不要讓房地產(chǎn)商改造城市

當(dāng)更廣大民眾的需求受到漠視，無力消費(fèi)，而房?jī)r(jià)仍然高企，其為城市和社會(huì)發(fā)展帶來的負(fù)面影響是難以估量的。

對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)有太多當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋不了的問題，甚至是與其相左的問題。比如，經(jīng)濟(jì)學(xué)說，供需關(guān)系決定交易價(jià)格。但是，在當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求減弱了，供應(yīng)增加了，而房?jī)r(jià)卻還是一路高歌猛進(jìn)。

2006年3月15日，央行發(fā)布了第一季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果，數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房意愿降至新低。在未來3個(gè)月，打算購(gòu)房的居民人數(shù)僅占18.2%，較上一季度以及上年同期分別降低1和3.8個(gè)百分點(diǎn)，在7個(gè)大城市中，居民購(gòu)買住房的欲望，除重慶和西安外，均低于平均水平，北京、天津和上海三地居民購(gòu)房意愿尤低。

根據(jù)北京市的統(tǒng)計(jì)，2006年北京新盤供應(yīng)量與2005年相比有大幅增長(zhǎng)，僅3月份，就有30多個(gè)樓盤集中放量。且業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今年新盤入市速度遠(yuǎn)快于去年。

同時(shí)國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格在2月份同比上漲了5.5%。2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲了6.2%。北京的漲幅甚至為17.3%！從全國(guó)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖然下降，但價(jià)格沒有明顯回落的趨勢(shì)發(fā)生。

這些數(shù)據(jù)表明的事實(shí)再清楚不過：一邊，房?jī)r(jià)的居高不下將許多中低收入者排擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民購(gòu)房意愿下滑。一邊，商品住宅期房預(yù)售價(jià)格一路上漲。

這種現(xiàn)象不尋常。

是誰在購(gòu)房，誰在為一路上漲的房?jī)r(jià)撐腰？

有專家說，需求還是很旺盛的。比如過快的金融開放帶來外資對(duì)房地產(chǎn)的需求，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。

但從相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查來看，外資進(jìn)入北京主要面向商務(wù)地產(chǎn)以及投資性的高檔公寓，較少投向純住宅市場(chǎng)。

那么，是誰在購(gòu)房需求降至最低的時(shí)候，仍讓房?jī)r(jià)持續(xù)高漲？開發(fā)商自挺房?jī)r(jià)玩花活兒是大家心照不宣的秘密。

然而，無論是開發(fā)商人為抬價(jià)，還是富人大力買房，透過這一現(xiàn)象看到的問題更令人擔(dān)心。有分析師警告說，一邊是高房?jī)r(jià)，一邊是居民的低承受力，說明居民的消費(fèi)意愿正在受到漠視，市場(chǎng)越來越不以居民消費(fèi)意志為價(jià)格漲落的核心。

當(dāng)更廣大民眾的需求受到漠視，無力消費(fèi)，而房?jī)r(jià)仍然高企，其為城市和社會(huì)發(fā)展帶來的負(fù)面影響是難以估量的。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在2006年的《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》中指出：受高投資和房?jī)r(jià)過高的影響，中國(guó)內(nèi)地一些城市的競(jìng)爭(zhēng)力正有所下降。

一個(gè)最外在的表現(xiàn)是，由房?jī)r(jià)高導(dǎo)致的商務(wù)成本增加，使一些企業(yè)不堪重負(fù)，最終選擇離開。有一些人在不堪成為“房奴”甚至還沒有條件成為“房奴”的凄慘境地里，也在離開和準(zhǔn)備離開。還有那讓人心驚的金融風(fēng)險(xiǎn)——

廣州市長(zhǎng)林樹森近來說了一句很有名的話：“不讓房地產(chǎn)商改造城市”，也許是看到了風(fēng)險(xiǎn)所在。

對(duì)民眾來說，他們最搞不懂的是，為什么宏觀調(diào)控進(jìn)行了兩年，又是控制土地，又是緊縮信貸，房?jī)r(jià)為何仍在往上走？政府是否真的有能力，給民生一個(gè)交待？

國(guó)資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長(zhǎng)趙曉以帕累托假說作出解釋：人多并不等于力量大。由少數(shù)人組成的有謀利沖動(dòng)的有組織的利益集團(tuán)，其力量往往超過“沉默的大多數(shù)”，成為利益分配的主導(dǎo)力量。

