得注意的是，按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第11條的解釋，于商品房買賣之場合，房屋轉移占有即視為完成交付，風險自轉移占有時轉移至買受人承擔。

我們認為，所有權主義和交付主義均有各自的優點，應區分不同情況來分析。在動產買賣的場合，鑒于標的物保存不便、容易滅失的特點，此時以占有權的交付來界定風險轉移的界限，有利于督促占有人積極保護財產，促進財產的安全保護和風險防范，因而具有一定的合理性。但是，在不動產買賣的場合，一來標的物通常不易損毀滅失，除非遭遇地震、火災等極端災害事件，風險推遲轉移并未極大增加出賣人的財產損失概率。更重要的是，按照各國法律(包括我國物權法)的規定，標的物的占有權轉移與所有權轉移適用不同的法律要件。如果以前者為風險轉移標志，那么出賣人仍然可以享受所有權人的一切利益：包括第三人出價足夠高，其完全可選擇以承擔違約責任為代價從事一物二賣；以及因標的物滅失而依所有權享有的補償請求權。而購房人在登記之前只享有占有和使用權，此時他不僅可能因不可抗力等風險而喪失占有使用權，且無法依據所有權而享有各種形式的補償請求權。①（注：(按照《成都市人民政府關于做好都江堰市城鎮居民住房災毀救助安置工作的意見》(成府發[2008]38號)的規定，政府部門提供住房或貨幣救助的申請須由房屋所有人或法定繼承人提出。)這種利益風險分配格局對于購房人而言顯然是有失公平的。

綜上所述，我們的立法選擇和法律解釋絕不應讓僅享有房屋占有使用權的購房者承擔地震損毀房屋的損失。為了保護廣大購房者的利益，在適用《合同法》第142條的時候，不應當僅局限于《解釋》第11條的理解，而應當進一步區分事實交付(交付鑰匙)和法律交付(交付房產證)兩種情形。只有辦理過戶登記并向購房人交付房產證，才是衡量房屋是否完全交付亦即風險轉移的標志。以交付房產證作為風險轉移的標志不僅符合“利益與風險相一致”的原則，也是為了督促那些惡意拖延不辦理過戶手續的開發商積極履行自己的合同義務。在實際處理中，應分以下幾種具體情形處理：

首先，如果在法律上認定尚未完全依法交付的商品房，開發商就仍負有交付義務(包括交房和辦理產權證)，相關損失由開發商負擔。當然，由于開發商已經完成了事實交付，物權損失應和購房合同區別對待。具體而言，開發商僅負責修繕或重建房屋并為交付履行，物權損失以外的其他合同損失(如公證、談判等新增交易費用)，可考慮由購房人負擔。

其次，如果二手房簽了中介協議或房屋買賣協議，尚處在辦證過程中的，未交鑰匙的，損失完全由售房者承擔；已交鑰匙的，比照前述關于已交鑰匙的商品房的處置原則處理。由于交易尚未達成，中介機構和房屋登記部門應退還已交各種交易稅費。

再者，實踐中一些開發商為了規避法規貸款而從事假按揭交易，此時也涉及房屋產權損失如何處理的問題。在這種情況下，那些虛假的購房者通常是這些房地產企業的員工，他們往往是迫于企業的安排而作為“影子購房人”，讓他們來承擔房屋產權風險于情不合。從法律角度分析，他們與開發商的購房合同屬于惡意串通損害國家和第三人利益的無效合同，房屋即使辦理了登記也不過是名義上的所有權人，其貸款合同亦因相同原因而無效；由于主合同無效，相關抵押合同也屬無效行為，法律應使其恢復原狀態。并且，開發商和真正的購房者為主要過錯方，故主要由其分擔相應的締約過失責任。

此外，還有受震房屋的相鄰權和地役權及其收費權等產權的變更和消滅問題。筆者認為，此時不能簡單套用所有權主義或交付主義，而應當使風險在當事人之間進行合理分擔。申而言之，不能恢復的道路橋梁建筑等，其所依存的地役權消滅，地役權人已交付的使用費應以約定和實際能力決定是否退還。

