關于城市住宅土地價格差異決定因素的理論評述

摘要：住宅價格問題是各國城市化與經濟發展過程中最敏感的問題之一。與住宅價格緊密聯系的住宅土地價格也成為不動產經濟學和城市經濟學關注的熱點。本文對Witte的衍生需求模型、Manning的改進衍生需求模型和Potepan的完整住宅市場分析模型進行了評介，對國外實證研究中使用的住宅土地價格差異決定因素進行了總結，探討了上述模型對研究我國城市間住宅土地價格差異的啟示。

關鍵詞：城市住宅土地；價格差異：決定因素

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031(2007)10-0010-04

一、引言

當“嬰兒潮”時期(1940-1950)出生的人們開始組建家庭的時候，住宅供應問題在美國變得越來越突出。住宅價格和住宅土地價格的上漲幅度遠高于工資收入和其他財產價格的上漲幅度，城市之間住宅價格、住宅土地價格也表現出巨大差異，如何對城市住宅土地市場進行調控產生了較大的爭論。當時的主流研究思路是，如果可以發現城市住宅土地價格的決定因素，那么就可以通過對這些因素的調控使住宅土地價格上升的速度放緩下來。因此，就提出兩個主要的研究課題：一是什么決定了城市住宅土地的價格；二是城市間住宅土地價格差異如何解釋。最早的城市土地價格差異模型是基于古典地租理論。Keiper(1961)開發了以古典地租理論為基礎的土地價格差異模型。他發現跨區的土地價格差異的主要原因是土地使用次數和密度的不同以及由此帶來的土地產值的不同。土地價格的差異是由土地內在生產力的不同導致的。Maisel(1964)基于古典地租理論和土地價格決定因素理論開發了城市間土地價格差異的理論模型，Maisel發現農地價格、人口密度、城市化比率、建筑成本、家庭收入水平和工作機會是導致城市間土地價格的差異的主要因素。古典地租理論從土地產出的角度出發，試圖通過土地的資源稟賦、使用次數、土地生產力的差異來解釋城市間土地價格的差異，但是它不能完全解釋城市間具有較大同質性的住宅土地價格差異形成的原因。

從1970年以后，對于城市住宅土地價格差異決定因素的理論模型更加豐富，這個方面的實證研究也在不同國家和不同時期開展起來。Witte的衍生需求模型、Manning的改進衍生需求模型和Potepan的完整住宅市場分析模型是有代表性的城市住宅土地價格差異決定因素理論模型。本文對這三個模型進行了評介，對國外實證研究中使用的決定因素進行了總結，并探討了上述模型對研究我國城市間住宅土地價格差異的啟示。

二、城市住宅土地價格差異決定因素理論模型評介

(一)Witte的衍生需求理論模型

Muth(1971)開發了第一個關于住宅土地價格差異的衍生需求模型，他將住宅土地需求作為住宅服務需求的一種衍生品，通過使用一個住宅產業的生產函數模型和簡單的住宅土地需求模型來解釋城市問住宅土地價格的差異。根據Muth模型，城市間住宅土地價格的差異依賴于土地單位價格、建筑成本和收入。盡管Muth的衍生需求模型比較簡單，但是這一分析框架為后面的學者開啟了新的研究思路。

Witte(1975)通過對前人研究的總結，使用衍生需求理論成功的解釋了SMSA間住宅土地價格的差異，使自己的研究工作到達了一個頂峰。在Witte看來，城市住宅土地的價格不是由土地的生產力來決定的，而是由住宅土地供給量和需求量的均衡來決定的。住宅土地的需求量主要受到兩大方面的影響，住宅服務的需求量和其他投入品的供應量。借鑒Muth的簡單衍生需求模型，Witte開發了一個相對比較成熟的衍生需求模型(見圖1)。在Witte的模型中，城市住宅土地價格差異的決定因素主要來自三個方面，住宅土地的供應量、住宅服務的需求量和其他投入品的供應量。

1、住宅服務需求量的決定因素。很多關于住宅土地價格的實證研究都表明，住宅土地價格對于住宅服務需求的反應是比較滯后的。因此。Witte將住宅服務的需求界定為中期新住宅的需求，因為只有新住宅的需求才需要更多的土地。住宅服務需求量的決定因素主要包括住宅服務的價格、城市家庭的數量變化、家庭的類型、平均收入水平、平均收入水平的變化率、就業水平、就業模式、住宅替代品的價格、住宅存量、住宅價格預期和家庭收入預期。

2、其他投入品供應量的決定因素。住宅的生產除了土地以外還需要其他生產資料，而其他投入品的供應量也影響住宅土地的需求量。在Witte的模型中將其他投入品界定為建造材料、勞動力、設備、企業家才能和建設住宅必須的組織。其他投入品供應量的決定因素包括材料的價格、資本設備的價格、勞動力的價格和企業家才能和組織的價格。

