聯手筑巢為何半途而止？

近來，一些城市出現個人自發合作建房現象。對個人合作建房，叫好聲和質疑聲都有。

記者近日在采訪西安市首例合作建房發起人時了解到，這個備受西安市民關注的項目由于種種原因目前已停止籌備。

應者云集

2004年春節，陜西藍紅房地產顧問有限公司總經理熊暉在西安一家網站上發了一條征集合作建房者的帖子，這個帖子在很短時間內就吸引了400多人報名，至此，西安首例個人合作建房計劃開始操作。

在熊暉發出合作建房倡議后不久，記者在西安南郊一座寫字樓里采訪了他。近10年的房地產從業經歷，使熊暉說起合作建房顯得駕輕就熟、頭頭是道。

他說，自己曾經設想的“個人合作建房主要流程”有以下幾個步驟：首先是接受市民報名，然后根據報名情況整理有關資料，進行戶型歸納、地段整合等；第三步就是尋找合適的金融機構，委托其進行資金監管；第四步是收取個人集資款，收集到的資金全部交給所委托的銀行進行監管；第五步是成立公司，每一個交款客戶都能成為公司股東，以公司的名義進行建房操作；第六步是成立有投資者代表參與組成的管理委員會或執行委員會，作為公司的決策班底；第七步是通過各種渠道取得土地，簽訂土地購買合同；最后一步就是進行工程招投標，請有名的建筑、設計、施工等單位進行工程建設直到新房落成。

對于操作過程中可能遇到的困難，熊暉說他已經做了充分考慮，例如，根據《公司法》及其他相關法律法規，一個公司的合法股東最多只能有50人，這就給個人合作建房成立公司提出了一個大難題。熊暉提出的應對方案是：每50個人成立一個房地產開發股份公司，然后每個股份公司再進行“公司合作”開發項目，這樣就能有效地避免因公司股東人數上的限制帶來的瓶頸。對于許多參與者最為關注的資金安全問題，熊暉提出將所有資金交給銀行進行監管，參與者將資金統一匯入一個賬戶，這個賬戶的資金只能專項專用，需要使用時要有管理委員會的授權才行。只要把合作建房進行公司化運作，許多問題就會迎刃而解。

個人合作建房到底怎么做才能達到省錢的目的呢？熊暉給記者算了一筆賬：如果有100個參與者合作建設一個5萬平方米～10萬平方米的小區，每個人交納10萬元啟動資金，總共是1000萬元。按照目前西安中等地價每畝100萬元～120萬元的地價，花500多萬元便可以得到5畝地，容積率按3.0算，就可以建造1萬平方米的房子。如果每套房子的面積平均為100平方米，推算下來，就是100套房子。剩余的資金可以用來建房，不夠的話可以通過參與者個人按揭貸款加以解決。

熊暉說，“因為個人合作建房不需要銷售、宣傳和公司利潤等額外費用，所以，按照這種模式做出來的房子肯定會非常便宜。”

“我很自信，如果大家齊心合力，我們的房子一定會很快蓋起來的。”熊暉說。

困難重重

在隨后的半年時間里，熊暉一直在緊鑼密鼓地操作著合作建房事宜：與金融機構洽談資金監管事宜、召開座談會收集參與者意見……一切都好像在有條不紊地進行。

但隨著社會上對于“合作建房前景”的質疑聲浪迭起，熊暉的操作開始遇到了障礙，本來已經準備草簽協議的兩家金融機構在種種壓力下放棄了與熊暉的合作，使得至關重要的資金監管成了大問題，雖然，熊暉一直在努力尋找替代者，但一時之間竟然無從下手。

更大的困難來自于參與者的不信任。許多合作建房參與者都有美好的設想和意愿，但愿意付諸于行動的卻很少。在政府機關工作的李先生說，他個人對于合作建房比較看好，但有一個關鍵問題就是，由于合作建房是一個新生事物，需要政府的支持，如果沒有政府的支持，就有可能行不通。別的不說，在購買土地的問題上，就需要得到政府的認可，否則就會因為資質問題而無法參加招投標。從事會計工作的王女士出于職業敏感，對資金安全問題極為關注，她說大家的錢怎么來管是一個最關鍵的問題，要防止資金被人偷偷地挪走。