二、震損房屋的拆除與安置救助和用地補償

據我們實地調查了解，目前各界對抗震救災臨時安置房的救助或分配爭議不大。受震房屋的拆毀與房地產產權等其他財產的征收征用及其補償，是當前汶川大地震災區城鄉(特別是成都市和綿陽市的重災區)各界爭議最大的問題。從總的原則來講，有關政府災后重建工作，在災害現場清理、安置救助和財產評估補償等重大問題的處理上，應當嚴格按照國務院《汶川地震災后恢復重建條例》(以下簡稱《條例》)第2條規定的指導方針來進行，其中最為重要的就是“以人為本”原則。解釋上，“以人為本”的“人”不是抽象的，一定是指具體的公民，“以人為本”須體現對公民個體的生命和財產的尊重。具體而言，有以下幾個問題是值得關注和討論的：

首先是受震房屋拆毀的問題。筆者認為，拆毀受震房屋應盡可能地保留其中有價值的財物，這是公民合法財產受法律保護的應有之義。拆毀房屋本身也應經所有權人同意。這是因為，房屋盡管可能嚴重受損，但只要未為滅失仍不失為合法所有權，其最終處分權由所有權人享有。實踐中存在一種看法是，為了及時消除公共安全隱患，保障人民群眾生命財產安全，避免次生災害發生，經政府有關部門認定為特急危險房屋可以被直接拆除。(注：參見《都江堰市城鎮特急危房拆除知識問答》，《成都晚報》2008年6月1日。)這種看法其實是錯誤的。理論上講，公共安全是限制個人權利的正當理由之一，但是這種限制權限必須得到法律法規的明文授權。(注：查閱《防震減災法》、《突發事件應對法》、《破壞性地震應急條例》、《汶川地震災后恢復重建條例》等相關規定，均未見到這類明文授權。)同時，按照行政法的基本理論，行政行為應當遵守比例原則，其要義之一是存在多種手段達成同一目標時，應以造成損害較小的為之。比例原則在民商事領域對民事權利的限制也是適用的?！?〕這意味著，當封鎖危險場所、限制所有權人的占有使用權便可達成防范目標時，不必以強行拆毀房屋作為手段。當然，如果經過合法征收程序并予以合理補償，自然無礙于震損房屋的強行拆除。

其次是房屋土地征收的問題。這也可以分不同的情況處理。依照《條例》第33條的規定，對于符合國務院批準的地震災后恢復重建規劃需要征收房屋及其土地的，任何個人和單位都必須遵守規劃，服從管理。但同時也要注意到公權與私權、公共利益與個人利益的平衡。對于尚未倒塌建筑物必須征收其土地重建的，原則上應征得原土地權利人同意。暫時找不到所有權人的，必須經過公告查找。需要強制征收征用房地產，且在緊急情況下無法征得其權利人完全同意的，必須依照物權法進行合理補償，且應以不違背憲法保護私人財產所有權為基本原則。此外，根據《條例》第43條第3款的規定，鄉村的地震災后恢復重建，應當充分尊重農民的意愿，應以群眾自建為主，禁止隨意征收征用農民的房地產。

從上述災區地方政府已經發布的有關文件來看，是基本符合上述各項法律原則的。只是對具體執行過程中的一些特殊情況和災民的某些特殊要求應該做更細致的工作，盡可能地在重建規劃中滿足這些要求。特別是針對重建房屋的選址和集中居住的程度，應區別對待，使處理更加靈活一些。例如目前各種媒體已經反映出來的一些意見，包括農民希望重建房屋離自己耕種的土地更近些，城鎮居民擔心自己原住房占用的土地在被重新規劃后讓開發商獲利或政府暗箱操作等等，在落實災區重建家園的規劃時，應充分考慮并予以滿足。政府救助也是一種行政行為，獲得政府救助則是公民的一項憲法權利，因此在具體工作中，一定要避免操作不當對政府的公信力造成負面的影響。當然，政府在制定重建規劃時，如果是在充分征求民意基礎上進行的，個別受損房屋所有權人一時不能理解，應該尊重絕大多數公民的權益和社會長遠發展公益，予以勸導和反復工作。最終無法通過協商處理的，雙方都可以在法定期限內通過司法程序解決。