趙曉所說的帕累托假說是這樣的：意大利經(jīng)濟(jì)、社會(huì)學(xué)家帕累托發(fā)現(xiàn)，如果“某個(gè)措施A將導(dǎo)致1000個(gè)人每人損失1法郎，而某一個(gè)人將得到1000法郎，則后者將會(huì)花很大力氣來爭(zhēng)取A，前者只進(jìn)行微弱的抵抗，因此很可能最后的結(jié)果是，試圖確保通過A得到1000法郎的那個(gè)人將會(huì)獲得勝利。”

這就是答案：復(fù)雜。對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)人士說得更為精深：房?jī)r(jià)快速上漲所反映出來的，已不僅是供求之間的矛盾，而是長(zhǎng)期以來諸多矛盾交織的集中體現(xiàn)，它所折射出的，已經(jīng)不再是一個(gè)孤立的行業(yè)問題，更觸及到了深層次的制度層面。

也就是說，當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題角色模糊，既是經(jīng)濟(jì)問題，又是政治問題；既是一個(gè)行業(yè)問題，又不是一個(gè)簡(jiǎn)單的行業(yè)問題的時(shí)候，任何片面的質(zhì)疑、解釋和為此而采取的應(yīng)對(duì)措施，都于事無補(bǔ)。

這就是房地產(chǎn)業(yè)一直以來處于爭(zhēng)論的漩渦中，商人笑，百姓哭，政府兩難，綿綿無休的原因所在。

對(duì)政府而言，沒有什么手段和途徑比房地產(chǎn)創(chuàng)造業(yè)績(jī)更容易的了。既然土地已經(jīng)成了地方政府支撐財(cái)政的造血工具，考慮到自身的實(shí)際利益，中央的很多政策也只能是隔靴搔癢、隔山打牛了。而對(duì)于銀行來說，在一個(gè)景氣周期里房地產(chǎn)貸款的爛賬率很低，個(gè)人按揭貸款的安全性比較好，自然也不愿意看到地產(chǎn)市場(chǎng)的清淡場(chǎng)景。

于是，在地方政府和銀行這兩只有形之手的支撐下，所謂宏觀調(diào)控實(shí)際上是逆向調(diào)控，不僅產(chǎn)品供給量沒有辦法在短時(shí)間內(nèi)增大，反而給房地產(chǎn)商們制造恐慌、囤積居奇創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

可以說，今天的中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際上已經(jīng)成了眾多利益集團(tuán)的博弈場(chǎng)，包括開發(fā)商、投資商、政府官員、金融機(jī)構(gòu)等等。面對(duì)這樣一個(gè)牽涉眾多利益主體的復(fù)雜難題，再就地產(chǎn)而談地產(chǎn)，就行業(yè)而談行業(yè)，繼續(xù)用揚(yáng)湯止沸、挖肉補(bǔ)瘡的方式去宏觀調(diào)控，實(shí)踐證明是行不通的。

在這一現(xiàn)實(shí)背景下，顯然需要決策層站在更高的戰(zhàn)略高度，在一種客觀、積極、健康的心態(tài)下，以全新的思路來破解這道難題。

這并非易事。但難解并不等于無解。只要政府有擔(dān)當(dāng)，有信心去做，通過各相關(guān)部門的努力與合作，是可以破題的。

事實(shí)上我們也看到了種種努力：

建設(shè)部政策研究中心主任陳淮透露，今年和未來五年內(nèi)，政府將繼續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)供給結(jié)構(gòu)，并加大力度推進(jìn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策和措施。

北京正式出臺(tái)2006年土地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃住宅商品房用地將達(dá)到1600公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用房土地放量200萬平方米。這是政府采用土地放量來平抑房?jī)r(jià)上漲、平衡供需的重要舉措，也將在一定程度上封住不少開發(fā)商“地荒導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲”的口實(shí)。

國(guó)土資源部前不久透露，農(nóng)村集體土地突破性試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院。農(nóng)村集體土地可能直接入市并可用作房地產(chǎn)開發(fā)。國(guó)資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長(zhǎng)趙曉表示，農(nóng)村集體土地直接入市和允許農(nóng)民入股，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說無疑是“一次革命性的變化。”“如果是這樣，房?jī)r(jià)肯定會(huì)跌。”

這些都是利好消息。但是再好的政策也需要以好的執(zhí)行來發(fā)揮其作用。也就是說，光出臺(tái)好看的文件，光說些好聽的話，不僅于事無補(bǔ)，甚至?xí)拐媾R信任危機(jī)。

因此，對(duì)于政府來說，目前的主要工作也許不在于出臺(tái)新的調(diào)控政策，而是落實(shí)既有政策，同時(shí)不斷規(guī)范市場(chǎng)交易行為，既營(yíng)造一個(gè)健康的可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)又為民生謀利益。