走出高房價(jià)的囚徒困境

房還是那個(gè)房，地還是那塊地，社會財(cái)富并沒有增加，而房價(jià)卻翻了兩番，房價(jià)中存在著巨大的泡沫。

一邊是居民持幣待購，一邊是房價(jià)不斷上漲，出現(xiàn)了房價(jià)的“囚徒困境”。

虛假的繁榮現(xiàn)象

2006年的“兩會”上，代表們關(guān)心的熱點(diǎn)問題是房價(jià)。

杭州27歲的中學(xué)教師抱怨說：“剛工作3年時(shí)，攢的錢還可以買個(gè)客廳。現(xiàn)在攢了5年，反倒只夠買個(gè)衛(wèi)生間了。”北京等大城市有越來越多的高校教師和白領(lǐng)離買房夢越來越遠(yuǎn)，上海一些地方的房價(jià)從2002年初至2005年底一直飛漲，從4000元/m2的房子漲到16000元/m2。

房還是那個(gè)房，地還是那塊地，社會財(cái)富并沒有增加，而房價(jià)卻翻了兩番，房價(jià)中存在著巨大的泡沫。

2005年11月末，全國空置房面積達(dá)到1.12億平方米，空置率達(dá)26%。按照國際通行慣例，空置率在5%—10%之間為合理區(qū)；空置率在10%—20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

近年來，一直抨擊高房價(jià)的國內(nèi)學(xué)者有中國社科院金融所的易憲容、“炮轟溫州炒房團(tuán)第一人”的尹中立以及國資委研究中心的趙曉等，而以任志強(qiáng)為首的房地產(chǎn)商則拋出“地荒論”、“地價(jià)上漲論”、“富人論”、“暴利有理”等，為高房價(jià)和產(chǎn)業(yè)暴利開脫。

一些專家鼓吹房價(jià)不貴時(shí)說：“即使一個(gè)人年薪5萬，兩口子一年也是10萬，5年就50萬，所以房價(jià)不貴。”這些專家顯然不懂或故作不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)。維持勞動力的簡單再生產(chǎn)，扣掉個(gè)人的各種必要消費(fèi)，50萬至少要10年才能攢下，還要假設(shè)10年后房價(jià)不變及兩口子不要孩子。實(shí)際上，在北京，兩口子年薪10萬是個(gè)很高的門檻，2005年北京城市居民人均可支配收入為17653元。

央行《2006年1月季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查》結(jié)果顯示，全國50個(gè)大、中、小城市居民住房購買意愿明顯降溫。北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京2006年2月份期房銷售繼續(xù)下滑。國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測，2006年2月份，我國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上漲，環(huán)比上漲0.7％，同比上漲5.5％。

一邊是居民持幣待購，一邊是房價(jià)不斷上漲，出現(xiàn)了房價(jià)的“囚徒困境”。

炒房與炒股類似，股市中莊家通過控制流通股，然后拉升，由散戶接盤，等到莊家出貨出得差不多的時(shí)候股價(jià)就暴跌。世界上沒有只漲不跌的股價(jià)，也同樣不會有只漲不跌的房價(jià)。當(dāng)年北海、海南的房地產(chǎn)泡沫破滅后，許多開發(fā)商、炒房者、接盤的散戶深套其中，至今都不能自拔。目前，國內(nèi)大城市的房價(jià)已失去理性，到了最后的瘋狂階段，誰愿意現(xiàn)在接擊鼓傳花的最后一棒？

市場結(jié)構(gòu)的四種形式是完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷和壟斷。房地產(chǎn)市場被地方政府分割，形成一個(gè)個(gè)的區(qū)域寡頭壟斷結(jié)構(gòu)。目前個(gè)人購買的主力是25歲至35歲的年輕人，之所以加入購買大軍就在于買房的錢不是自己的財(cái)富，甚至也不是家庭的財(cái)富，而是通過各種方式借來的財(cái)富。房地產(chǎn)市場的繁榮成為一種虛假繁榮。

購買者討價(jià)還價(jià)地位弱小

房價(jià)飛漲是不同利益主體相互影響和博弈的結(jié)果。很多地方房價(jià)飛漲的背后，既有居民住房消費(fèi)支撐的主動需求，也有因城市房屋拆遷帶來的被動需求；既有政策性的地價(jià)上漲，也有新建住宅的建筑成本上漲；既有消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理預(yù)期，還有房地產(chǎn)商的投機(jī)性炒作。

房價(jià)的漲跌關(guān)系到地方政府、房產(chǎn)商、銀行以及為數(shù)不少的炒房者，在這些強(qiáng)勢力量面前，住房購買者的討價(jià)還價(jià)地位非常弱小。消滅了住房購買者的需求，開發(fā)商等的暴利就無從談起。反觀近年來瘋狂的房價(jià)上漲，過去房地產(chǎn)業(yè)過多注意“先富起來的一部分人”和“投機(jī)者”。但房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)遵循一般的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，忽視梯次較低的人群消費(fèi)就是放棄或忽視最大的一塊蛋糕，房地產(chǎn)業(yè)將難以可持續(xù)發(fā)展。

對于許多地方政府而言，土地使用權(quán)的費(fèi)用成為地方財(cái)政的重要源泉，地價(jià)因房價(jià)飚升而日益高漲，成為許多城市的“搖錢樹”。地方政府還能從樓市活躍中獲得大量的稅費(fèi)收入。而樓市火爆帶來的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也給地方經(jīng)濟(jì)注入極大的活力，“政績”顯得卓著。