另一個有關的問題是如何區分重建房屋救助款和征用土地合理補償問題。目前，各災區地方政府的有關文件都是以救助的名義補償原土地使用權的。(注：一般都規定受助人對被震壞的房屋原用地不再享有使用權。)一些人士認為，這種救助安置房或救助款低于震前的城鎮房屋拆遷補償。所以，他們認為還應當對原土地使用權另外再進行合理補償。何謂合理補償?筆者認為，房屋因天災倒塌，從法律的角度來看，除非購買了相關的商業保險，(注：據報道，在四川大地震中遭受損失的財產中只有極少部分投有保險，而根據中國的財產保險規則，地震屬于保險公司免賠范圍。有意見認為，免賠條款不能對抗人的生命和財產，因此屬于無效條款。參見牛建國《解析汶川大地震引發的五個法律問題》，《檢察日報》2008年5月22日。)否則是沒有賠償和補償的義務主體的。但是，倒塌房屋的土地使用權標的并沒有滅失，而政府救助只是公法上的義務，應該救助多少政府只能量力而行。將救助安置房的土地使用權或救助款的發放與倒塌房屋原占土地使用權置換或以公共利益征收聯系起來，也是迫不得已的選擇。如果被征收土地使用權的公民認為兩塊土地置換未得到合理補償，最好的辦法是通過該地塊公開拍賣競標的辦法來衡量，以此使安置補償做到真正讓絕大多數災民滿意。此外，具體操作中也要區分被毀房屋的性質，如果是自住房屋，政府應當給予合理安置或救助，但如果是投資性住房，原則上應由個人來承擔。

三、震區與房屋有關的債權債務的處理

首先，對倒塌的抵押貸款商品房及其相關的不同財產權糾紛，比較常見的是按揭貸款如何處理。學術界和銀行業的理解有一些分歧。法律界一些人士認為，依照抵押物因地震不可抗力滅失處理與情事變更的法律原則，銀行作為抵押權人無權再向抵押人追要剩余款項?！?〕如果房屋投有財產保險的，可以依照保險法的有關規定處理。開發商因此額外受益的，應在其力所能及的范圍內與銀行分擔損失。但是，銀行界有關人士認為，抵押物滅失并不能當然免除貸款人的還款責任，抵押人有還款能力的應當繼續還款，因為房屋因不可抗力損毀在法律上只能由購房人作為房屋所有權人自己承擔。學界也有個別學者認同這種觀點?！?〕

