三亞市房地產金融風險分析與防范

摘要：當前三亞市房地產業呈現迅猛發展的態勢，房價快速上漲，社會上出現關于“三亞市房地產會不會出現新一輪泡沫”的爭論。本文通過對三亞市房地產及房地產金融現狀進行調查，揭示了房地產金融面臨著道德風險、違約風險、流動性風險和經營風險，針對這四個風險點，提出了對策建議。

關鍵詞：房地產金融；風險分析；風險防范

中圖分類號：F127

文獻標識碼：A

文章編號：1003-9031(2007)12-0081-03

近年來，國家相關部委、銀監會不斷出臺嚴控措施，嚴控房地產及房地產信貸風險，房地產金融體系中是否已出現風險積累的跡象，是值得關注的問題。本文通過對三亞市的房地產金融現狀進行分析，指出三亞市房地產金融存在的風險，并提出防范對策。

一、三亞市房地產發展的特征

三亞市房地產市場的發展是伴隨著三亞市旅游業而發展的。1992年海南省出現房地產泡沫之后，在長達近8年的時間里，三亞市幾乎沒有新開發的商品房。直到2000年，三亞市房地產才開始復蘇，但開發量很小，商品房檔次低，房價也比較低，每平方米銷售價格不足1000元。2002年，以三亞市經濟復蘇為契機，一批具有一定規模的海景住宅小區興建，標志著三亞市房地產發展進入較快增長階段。尤其是2003年“非典”過后，經過城市基礎設施改造、世界小姐大賽以及粵海鐵路開通，使三亞市熱帶濱海旅游得天獨厚的自然景觀被國內外游客認知，“美麗三亞、浪漫天涯”城市名片被國內外越來越多的人所接受，使三亞成為國內外著名的第二居所。[1]

1.供求快速同步增長，增長速度較快，而且主要是島外市場。2002-2006年，三亞商品房銷售面積分別29.2萬㎡、50.7萬㎡、74.6萬㎡、52.59萬㎡和70.55萬㎡。2007年1-6月批準預售商品房48.2萬平方米，和上年同期相比增長21%；登記銷售面積58.37萬平方米，和上年同期相比增長40%。三亞市商品房的銷售對象主要是島外市場，2007年1-6月，銷售總套數為6623套，面積58.37萬平方米，島外銷售5971套，面積51.5萬平方米，占總銷售套數的90%，占總銷售面積的88%。

2.商品房售價大幅提高。2002-2006年，三亞市商品房銷售均價分別為2300元/㎡、3600元/㎡、4210元/㎡、5156元/㎡和5135元/㎡，2007年1-6月商品房的銷售均價7209元/平方米，同比提高了44%；6月份平均售價為7333元/平方米，同比增長47%。

3.銷售與旅游季節相關性高。三亞市的房地產業銷售與旅游業同樣存在淡季、旺季，大致呈現“U”字型分布，即兩頭(年頭年尾)高，中間(年中)低。

4.使用率低、小戶型多。作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”，購房客戶一年中除了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來三亞度假居住以外，絕大部分時間房間均處于閑置狀態，呈現出典型的“候鳥城市”特征。[2]

二、三亞市房地產金融需求趨勢分析

三亞市房地產的發展拉動了金融需求，反過來房地產金融推動了三亞市房地產的發展(見圖1、表1)。一是2006年三亞市房地產投資資金來源中銀行占比為41.64%，全國為23.2%，比全國高18.44個百分點，且房地產開發資金對銀行的依賴程度呈上升趨勢。二是個人住房按揭貸款主要為島外客戶。截止2006年12月31日，三亞市各商業銀行提供的個人住房按揭貸款余額171264萬元。三是按揭貸款不良率低，每年提前還款比率高。

目前三亞市房地產金融還處于快速增長時期，對于房地產金融形勢的分析，不能極端片面地認為形勢大好、不存在泡沫，或者認為三亞房地產非理性繁榮、已處于嚴重泡沫期。筆者認為，這兩種看法都是錯誤的，分析三亞市房地產市場及房地產金融，應當一分為二地、客觀全面地看待。

1.關于房屋價格。一方面由于三亞房地產復蘇起步晚，價格上升有其回歸價值的合理要求。2002年海景一線房每平方米1000元，顯然忽略了景觀價值。另一方面，從2002年后每年平均增長20%，目前均價已接近或達到京滬深水平，確有宏觀調控的必要。

2.關于閑置率。一方面三亞作為旅游城市，外地客戶具備候鳥特征，一定比率的閑置率是合理的。另一方面，閑置率達到80%以上，三亞灣海坡一線房，晚上基本上是空城，不乏存在投機性質，造成資源浪費，務必引起重視。

3.關于房地產金融。一方面金融拉動了房地產發展，提供良好經濟效應。但另一方面，過多的金融依賴性，尤其是大部分外來投資與外來消費，使銀行風險分析及防范成為必要。

三、三亞市房地產金融存在的風險

1.道德風險。外地購房者居多，截至2007年6月末，島外購房率高達90%，高于京滬等大城市近3倍，證明三亞市房地產銷售非本地居民居住性需求，而是兼有投資或投機需求，金融從業者必須高度關注外地客戶購買是不是短期投機資本，因為投資或投機資本將追求高收益及資產的高流動性，會形成房地產市場的虛假繁榮，并加速房價上漲，形成大量投資或投機型閑置房；銀行尤其要加強貸前調查，防止開發商或投資購房單位以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，特別關注開發商通過以售后返租方式作為誘餌，銷售或購買產權，套取銀行貸款轉嫁投資或投機風險，形成道德風險。

