我國房地產價格持續走高的成因分析及對策建議

摘要：本文對目前我國房價的基本構成作了量化分析，結果表明我國房地產價格持續走高的原因是多方面的。其中主要原因有：一是房地產市場競爭很不充分，導致房地產商賺取高額壟斷利潤；二是政府的“土地財政”硬性支撐著高房價。本文建議，要平抑虛高的房地產價格，必須用市場化的方法加以解決。

關鍵詞：房地產價格；行政壟斷；土地財政；超高利潤；建議

中圖分類號：F293.35

文獻標識碼：A

文章編號：1003-9031(2007)09-0023-04

一、問題的提出

當前我國房價持續走高，房地產市場出現“且調且漲”的局面。以武漢為例，在三年來的時間內，住房價格幾乎增長一倍。2007年年初房屋均價(指加權平均，下同)已經達到4000元/㎡左右(高、中、低分別為10000元/㎡、6000元/㎡、3000元/㎡)，而前三年的房屋均價僅2000元/㎡左右(高、中、低分別為5000元/㎡、3000元/㎡、1500元/㎡)。[1]應該說，武漢市的情況在全國具有一定的代表性。房價的虛高是相對于收入而言的，一些主要城市的房價收入比在10倍以上，遠遠超過了國際公認的6倍警戒線。至2007年4月，北京、廣州等城市的房價收入比處在十三、四倍的水平，比警戒線高出一倍多，而上海房價收入比則達到了18：1。[2]據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2007年7月23日全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%。[3]房價全線上漲遠遠超出了中低收入階層的負擔能力。一些剛剛進入社會、走上工作崗位的年輕一代更是不堪重負。高房價已經成為與上學貴、看病貴并稱的新的三大民生問題之一，成為妨害社會和諧的較大隱患。基于宏觀經濟角度，房價虛高會帶來產業結構不合理、供需失衡、資產泡沫和融資難等一系列問題，導致房地產業面臨價格波動和泡沫破裂的危險，也必然影響到房地產行業本身和社會經濟的可持續發展。

二、虛高房價的基本構成及變化趨勢

虛高房價有哪些部分構成?各部分所占比例又有多大?誰是最大的受益主體?獲利程度如何?房價及其構成的變化趨勢怎樣?弄清這些基本情況有助于我們客觀、科學地分析和研究問題。為此，筆者最近走訪了武漢幾家大的房地產開發公司，對相關問題作了深入調研。

我國目前的房價大體上由五部分組成，即土地費、建安費、營銷成本(包括管理成本和資金費用)、各種稅賦以及利潤等。就武漢市目前的情況看，如果房屋均價按4000元/㎡左右計算，其中居民住宅土地費(樓面地價)為1000-1200元/㎡，建安成本為1200-1400元/㎡(框架結構)，稅賦為480元/㎡左右，其它即為營銷成本(含管理和資金費用)和利潤，大約為1120元/㎡，如果按總價的8%(即320元/㎡)扣除營銷及管理成本(包括資金費用)，則利潤是800元/㎡左右。須說明的是，房價的構成情況因時因地不同而有很大差別。具體說來，不同的地區因經濟發展水平以及政策取向不同而有很大的差異，同一地區也隨相關因素的變化而變化。但上述資料能大體說明武漢當前的房地產贏利情況。

由上述調研資料可以看出，利潤在總價(不是總成本而是售價)中的比重達到了20%，這個指標大體對應工業產品的銷售收入利潤率，如果計算成本利潤率，保守估計也應該是30%以上，說明房地產商獲得了超高利潤。

值得指出的是，土地費在總價中的比例更是達到了28%，稅賦占總價的12%，這兩項都歸政府所有。說明政府以國有資產收益和稅收的形式從房地產中獲得了大量的財政收入。由此可以得出結論：高房價給房地產商帶來了超高的利潤，也給地方政府帶來了超高的土地收益。反過來，對超額利潤的追逐、對超高土地收益的追逐推動了房價的上漲。這是就靜態情況所作的分析和判斷。

再來看動態變化趨勢。在近三年，不僅房屋總價在不斷增長，各部分的構成比例也發生著明顯的變化。其基本特征是：土地費在直線上漲，稅賦在逐年提高，建安成本穩中略有上升，營銷和管理成本基本穩定，利潤占比在高水平位置略有回落(在2003年、2004年，武漢房地產商的成本利潤率曾達到50-80%)。這一變化趨勢說明，政府的“土地財政”問題日益明顯，成為虛高房價的重要成因，房地產商的成本利潤率有所降低，說明中央2005年上半年啟動的房地產“新政”收到了一定實效，但成本利潤率仍然保持在超高的水平上。事實上，武漢市的房屋價格在國內大中城市中處于中等偏下水平，許多地方房地產開發的成本利潤率仍然高于50%。[4]