我們認為，銀行界的意見在通常情況下是符合法理的。理論上，按揭法律關系的性質為何，學術界尚有不同的認識。(注：有附條件買賣、不動產抵押、權利質押、讓與擔保等說法。參見車輝，李敏《擔保法律制度新問題研究》，法律出版社，2005年，405頁。)但從按揭實務分析，我國房屋按揭中通常包含以下法律關系：一是購房者和開發商之間的房屋買賣合同；二是購房者因支付房款而向銀行貸款產生的貸款合同；三是購房者將所購房屋作為借款的擔保從而抵押給銀行形成的抵押關系；四是開發商或擔保公司為保證購房者在一定階段(通常至商品房辦理抵押登記時)按時還款而與銀行產生的保證合同。其中，按揭貸款合同與商品房買賣合同是相對獨立的兩個法律關系，理論上可視為契約之聯立，其相互間僅系單純的外觀結合，并不存在意思效力上的依存關系。(注：所謂契約聯立，是指數個契約(典型或非典型)具有相互結合的關系。具體分析參見王澤鑒《債法原理(第一冊)》，中國政法大學出版社，2001年，111頁。)抵押合同與保證合同均為貸款合同之從合同，按照民法上的主從關系原理，從合同標的物滅失，也不影響作為主合同的貸款合同的存續效力。另一方面，法律實務中同樣不應忽視的是法律原則的特別調控功能。依民法上之情事變更原則，在合同成立后至履行完畢前，如支撐合同法律效果的客觀基礎或環境變更，因不可抗力等事由致發生非當事人所預期的結果，按原合同履行顯然背于誠實信用原則，應相應變更或解除原合同?！?〕我國合同法雖未規定情事變更條款，但民法通則有誠實信用原則以資援引。值得指出的是，情事變更者并非針對購房合同，而系針對購房合同之外的貸款合同及其抵押從合同。購房合同的效力一般不因情事變更而受影響(尤其是當購房合同雙方已經履約完畢)，僅因房屋滅失而使貸款合同之原因或客觀基礎發生變化，一方當事人得主張變更或解除貸款合同。

國務院銀監委于今年5月份下發的有關抗震救災的《緊急通知》明確規定，對于借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷。這意味著災民與銀行之間發生的，包括按揭購房貸款在內的債權債務關系，一旦滿足一定條件就歸于消滅。(注：值得注意的是，《緊急通知》雖然是依據《金融企業呆賬核銷管理辦法(2008年修訂版)》制定的，但后者強調的是“賬銷案存”，前者則強調“及時核銷”。其本質區別在于，前者是因借款人受災而完全免除債務，而后者只是“暫不追債”，一旦債務人具備足夠的貸款償還能力，仍負有履行義務。參見樊艷兵《災區借款人“東山再起”是否還得還債》，《東方早報》2008年5月29日。)我們認為，在目前特大地震的特殊情況下，銀監委的有關抗震救災免除部分債務的有關規定符合以上法律原則，實踐中應予參照執行。但是，由于這一規定對銀行資金安全有一定的沖擊，實踐中應對其適用條件予以嚴格限制。所謂“因地震造成巨大損失”宜以“造成生活困境”的解釋范圍為限。同時，應根據不同的情況區別處理：對于自住房屋已經坍塌，購房人生活確實困難的，應當適用銀監委的這一規定；對于投資性房屋坍塌且對購房人生活影響不大的，可根據實際情況解除貸款合同，免除其利息支付義務，但應向銀行歸還本金。

其次，如果震損房屋尚可修復或部分完好，但貸款購房人因震災導致生活困難，是否可以依銀監委的上述規定類推，免除債務人的債務呢?如果完全免除債務，銀行在這種情況下，是否有權申請拍賣未完全倒塌的抵押房屋及其所依附的土地使用權呢?我們認為，這種情況一方面仍滿足以誠信理念為核心的情事變更要件；另一方面，依照最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第5、6條的規定，強制執行必須為債務人保留基本生活資料；對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。雖然向債務人提供居住用房也算保留其生活資料，但對于災民而言，他們一般很難在災區通過租賃方式獲得居住房屋。綜上，我們可推定銀監委的上述有關規定，未附加對房屋行使抵押權的消極條件，只要滿足“購房人因震災造成巨大損失”等實體要件，就應完全免除購房貸款人的還款義務。

再者，在咨詢過程中，還有災民群眾問道：作為按揭貸款的購房人已在地震中死亡，其繼承人如何處理有關按揭房屋的債權債務關系問題?我們認為，繼承人可根據房屋的現狀以及被繼承人有無其他遺產或遺產的多少，來處置這種債權債務。房屋倒塌的，原則上以被繼承人現有的遺產清償債務。對尚可使用的按揭房屋，如繼承人愿意，可以變更貸款人。如果繼承人確實需要這種房屋作為基本生活資料，應根據繼承法的規定為債務人的繼承人保留基本生活資料。