記者曾經參加過由熊暉組織的“西安市首例個人集資合作建房籌備大會”，這次類似于座談會的“籌備大會”吸引了200多名參與者。會議采取參與者提問，熊暉回答的形式進行。從會議開始到結束，幾乎所有人詢問的都是有關資金安全的問題。雖然熊暉盡力向參與者解釋自己如何保證資金的安全，但參與者似乎都不滿意。會議到了最后，熊暉提出一項動議，請有興趣參加合作建房的人每人交1000元用于啟動這個項目，但是被參與者七嘴八舌地否決了，會議最后無果而終。

而來自政府部門的質疑也接連不斷。當地一些主管部門人員認為，合作建房難度大在于住房分配方案很難達成一致意見。1998年陜西省曾經搞過住宅合作社，最后不了了之，其原因就是房子蓋好后難以分配。在這種情況下，最好的辦法是納入經濟適用房體系中來做。但是，一旦將個人合作建房納入到經濟適用房體系，那么參與者就必須要經過有關經濟適用房管理部門的審查，而不是“誰想參與就參與”！這就容易違背個人合作建房的初衷。

還有政府人員認為，合作建房者想拿到土地并不是一件容易的事情。首先必須統一走“招、拍、掛”的路子取得土地；其次由于相關配套的法規不太完善，要想解決“誰來管？怎樣管？依照什么辦法來管？”等問題，必然會遇到諸多麻煩；另外，合作組建的公司信譽度難以保證，資金監管中存在很多不確定因素，好事辦壞，正常的市場化進程變成反市場的違法操作，其可能性也是有的。

一時間，合作建房遭到了來自官方和民間的雙重質疑和壓力，“個人合作建房，何去何從”便成了一個不容回避的問題。

希望猶在

當記者日前聯系熊暉向其了解個人合作建房的進展時，他說，最近個人合作建房的計劃已經停下來了，自己已經把精力轉移到自己公司的業務上。導致這項計劃擱淺的原因很多，主要一個是目前國家有關部門對于“個人合作建房”的政策不明朗，“沒有說行也沒有說不行”。如果得不到政府的支持和認可，個人合作建房就只能是一個夢想，原先談好的兩家資金監管金融機構由于政策不明朗而相繼退出就是明證。除此之外，個人合作建房還面臨著諸多障礙，比如參加者對于發起者的信任問題，在整個籌備過程中，所有人都擔心錢被卷走或挪用，連每個人1000元的啟動資金都收不上來。熊暉將此歸咎于信用制度不健全。

熊暉說，在這種情況下，他只能選擇放棄，因為做這個項目，他前前后后已經花了2萬多元，耗費了大量的時間和精力。在看不到有一個好前景的情況下，為了自己公司的生存和員工的生活，他只能暫時停止合作建房項目，專心于自己公司的業務。

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗教授說，個人合作建房現在主要面臨三大障礙：政策、技術、誠信。國家對于集資建房的政策是有的，但只是針對經濟適用房，現在大多數合作建房都是按照商業化操作，走房地產公司的路子，自然享受不到國家的優惠政策和支持。技術層面上，還有一個“誰來負責？誰來監管？”的問題。即使順利拿到了土地，今后整個項目建設過程中的管理也是一個問題，要知道即使是對成熟的房地產公司來說，對于項目風險的控制也是一大難題。最后是誠信問題，現在各個單位自己集資建房都吵得一塌糊涂，在有行政組織的情況下集資建房都不能很好地解決信任問題，更不用說個人合作建房這種約束性十分有限的組織了。今后，“房子蓋好了，怎么分配”也將是一大難題。

但是，合作建房如果操作得好的話，還是有成功的可能。特別是在市場經濟機制完善、法律制度健全和人的素質普遍提高的情況下，不排除將來合作建房成功的可能。