三、引發房地產價格持續走高的主要成因

1.巨大的消費需求支撐著高房價。這一點容易被人們所忽視，甚至不被人們所認可。盡管很多人認為房地產是有價無市，但是在市場經濟條件下，沒有強大的購買需求，又何以形成房屋的市場交易價格呢?在高房價的背后，必定有一個龐大的消費群體。這個消費群體大致可以分為三個層次(或者三種類型)。第一個層次是實際需要住房的人群，這是一個最基本的消費群體。隨著經濟的日益繁榮和城市化進程的不斷加快，城市人口激劇增加，有人就得有房，從而刺激了城市房地產業的大規模市場需求，這是城市化發展的內在要求和必然趨勢，也是城市化發展的重要標志。第二個群體是個人炒房者，不少人買房是將其作為一個短期或長期的投資行為。第三個群體是住房的奢高消費者。有許多人對住房的追求遠遠超出了實際需要，甚至到了近乎奢侈的程度，有了小房買大房，有了一套買兩套，有了公寓買別墅。這些人之所以熱中購置房產，一是看中了房產的資產儲備作用和增值潛力，二是講究排場、顯示闊氣，三是貪圖奢華享受。上述三個層次的消費群體是房屋價格虛高不下的主要支撐力量。此外，宏觀經濟背景也為房地產熱和高房價的形成提供了外部環境。如，住房體制改革的催動、資本市場不完善等制度性因素都是房地產熱的經濟發展動因；再如，銀行有強烈的放款沖動，外資有強烈的流入欲求，必然進一步支持強大的需方購買力。

2.房地產業存在較為嚴重的壟斷情況，是取得超額利潤的根本原因。目前，我國房地產業存在較為嚴重的壟斷情況，一些企業和集團利用自身的優勢，取得了對國家資源的占有權和使用權，在市場上擁有絕對的優勢，從而使行業競爭很不充分。我國房地產業之所以形成相當程度的壟斷，既有普遍性的原因(比如在資金、資源、技術、市場等方面占有絕對優勢)，也有特殊性的原因。這種特殊性表現在壟斷的形成主要歸因于非市場因素，即行政壟斷。

在從征地到房產銷售的整個開發建設過程中，房地產商不得不與土地規劃、工程建設、城市管理、人防消防、工商稅務等多個政府管理部門打交道，每一個關節都需通暢，否則將會前功盡棄。由于這一系列政府部門可能發生的尋租行為，房地產商必然會增加無形成本，使得房地產開發的成敗和盈虧具有很大的不確定性，具有非市場因素的投資風險。面對這一特殊的投資環境和投資領域，一些循規蹈矩的生意人如果和政府部門沒有緊密聯系，又不適應那種非常規的運作方式，自然就不敢貿然進入房地產行業。這無形加高了房地產行業的市場準入門檻。這種非市場因素是我國房地產行業形成壟斷的主要因素。

房地產業的壟斷情況主要表現在四個方面：一是土地的壟斷。由于地方政府控制了土地征收權，造成土地集中到少數人手中的局面。目前大量的土地被開發商掌握，加大了土地調控的矛盾，增加了房地產開發商壟斷房價的空間。盡管土地的出售也進行招、拍、掛，但多半流于形式，沒有實質意義。二是建設規劃環節的壟斷。在什么地方建住宅小區，建什么樣的住宅小區，其規劃權當然歸屬政府。但這其中具有較大的彈性，從而為尋租留出了不小的空間。三是銷售市場壟斷。由于沒有形成有效的市場定價機制，一部分房地產開發企業通過操縱市場，提高房價。四是直接的價格控制。部分房地產商通過提高住房檔次，囤積居奇等方式提高房價，利用信息不充分的市場缺陷哄抬房價。[5]

3.地方政府對“土地財政”的依賴和追求政績的短期行為為虛高房價推波助瀾。所謂“土地財政”是指政府依靠土地收益來獲得大量的財政收入。具體包括兩方面：一是對土地資源的過度開發；二是土地漫天要價。一些地方政府受利益的驅動，借經營城市之名，行出賣土地之實。隨意征用土地，并將大量的土地投入房地產市場，以獲取高額利潤。這雖然在一定程度上彌補了地方政府財政的不足，但卻增加了房地產的成本，成為高房價的直接誘因，而且導致建設用地總量增長過快。[6]