3、6宅土地供應量的決定因素。土地的供應依賴于生地(raw land)的供應和將生地轉變為熟地必須的提升成本。生地的供應不僅依賴于未開發土地的可獲得性，而且依賴于土地所有者出售這塊土地的意愿。土地所有者出售土地的意愿依賴于現在可供選擇的土地用途(通常是農業用途)以及改變土地用途的期望回報。將生地轉變為熟地的提升成本依賴于材料和提升土地必要勞動力的價格。也受到土地的面積、形狀和當地政府的規劃及政策的影響。土地供應量的決定因素主要包括生地的價格、土地的提升成本和土地的面積，盡管Witte已經注意到政府政策對于土地供應量的影響，但是他并沒有能夠將這一因素引入模型。

在上述決定因素中，城市家庭收人水平、城市的人口增長率、農地的價格、人口密度、住宅土地的平均面積對解釋城市間住宅土地價格差異的貢獻較大。Witte的研究并沒有為“嬰兒潮”時期出生的單身家庭提供有鼓舞性的住宅供應前景。收入和住宅土地價格之間的正相關關系將確保住宅土地價格隨著收入的增加而更進一步上升。

(二)Manning對衍生需求理論模型的改進

在Witte研究之后的十年中，對于城市愉悅度(urbanamenity)、土地用途管制、通貨膨脹、移民和家庭收入等方面的研究進展，為進一步改進衍生需求模型提供了條件。Roback(1982)和Graves(1980)對于城市間工資差異和移民的研究證明了城市間家庭生活質量均衡的存在。這兩個研究得出的結論是城市工作者的“全部實際收入(total real income)”是由貨幣收入和非貨幣收入構成，城市間工資的差異可以部分由城市間愉悅度的差異來解釋。借鑒以上對于城市家庭收入和其他因素的研究成果，Manning(1988)(改進了Witte的衍生需求模型，在繼承其整體分析框架的基礎上，重新詮釋了住宅服務需求的決定因素，并在土地供應量的決定因素中增加了地理限制因素和政府限制因素。

1、Manning的住宅服務需求量的決定因素。城市住宅服務的需求量是由這個地區家庭的購買意愿和家庭的支付能力共同決定的。家庭效用的最大化是通過家庭中住宅和非住宅物品的預算約束函數和效用最大化函數來實現的。在Manning的模型中，城市家庭的全部收入被定義為真實的貨幣收入加上以城市愉悅度為表現形式的非貨幣收入。Roback和Graves的理論進一步允許效用偏好在貨幣收入和非貨幣收入之間進行轉換。因此，Manning認為城市住宅服務需求量由三個方面的因素決定，家庭真實貨幣收入、家庭非貨幣收入和家庭對兩種收入的偏好。家庭真實貨幣收入的決定因素是稅前家庭貨幣收入、城市生活成本、通貨膨脹、預期通貨膨脹和家庭住宅的聯邦收入稅，家庭非貨幣收入主要由城市地區的愉悅度、城市地區的經濟、文化和社會機會來決定。當城市面積不斷擴大后，令人不悅的城市特征(污染、犯罪)也隨之增加。對于家庭來說，城市如果沒有這些特征，就意味著城市愉悅度較高，而這種愉悅度正是家庭愿意為城市住宅支付更高價格的原因。與此同時，更大和更高密度的城市區域有更多的文化機會(例如，劇院和音樂廳)，更多的購物機會，更多的工作機會和更高的收入，家庭也愿意為這些機會支付更高的住宅價格。

2、土地供應量決定因素中的地理限制和政府限制。Ozanne和Thibodeau(1983)提出城市住宅土地供應量受到城市地理位置的限制和政府土地用途管制的影響。在他們看來，海邊、湖邊的城市由于地理位置的限制。土地的供應能力較差，而位于平原地帶的城市的土地供應能力較強，因此，城市所處的空間位置對于土地的供應量有較大的影響。另一方面，土地的供應量還要受到政府政策的影響(如城市土地用途管制)。在Manning的模型中，首次將住宅土地供應的地理限制因素和政府限制因素通過變量測量引入到衍生需求模型中，進一步提高了模型的精確性。

Manning的改進衍生需求模型證明了家庭稅后收入、生活成本和建筑成本對城市間住宅土地價格差異有顯著的影響，那些增長更快、密度更高并且氣候適宜的城市的住宅土地價格容易更高。

以Witte和Manning為代表的衍生需求模型在一段時間內對城市間住宅土地價格差異有較好的解釋力。但是，他們的研究還存在一些不足，首先這些研究缺乏對住宅市場構成的理論基礎的關注，他們只關注住宅土地市場而忽略了與住宅土地市場密切相關的住宅市場和租賃市場的影響；其次，沒有考慮住宅價格、土地價格和租金之問的互動關系；第三，這些研究實證結果并不一致，還不能確定在什么程度上城市間住宅土地價格差異可以被這些因素所解釋。上述研究中的缺陷使得一些學者開始懷疑實證研究中的結論。