在債權債務方面，最后還有一個因震損房屋建筑質量合同與侵權糾紛的問題。筆者主張，對所有倒塌房屋的建筑承包合同進行全面清理，因設計和施工不符合同約定或當時國家法定抗震標準致房屋倒塌的，或者建筑施工和設計的缺陷與房屋倒塌雖不存在必然因果關系，但有證據證明其擴大了損害的發生的，應構成違約與侵權的競合，當事人可選擇其一來追究責任人的違約或侵權民事責任，有關人員的其他法律責任依照相關的法律程序處理。

四、與震損房屋有關的他物權和租賃問題的處理

第一個問題是關于倒塌建筑物的土地使用權。土地使用權包括建設用地使用權和宅基地使用權。按照《土地管理法》第20條和《城市房地產管理法》第21條的規定，土地使用權因土地滅失而終止?！段餀喾ā返?54條規定，宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。除了自然力因素，國家因素也可以導致原土地使用權的消滅，例如，原土地按重建規劃被依法征收或進行土地置換，原土地使用權歸于消滅，自不待言。

依反對解釋，建筑物倒塌的土地標的物仍然存在，且國家未依法介入土地產權處置的，土地使用權原則上應續存。但是，根據不同類型的土地使用權，權利人的權利內容存在一些差異。屬于建設用地的，在法定的土地使用權期限屆滿前，原房屋所有人有權在原地上重建房屋，同時應當依照《城鄉規劃法》第40條及相關規定，向政府各主管部門申請辦理建筑工程規劃許可等審批手續。如果是建筑物區分所有的情形，應當由業主委員依照《物權法》第76條規定，須經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，方能作出重建決定。建設用地使用權人如果是房地產開發企業，其重建行為屬于房地產開發建設的，還必須遵守房地產管理法規關于土地開發年限的規定。如果原房屋所有人放棄在原地重新建房，其可以根據《物權法》第148條的規定，要求根據土地使用批準年限剩余的時間退還土地出讓金。屬于農村宅基地的，目前可由村民通過村集體或村經濟組織自主安排重建，如果各省級、自治區政府對重建另有專門管理規定的，則從其規定。①（注：(根據新近生效的《城鄉規劃法》第41條第2款規定，在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。)其次，倒塌建筑物的擔保物權處理也是一個容易引起爭議的問題。按照《物權法》第174條的規定，“擔保物在擔保期間損毀、滅失或者被征收等，擔保物權人可以獲得保險金、賠償金或者補償金等優先受償”。此規定為擔保物權物上代位性之體現。依照前文銀監委的通知規定，免除地震倒塌房屋貸款的條件之一正是債權人(銀行)不能獲得代位追償，換言之，如果倒塌房屋存在保險金、賠償金等代位物，銀行仍得行使其抵押權。在這里，值得注意的一個問題是，政府救助金是否屬于抵押代位權的行使范圍。我們認為，政府為災區群眾發放的受災救助金屬于極具人身意義的撫恤金范疇，其權利專屬于災民所有，并帶有一定的公法色彩。據此，可類推適用最高人民法院《關于適用<合同法>若干問題的解釋(一)》第12條關于合同代位權的規定，將政府救助金排除于抵押代位權的行使范圍之外。

再次，一般租賃房和無法繼續使用的住房的處置也是咨詢較多的法律問題。依租賃合同所產生的租賃權并非我國《物權法》確立的他物權種類，但理論上一直有“租賃物權化”之學說。“買賣不破租賃”通常被認為是“租賃物權化”的主要表現。究其背后法理，無非在于“居住為人生之基本需要，物價高昂，購買不易，承租人屬經濟上的弱者，是有特別保護之必需”。〔8〕為實現此宗旨，立法除強化租賃人對租賃物的權利外，還在合同風險負擔上向有利于承租人的方面傾斜。根據我國《合同法》第231條的規定，因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同?？紤]到租賃合同為繼續性合同，該合同被解除的法律后果原則上不具有溯及力?！?〕因此，如果承租人因地震導致住房無法繼續使用而要求解除合同，出租人僅應退還剩余租金。租賃合同期內重建新房的，合同若未予解除則承租人之租賃權當然延續。當合同到期，為特別保障災民這一特殊時期弱勢群體的生存權，筆者認為，如果其明確提出繼續承租請求的，應認定其在同等條件下享有優先承租權。