4.信息不對稱致使房價在較大程度上聽任開發商主導。在房地產業鏈條的各個環節，都存在信息不對稱的問題。如在征地環節，除土地拍賣價格外，其他的相關信息對消費者是屏蔽的；在生產環節，購房者不知道建筑材料和房屋設施的價格和質量，往往只能憑房地產商的信譽和感覺買房；在銷售環節，房地產企業與消費者、銀行之間同樣存在信息不對稱；在預售制中，一部分房地產開發企業通過發布不實信息做損害消費者利益的事情，承諾的交房日期一拖幾年不兌現；等等。正是由于房地產供給環節的市場化程度低，透明度差，使得房地產開發中各項開支的隨意性很大。加上房地產開發的相關主體各自有其不公開房價的理由和動機，在沒有強制性政策約束的情況下，房屋建設的成本費用成了不解之謎。從而房價只好聽任開發商主導，由此容易且必然造成房價虛高。

5.各種投資主體的炒房行為也是導致房地產價格虛高的因素之一。炒房的主體是多元的，炒房的方式也是多元的。首先，開發商自身的惡意炒作方式五花八門，目不暇接。其次，個人炒房行為對樓市的危害也很大，大量的游資托起了虛高房價，加劇了住房市場的供需矛盾。此外，外資也大量流入我國沿海城市的房地產市場，使炒房引起的房價上漲風暴愈演愈烈。炒房行為的一個直接后果就是讓一個城市的房價在短期內飆升，消費者不得不付出更多的購房款。這既不利于房地產業的持續發展，又抑制了社會有效需求。

6.高房價與房地產金融密不可分。由于缺少良好的企業財務監管系統，中介評級機構比較薄弱，加之房地產企業的信息披露制度很不完備，致使很多房地產交易和融資行為存在著造假和違約問題。其結果是資金投向出現偏差，銀行不良貸款增多，房地產金融出現風險。很多房地產開發商的自有資金率很低，卻通過利用“滾動開發”、貸款按揭、房屋預售、租賃、抵押等形式，從各種環節、各種渠道獲取資金，帶來極高的自有資本利潤率。房地產行業存在的諸多問題以及形成的虛高房價無疑與房地產金融密不可分。

四、平抑我國虛高房價的對策建議

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業，其改革與發展必須始終堅持市場化方向，用市場化的方法解決目前的各種問題，包括虛高房價的問題。由上面分析得知，我國房地產價格持續虛高的原因是多方面的，但筆者認為，主要原因有兩個：一是房地產市場競爭很不充分，導致房地產商賺取高額壟斷利潤；二是政府的“土地財政”硬性支撐著高房價。要平抑虛高房價，還必須對癥下藥，有的放矢。只有這樣，才能保證我國的房地產業持續、穩定、健康發展，才能較好地滿足廣大群眾的基本住房消費需求。

1.逐漸弱化政府的“土地財政”，從源頭上控制房價虛高。解決政府的“土地財政”問題需要雙管齊下。一方面，要充分利用經濟、法律以及市場調控等方面的綜合管理措施，切實加強土地調控，遏制當前房地產用地過度擴張、建設用地總量增長過快的勢頭。為此，應嚴格界定憲法所規定的國家征地的條件，科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為，從源頭上杜絕“土地財政”。另一方面，要合理確定土地的收益標準。以土地收益補充財政收入，并用于城市公共設施的建設，是目前各級政府的通行做法，不僅合理而且必要，但土地不能漫天要價。目前土地出賣采取“招、拍、掛”的形式，符合公平競爭原則，值得肯定，但在此基礎上還需作適當的變革和完善。對土地價格應進行適當控制，不能完全交由市場決定，與此相配套，在保證開發商合理利潤率的前提下，對房屋價格也進行相應的控制。為實施上述調控手段，國家須出臺相應的政策法規予以規范。在具體操作過程中還有一些技術性的問題需作科學的設計和論證，以制定出嚴密可行的實施方案。