(三)Potepan完整住宅市場分析模型

Potepan(1996)在認識到衍生需求模型對于完整住宅市場認識的缺陷以及由此可能造成的結論上的偏差后，開始基于完整的住宅市場的認識，重新構建城市住宅土地價格差異的理論模型。Potepan認為完整住宅市場應當由住宅服務市場、住宅資本市場和住宅土地市場三個子市場構成，并且這三個子市場之間相互影響。potepan將租金看作住宅服務市場的價格(Housing serviceprice)，將住宅價格看作住宅資本市場的價格(Housingcapital price)。住宅服務的價格和住宅資本的價格通過使用者成本(the user cost)相聯系；并且住宅資本價格和住宅服務價格與第三個市場上的土地價格相聯系。家庭通過購買或者租賃住宅來消費住宅服務。房東和家庭在住宅服務市場上供應住宅服務，而在住宅資本市場上產生需求。開發商在住宅資本市場上供應住宅，在住宅土地市場產生需求。由于在每一個市場上供求之間的聯系。任何一個市場上的價格至少依賴于另外一個市場上的價格。

在Potepan看來，衍生需求模型不能完全解釋城市住宅土地價格的差異。而應將住宅土地價格差異放到一個完整的住宅市場上來解釋。在Potepan的完整住宅市場的分析模型中，城市住宅土地價格的差異是由內生和外生兩種因素共同決定的(見圖2)。

1、住宅土地價格差異的內生決定因素。在一個完整住宅市場上，土地價格、住宅資本價格、住宅服務價格是同時決定的，而住宅資本價格和住宅服務價格就成為影響住宅土地價格差異的內生因素。假設住宅資本市場是完全競爭的，對于開發商來說，長期利潤為零的情況下將導致住宅資本的價格等于每單元建造成本和每單元的土地成本。在供求的分析框架中，市場中推動均衡的力量將導致住宅服務價格和住宅資本價格之間的一個重要關系，租金等于使用者成本。因此，在一個完整的城市住宅市場上，土地價格、住宅資本價格和住宅服務價格是相互影響的，而住宅資本價格和住宅服務價格也就成為影響住宅土地價格差異的內生因素。

2、住宅土地價格差異的外生決定因素。在Potepan的完整住宅市場模型中，住宅服務價格、住宅土地價格和住宅資本價格在相互作用的同時還受到外生因素的影響。由于上述三種價格的內在聯系，這些外生因素共同構成了住宅土地價格差異的外生決定因素。首先，住宅服務價格的外生決定因素包括城市家庭收入水平、城市人口水平、城市愉悅度、不動產抵押利率和財產稅率。其次，對于住宅資本價格來說，外生決定因素包括抵押貸款利率、財產稅率、人口的增長預期和建筑成本。第三，住宅土地市場上提供的外生決定因素和Manning的非常相似，包括農地的價格、土地的提升成本、城市的地理限制因素和政府限制因素。

Potepan的完整住宅市場模型表明城市住宅土地價格差異是由內生和外生兩種因素決定的，并且使用兩階段最二乘法(2SIS)證明了他的觀點，但是Potepan完整住宅市場模型只在美國進行了實證研究，其結論還有待于在其他市場上的驗證。Capozza(2004，2005)對于不動產價格波動周期的研究，從住宅市場波動的視角開始關注各個城市住宅市場的變動，可能為城市間住宅差異提供新的研究思路。總的來說，在Potepan的研究之后，對于城市間住宅土地價格差異的研究還沒有出現新的分析框架。

三、總結與啟示

從理論上來說，上述三個模型反應了城市住宅土地價格差異研究進程的三個階段。從衍生需求模型到完整住宅市場分析模型，城市住宅土地價格差異的研究有個更系統、更完整的分析框架。從實證中涉及決定因素來看，學者們對于一些決定因素已經有了比較一致的結論，如城市家庭收入水平、住宅價格、農地價格、土地的提升成本、城市人口數量、通貨膨脹，但是對于另一些因素還存在一些爭議，比如移民、政府政策、城市地理位置和城市愉悅度。在技術方法上，從單方程簡單的線性回歸發展到聯立方程組，計量方法上有了較大的進步。但是。在Potepan之后，模型構建的思路上還沒有新的突破和進展，實證研究還局限在美國和加拿大等國家，這些模型在其他國家住宅市場上的適用性還需要進一步的實證研究。

在實踐上，目前我國正處于快速城市化的進程中，城市間住宅土地價格差異的問題已經比較突出。筆者認為上述理論和方法對研究我國城市住宅價格差異主要有三個方面啟示。

1、重視城市住宅市場的理論研究。目前國內對于城市住宅市場構成的認識還不夠完整，對住宅價格、土地價格和租金之間的互動關系還缺乏清晰的解釋，這需要在理論上做出進一步的研究。

2、加強對城市住宅土地價格差異的實證研究。隨著土地市場化出讓方式的普及。國內進行實證研究的條件已經比較成熟，在實證研究中進一步來改進理論模型，使模型能夠解釋我國的現實問題。

3、識別城市間住宅土地價格差異的決定因素。制度和消費理念的不同，可能會導致我國城市間住宅土地價格差異的決定因素和西方國家的有所不動，識別這些因素，才能為政府宏觀調控政策提供理論上的依據。因此，在我國經濟高速發展和快速城市化的過程中，對城市間住宅土地價格差異做出理論上的解釋有著特別的意義。