五、與震損房屋繼承有關的法律疑難問題的處理

由于震區出現了大量遇難者，因此，遺產繼承問題的出現會比較集中。按法律規定，震區公民遇難死亡，即發生遺產繼承法律關系，繼承人可以依照遺囑繼承遺產。如果遇難者沒有遺囑，應當按照法定繼承進行，由相應順序的法定繼承人繼承遺產。針對目前出現的一些爭議，筆者認為，處理地震災區與房屋財產繼承相關問題應注意以下幾點：

1.對在地震中全家死亡，又沒有其他法定繼承人的，如果有法定繼承人以外的較親親屬是災民的，可參照繼承法第14條的規定處理，即由其他在死者生前給予照顧的人適當分得遺產。

2.由于我國《繼承法》的繼承人范圍過窄，而在本次地震中，死難者較多，且可能多為相互有繼承關系的死難者，由此導致相當部分的遺產無人繼承。為了更好貫徹《繼承法》關于保護公民私有財產繼承權的立法宗旨，可考慮在實際處理中合理擴大法定繼承的親屬范圍。如果第一順序和第二順序繼承人因本次地震而缺位，應由其他親屬中親等近者繼承遺產，盡量避免按照無人繼承遺產處理。同時，盡可能地尋找地震中死者的親屬來處理其遺產，最終無法確認是否有近親的，應在公告查找后再作其他處理措施。

3.充分注意保障地震孤兒的各項房地產的繼承權和財產權，特別是屬于未成年人的，不能因目前沒有法定監護人而忽視其應繼承的各種房地產財產權。一旦為其確定新的監護人或收養人，他們應當履行監護職責，將被監護人應繼承的房屋過戶到被監護人名下。

4.對地震災區無人繼承的房屋等遺產，不能簡單按照《繼承法》第32條的規定處理，而應當按照先集體后國家的原則處理。這是因為，死者生前所在的集體組織一般在災區，相比國家而言，遺產歸這些集體和單位所有更能發揮其價值。而且，面對抗震救災千頭萬緒的各項工作，執行“無人繼承的遺產歸國家所有”的規定，也存在一個操作上的問題。

5.按照繼承法相關司法解釋的規定，在相互有繼承關系的數個親屬在地震中死亡，如果不能確定死亡的先后時間的，推定沒有繼承人的人先死亡；死亡人各自都有繼承人的，如幾個死亡人輩分不同，推定長輩先死亡；幾個死亡人輩分相同，推定同時死亡，彼此不發生繼承，由他們各自的繼承人繼承其遺產。但是，這種解釋顯然只適合于常態下推定被繼承人死亡時間。我們認為，在地震后，若無法確切進行被繼承人死亡時間的認定和繼承權判斷的，應當以有利于最需要的災民親屬來認定。

6.遺贈扶養協議是一種附負擔的民事法律行為。依繼承法一般原理，受遺贈人可在放棄遺贈的范圍內免除其負擔義務。若非限于受遺贈人主動放棄可得遺贈利益，而系遺贈標的物因地震等不可抗力滅失之情形，受遺贈人可否以遺贈利益不存在為由而主張免除負擔義務呢?我們認為，在一般情況下，按照權利義務對等的基本法理，原則上應準許受遺贈人免除扶養義務。但是，負扶養義務的受遺贈人在有撫養能力的情況下，不得因房屋被震塌今后無法繼承到遺產而拒絕贍養孤寡老人。蓋此時拒絕扶養義務之行為，違反《民法通則》關于“民事活動應當尊重社會公德”之規定。

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