“租售比”衡量各地樓市投資價值

即使國家不斷地出臺各種措施調控房價，但房價仍高高在上。當各地房價完全高出人們的消費水平時，人們還是警惕自己所處地區的房產市場是不是理性、非健康狀態，是否還具有投資價值。其實這些都可以用“租售比”來測量樓市的理性與健康，從而預測該地的房地產市場。

國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的標準，通常是用二手房的租金售價比。所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。“租售比”能夠表現出一個地區居民最真實、最基本的住房需求，客觀反映當地房地產市場的供求狀況。因為健全的房地產市場中作為住房資產價格的售價與作為住房服務價格的租金之間理應存在一定的相關關系。

國際上租售比的標準一般界定為1∶200-1∶300。如果租售比高于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果低于1∶200，表明該區的房產投資潛力相對較大，房產后市看好。租售比無論是低于1∶200還是高于1∶300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。用租售比考量房產價值在中國顯得更為重要，因為中國人家庭觀念濃厚，有家就離不開房子，因此不少投資者喜歡投資房產，但一旦租售比超過警戒線，投資房產的風險就會隨之而來。

據鏈家地產統計，2006年北京市一居室普通住宅的租金為1526元/月，一居室普通住宅的每套平均總價為37萬元，也就是一居室普通住宅的租售比為1∶242；二居室普通住宅的租金為1751元/月，二居室普通住宅的每套平均總價為49萬元，其租售比為280∶1；三居室普通住宅的租金為2343元/月，每套的平均總價為67萬元，其租售比為286∶1。可見，北京二居室和三居室的租售比非常的接近1∶300，投資價值相對較小，而相對來說，一居室的投資前景相對大一些。

在北京2006年租售比緊逼國際警戒線下，讓不少地方的人士開始關注自己當地房地產市場的供求關系，警惕投資房產高位踏空的風險。

據千萬家房地產的數據，北京以單個樓盤價格為例，一套面積100平方米的富力城（CBD商業圈）二期兩居室，租金4500元/月左右，市場售價每套140萬元左右，租售比為1∶311。富力城90平方米的兩居室租金為3700元/月，房價為115萬元左右，租售比為1：310，而現代城二居室的租售比也達到1：297。這從側面反映出北京CBD商業圈的租售比逼近甚至局部超出國際警戒線。如果根據國際公認的二手房租售比來衡量中國房價的話，則意味著北京中心區房價已經有20%-30%的泡沫成分。這反映出北京市二手普通住宅租售比正逐漸拉大，為市場傳遞了一個需要警惕的信號，表明投資性買房高位踏空的風險已經劇增。

據“我愛我家”的房產調查數據，相比較而言，上海、杭州的租售比則高得多。上海盧灣區的匯龍新城兩居室的二手房月租金均為5000元，每套的平均總價為204萬元，租售比高達1∶408；上海徐匯區的望族城兩居室的二手房月租金均為3500元，每套的平均總價為135萬元，租售比為1∶386。而杭州濱江區的彩虹城兩居室的二手房月租金均為2600元，每套的平均總價為105萬元，租售比也達到1∶404；杭州下城區朝暉現代城兩居室的二手房月租金均為2800元，每套的平均總價為110萬元，租售比也達到1∶393。這兩個地方的這幾個樓盤租售比已經超出國際警戒線1倍多，上海、杭州中心區房價泡沫差不多有100%。如果想投資此兩地的房產尤其需要謹慎，此兩地樓市甚至有可能短線調整。

而深圳福田區的金色家園兩居室的月租金均為3700元，每套的平均總價為115萬元，租售比為1∶310；深圳南山區椰風海岸兩居室的租金均為3600元，每套的平均總價為99萬元，租售比為1∶275。這從側面反映出深圳的房地產市場在合理與不合理的邊緣徘徊，深圳中心區房價有50%的泡沫，重點商業圈的房地產市場已經逐漸飽和，投資風險較大。

據中原地產廣州分公司的數據，如果以100平方米的二居室為例，廣州荔灣區富力廣場每套均價為92萬元，每月的租金均為4300元，租售比為1：214；廣州天河區新城海濱花園每套均價為137萬元，每月的租金均為5500元，租售比為1：249。相比之前幾個城市，廣州的房地產市場相對健康些，租售比還在國際警戒線之內，說明廣州中心區房價相對來說泡沫成分少一點，投資空間相對比前幾個城市要大。