實(shí)際上，房價(jià)和地價(jià)本身就是先有雞還是先有蛋的關(guān)系。浙江省長呂祖善說，“房價(jià)能不能穩(wěn)定，關(guān)鍵在政府”，“衣、食、住、行”本是人的最基本需求。這關(guān)系到“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀能否落到實(shí)處。而銀行也能從房產(chǎn)商籌資建房和房產(chǎn)銷售的過程中獲益良多，近年來大量增加的購房貸款，為銀行帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。此外，同樣關(guān)心樓市冷暖的“炒房者”一直被認(rèn)為是掀起樓市上漲狂潮的“罪魁禍?zhǔn)住保鐪刂莩捶繄F(tuán)、山西炒房團(tuán)等。但僅是“炒房者”是沒有能力完全控制房價(jià)的。

暴漲的金融制度原因

目前，各種重要行業(yè)依然是政府壟斷機(jī)制在運(yùn)轉(zhuǎn)，如銀行、金融、冶金、能源、信息、運(yùn)輸、醫(yī)療、教育、土地等。壟斷經(jīng)營所帶來的矛盾日益突出，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)。

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商從工行貸款1個(gè)億，他只需用0.5億元開發(fā)房子。然后提高售價(jià)，再把開發(fā)中的房子按其售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)抵押從農(nóng)行再貸款2億。然后再用這2億中的1億開發(fā)一套售價(jià)更高的房子來找建行抵押貸款4億。這是一個(gè)滾雪球的瘋狂貸款模式。

房子賣不賣得出去不重要，關(guān)鍵是房價(jià)要高，不得降價(jià)。反正銀行的錢不是私人的，加之又有“合法的”高零售價(jià)的樓盤做抵押，自然就越來越容易從銀行貸款。上海房地產(chǎn)價(jià)格快速飆升的重要原因是商業(yè)銀行新增貸款的50%以上都流向房地產(chǎn)，浦東房地產(chǎn)買賣中有50%是通過商業(yè)銀行的資金在炒作房地產(chǎn)。

在銀行有點(diǎn)“路子”的人會進(jìn)行瘋狂的按揭。例如，他先按揭一套80萬的房子，自己出10萬首付，然后從銀行貸出70萬，再把該房子抬高到180萬出售。這時(shí)他的親友再去買下，也用按揭的方式自己出首付30萬，再從銀行貸出150萬，然后就不管了。不還貸款怎么辦？根據(jù)合同，貸款人不還錢可以收走房子。轉(zhuǎn)了一圈，抬高了幾倍價(jià)格的房子又回到了政府和銀行手里。這就是為什么很多新樓盤剛開始裝修就被“炒房團(tuán)”買走了。他們炒的不是賭房子會升值，而是拿了房子去收拾銀行。銀行拿到這個(gè)房子更不敢降價(jià)，只好再加點(diǎn)價(jià)接著賣。

銀行損失的資金經(jīng)過少數(shù)人之手大量流向市場，這些人開始在其他領(lǐng)域瘋狂投資，但付出的工資起碼要夠員工付房子月租或者月供。正是因?yàn)榉績r(jià)的高漲造就了中國城市人口工資水平的相對提升。

高房價(jià)還會走多遠(yuǎn)

中國社科院發(fā)布《2006年城市競爭力藍(lán)皮書》，指出深杭滬京房價(jià)嚴(yán)重偏離了應(yīng)有水平，過高的房地產(chǎn)價(jià)格會影響城市競爭力的增強(qiáng)。房價(jià)持續(xù)過快上漲，將使企業(yè)的商務(wù)成本和投資成本水漲船高，產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，降低城市對投資者的吸引力，導(dǎo)致資金外流與外來投資減少，增加結(jié)構(gòu)性失業(yè)。同時(shí)，還會降低城市對人才的吸引力，不利于引進(jìn)和留住人才，損害城市的長遠(yuǎn)發(fā)展。

高房價(jià)加大了地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。近年來，不少城市從出售土地、房產(chǎn)交易中得到大筆財(cái)政收入，財(cái)政收入對房地產(chǎn)的依賴也在增大。但政府的支出通常是剛性的，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，地方政府可能面臨入不敷出的尷尬。

高房價(jià)終將造成生產(chǎn)相對過剩的危機(jī)，造成銀行不良貸款增加，造成社會資源的極大浪費(fèi)。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，上下游諸多關(guān)聯(lián)行業(yè)勢必會受到打擊，從而給整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定埋下隱患。

中國房地產(chǎn)市場跟國外一樣存在著明顯的周期性。從市場購房資金成本與租金的比率來看，長三角主要城市購房資金成本為租金的1.3—1.5倍，月供為租金的1.5—2倍，已與香港1997地產(chǎn)泡沫破裂前的水平接近。日本的房地產(chǎn)泡沫于20世紀(jì)80年代形成、90年代破裂，曾給日本經(jīng)濟(jì)造成致命打擊，應(yīng)當(dāng)成為我們的前車之鑒。

房地產(chǎn)市場不是自由競爭市場，必須由政府規(guī)制。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)，已出現(xiàn)房價(jià)的“囚徒困境”。對于普通百姓而言，時(shí)間就是抗?fàn)幏康禺a(chǎn)富商最有力的武器，就是壓垮虛高房價(jià)這頭“駱駝”的最后一根稻草。房價(jià)回歸到百姓能夠承受的合理水平，盡管還沒有一個(gè)明確的時(shí)間表，但人們有理由相信，在國家和政府的高度重視下，應(yīng)該不會太遠(yuǎn)了。

（作者單位：秦喜杰，湖南工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授；陳洪，中南林業(yè)科技大學(xué)副教授）