2.違約風險。住房閑置率高達80%，高于全國平均水平約20個百分點，而且外地購房者居多導致房屋閑置，要防止三亞市出現地區性的房地產熱，關注投資和投機所致房地產價格上漲。如果價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。銀行應關注房地產價格，因為價格下跌會導致作為抵押物的房地產貶值甚至大幅縮水；如果房價波動，現值小于按揭貸款余額本息扣除投入成本之值，借款人就可能選擇理性違約，給銀行帶來不小的損失，出現違約風險。

3.流動性風險。由于三亞市產業結構單一，旅游業是其支柱產業，與旅游業相伴而生的房地產業近年逐步成為三亞市的經濟支柱。據三亞市金融運行報告披露，2006年三亞各金融機構共發放貸款約20億元，其中房地產業8.45億元，占總投放的42.25%，遠遠高于全國房地產信貸占銀行貸款余額的比重，房價波動極其容易引發金融風險。

4.經營風險。房地產開發離不開銀行資金支持，房地產業的良好發展前景又使得商業銀行加大對房地產業的信貸投入，在這種相互依存的關系中，商業銀行應有清醒的認識，在房地產貸款總量伴隨房地產業的發展而迅速增加時，要考慮到房地產具有不可移動的特征，房地產投資與其他投資相比更具有不可逆轉性，一旦開始投資就難以撤回。如果在開發過程中出現由于決策失誤或資金鏈中斷而停工，就會造成“爛尾樓”和“半拉子工程”，套牢開發資金，造成實際經營成果偏離期望值并最終產生難以歸還商業銀行貸款的經營風險。

四、防范三亞市房地產金融風險的對策建議

1.針對道德風險，建立健全房地產金融的相關法律制度。完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障。我國房地產金融領域應出臺具有前瞻性、整體性、規劃性和權威性的法律、法規。房地產投資、開發領域的利益主體眾多、事務繁雜、涉及資金巨大且回報周期長，各個環節的開展都需要法律的嚴密監控和規范，才能促進房地產市場和金融市場的穩步發展，保證房地產金融的順利發展。[3]

2.針對違約風險，應健全信息傳遞溝通機制，降低信息不對稱程度。在區域內由人民銀行牽頭，建立健全信息傳遞機制。一是要建立信用監控體系和預警體系。對有不良信用記錄的開發商和個人進行通報，采取聯合制裁，限制不良記錄的個人及企業改頭換面以親朋好友或重新注冊新公司的形式進行資金融通。二是要建立公共信息系統和客戶信息系統，并實現資源共享。政府、人民銀行應加強對相關信息的收集、登錄、整理和分析，并通過電子化系統實行銀行之間、工商年檢與稅務年檢之間的資源共享。三是要建立健全信用調查和資產評估機構的管理。針對我國目前資產評估機構管理不規范的現狀，加強對資產評估所等中介機構的立法和監督管理，建立市場準入和年審機制，提高評估機構評估結果的可靠度。

3.針對流動性風險，應全面推進金融創新，形成完善的房地產金融產品市場。一方面，針對住宅產品供給，建立有效的金融支持與約束機制，防止住宅建設融資的風險向個人住房抵押貸款轉移。另一方面，針對住宅產品的需求，建立住宅金融的兩級市場。在一級市場上，主要通過強化制度建設，來著力促進個人住房抵押貸款合同、合約的標準化。在二級市場上，則通過制度創新來建立全國性的二級抵押市場，主要是進一步建立解決住房抵押貸款流動性的機制，在這個二級市場上，除了住房抵押貸款證券，還包括投資基金、信托證券、指數化證券等金融工具，這有利于分散銀行信貸風險，解決住宅金融一級抵押市場無法解決的流動性問題和短存長貸問題。[4]

4.針對經營風險，應促使商業銀行業務模式多樣化，并強化內控機制。由于房地產建設周期較長，當前銀行的盈利主要來源于利息收入，中間業務不發達，使銀行陷入信貸擴張怪圈。因此，應促使商業銀行業務模式多樣化，在間接金融為主導的情況下，只有通過銀行經營改革和業務創新，才能從資金供給方來控制房地產開發貸款風險。同時強化銀行內部控制、改革人事任命和行長負責制下的約束機制、加強貸款發放中的信用審核等都是必須的措施。

5.建立健全房地產貸款風險評估機制，加強風險管理。商業銀行應引進房地產項目開發評估體系和相應的專業人才，對房地產項目的市場前景、營銷能力、財務能力、管理能力和運營能力等方面進行全面評估，結合申請人的信用等級評定來測算風險度。對于風險度較高的房地產項目審慎發放貸款，從根本上規避房地產貸款的經營風險。

6.明確區域調控目標，規范政府職能，提高宏觀調控效能。首先，加強房地產風險全民意識，特別要普及金融理財知識，從源頭上解決社會上已出現的“房奴”問題苗頭，防止炒房、存房行為進一步擴大。其次，制定政策，加大力度，遏止虛假非理性需求。例如根據低中高檔商品房消費需求，對后兩者提高首付比例，弱化利用信貸杠桿存房、炒房行為。對已查實違反金融法規的，要給予懲處：對開發企業吊銷開發資質，永遠不得從事房地產業務；對假個貸的個人，除要求歸還貸款外，加收5-10倍的罰息，讓其得不償失。

參考文獻：

[1] 2007年一季度中國房地產行業運行報告[DB/OL].http：//www.chinahyyj.com/news/w_2007051010100972526.html，2007年5月10日.

[2] 三亞市房地產協會房地產監測報告[R].2007年7月19日.

[3] 楊濤.如何化解房地產金融風險[N].新京報，2006-08-23.

[4] 范一飛.關于當前房地產市場形勢及住房金融業務發展的若干問題[J].中國房地產金融，2003，(3).