2.打破行業壟斷，營造公平、開放、有序的競爭環境。針對我國房地產業的壟斷主要由非市場因素所導致，解決問題宜于從以下五個方面著手：一是繼續完善相關法律制度，確立房地產市場的基本法律關系。從立法源頭抓起，理順政府與市場主體之間、房地產市場各參與主體之間的關系，建立完備和規范的法律機制，使房地產市場處在一個良好的法制環境中。二是加強對政府部門權力運行的制約和監督，堅決打擊尋租等腐敗行為，從而打破由行政壟斷因素所造成的市場準入門檻。為此，在政府機關要大力實行陽光操作，全面推進政務公開，努力提高工作透明和辦事效率，為我國房地產業持續、穩定、健康發展提供公平、開放、有序的市場競爭環境。三是加強對房地產商的監督和管理，進一步整頓和規范房地產開發經營行為，加大懲處違法違規行為的力度，逐步規范房地產市場秩序。四是由政府牽頭、多渠道投資，建立平價房地產企業，主要為中低收入者建造經濟適用房，規定總利潤不超過5%。對建設的過程要進行全程監管，應在戶型設計、建筑成本、建設質量等方面嚴格把關，努力降低房價。五是政府應依法對壟斷進行直接管制，將開發商的利潤控制在合理范圍。盡可能將大項目拆分成許多小項目，在同一區域或相鄰區域營造相互競爭的氛圍，并將房地產投資的增長速度控制在一個合理的水平，以防止房地產投機行為，抑制房價的上漲。

3.建立健全房地產市場的信息披露制度。保證全面、及時、準確地發布市場供求信息，以增強房地產市場信息的透明度。為此，要制定專門的行政法規來規范房地產市場的信息披露制度，既要明確進行房地產市場信息披露的義務主體，又要確定所披露的信息范圍和內容。同時還要建立房地產市場信息披露的監督制度，讓社會公眾來監督房地產市場的運行狀況。從我國的現實情況出發，宜于以政府政令的形式，要求開發商公開房價成本等資訊，政府有關部門也相應公布土地費用、稅費收取等情況，各地物價部門也要定期測算并公布商品房住宅的社會平均成本，讓房價的基本構成公開而透明，防止因信息不對稱導致壟斷房價，從而建立誠信的房地產市場環境，政府立信于民，房地產商取信于民。

4.倡導健康的消費理念，建立合理的梯度消費結構。我國的住房建設和房地產業發展，必須充分考慮人多地少的基本國情和建設資源節約型社會的要求。一方面，要合理引導住房的消費需求和消費模式，形成健康的消費理念和合理的消費結構；另一方面，住房的供給也要逐步形成由高到低的梯度結構，使不同收入階層的人們各得其所。目前，我國城市的住房產權自有率已經達到很高的水平，這與以“房改房”為根本特征的住房制度改革有著密切的關系。在房地產供求市場不斷走向成熟的今天，應該及時調整住房政策導向，首先應該調整關于住房消費的政策導向，正確、合理地引導住房消費。不僅要引導人們購買住房，而且需要鼓勵大家租房居住，要有相當一部分人走租房居住的路子，降低住房產權自有率，這在一定程度上可緩解住房的供求矛盾。為此，政府應該出臺一些租賃房市場的稅收政策、信貸政策和管理措施。與此同時，還要相應調整關于住房供給的政策導向，努力形成有效的鼓勵機制和約束機制，逐步建立起符合我國經濟發展水平和國情，住房建設規模適度、住房標準拉開層次、住房價格趨于合理的房地產市場供應格局，使不同收入層次的人們買得到房、買得起房，較好地實現具有小康水平的居者有其屋的目標。

5.推進房地產多元融資的改革。首先是從房地產最為核心的銀行信貸入手，增加信貸資金的成本，改變信貸資金的易獲得性，堅持市場化原則，保證房地產市場穩定健康發展。同時為合理有效地配置資金，必須加快房地產多元融資的改革。可以制定有關發放房地產企業債券和項目債券、建立房地產產業發展基金和發行房地產投資信托基金的政策，拓寬房地產融資渠道，引導民間資金從樓市分流到信托、債券、基金等別的投資渠道，弱化樓市投機行為，促使行業內部優勝劣汰。

參考文獻：

[1] 武漢元亨置業有限責任公司[J].地產參考，2007，(1).

[2] 北京上海廣州深圳“房價收入比”分析[DBL].ttp：//www.bestkj.com/displayone.asp?id=9414.

[3] 周亞玲，胡芳潔，陳文雅.地產調控陷入僵局物業稅再度引發關注[N].經濟觀察報，2007-07-28.

[4] 徐滇慶.弄清房地產成本將對平抑房價有極大作用[N].中國房地產報，2006-11-19.

[5] 劉洪玉，鄭思齊，沈悅.房地產開發：原理與程序[M].北京：中信出版社，2003.

[6] 葉劍平，吳正紅.正確理解土地管理參與宏觀調控[J].中國發展觀察，2006，(11).