中國房貸：激情燃燒的歲月

隨著近幾年中國房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)貸款也從無到有，由小變大，成為我國銀行業(yè)務的一個新的重要增長點。然而自2003年以來，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的潮漲潮落，房地產(chǎn)貸款也同樣經(jīng)歷了風起云涌。讓我們一起回首——

前不久，建設部副部長劉志峰在接受記者采訪時公開表示， 自1998年國務院宣布在全國范圍內(nèi)停止住房實物分配以來，居民的消費觀念發(fā)生了很大變化，負債買房，也就是貸款買房這樣一種觀念越來越被廣大居民所接受。由此，房地產(chǎn)信貸，特別是個人住房貸款發(fā)展很快。應該講，金融在支持房地產(chǎn)發(fā)展特別是支持個人住房消費方面發(fā)揮了很好的作用。

事實上，各項住房信貸政策出臺是從1991年開始的，當年建設銀行、工商銀行首次成立了房地產(chǎn)信貸部，開始辦理個人住房信貸業(yè)務。直到1998年以后，中國人民銀行先后制定了一系列鼓勵消費貸款的政策，住房貸款才進入了高速增長期。

然而，2003年，對于我國房地產(chǎn)金融來說，卻是一個——

多事之秋

1、房貸保險備受質(zhì)疑。房貸險本是中國人民銀行為防范房貸風險而設定的，即辦理個人住房按揭的同時，必須購買房貸險。它的保險費率一般是在總房款的1‰-1.5‰之間，由購房者出錢購買。但是，由于這幾年很少出現(xiàn)向購房者實際賠付的案例，就使購房者產(chǎn)生了質(zhì)疑，焦點主要有：按揭買房保險是否強制行為；銀行受益為何卻要購房者買單；保費交納方式不合理；保險標的劃分不合理；期房為什么也要投保；保險費率過高，是否存在暴利行為，等等。

面對這些責問，個人住房貸款強制性保險開始出現(xiàn)融化的跡象。工商銀行湖南省分行決定，市民在工行辦理個人按揭購房，可自愿選擇是否投保房貸險。準備取消強制性房貸保險的并不是僅此一家，有的在等待，有的則已在個別支行悄然試行。據(jù)了解，日前，南京的中、工、農(nóng)、建四大銀行已經(jīng)接到公積金管理部門通知，正式取消公積金房貸強制性保險。這些跡象表明，銀行與保險業(yè)間原本十分牢固的利益鏈開始出現(xiàn)裂痕。業(yè)內(nèi)專家認為，無論如何，取消強制性房貸保險乃是必然的趨勢，這是由市場經(jīng)濟的規(guī)律決定的。

2、還款方式飽受指責。中國人民銀行1998年5月出臺的《個人住房貸款管理辦法》明確規(guī)定，住房貸款有“等額本息”和“等額本金”兩種還款方式，允許借款人和貸款人在雙方協(xié)商的基礎上進行選擇。但長期以來，幾乎所有的房地產(chǎn)廣告，都會有類似的一句廣告詞\"月按揭還款××××元\"；登錄購房網(wǎng)站，按揭計算器所給出的結果也往往都是每月等額還款的賬單。各種信息暗示人們，買房只有一種按揭還款方式——“等額本息”。因此，大多數(shù)人并沒有看出兩種方式的區(qū)別，更談不上有意識地進行選擇了。然而，當不少媒體連篇累牘報道了兩種方式的優(yōu)劣之后，立即就在社會上引起巨大反響，一些地方的消費者協(xié)會還公開指責銀行，\"客戶拿到的菜單上只有一種菜\"，侵犯了消費者的知情權和選擇權。

3、央行新政震動業(yè)界。在上海首富周正毅事件發(fā)生后，央行出臺了121號文件，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等七項貸款全面提高了\"門檻\"。房地產(chǎn)業(yè)界立即通過電視、報紙等媒體用激烈言辭表達了自己的意見，普遍認為，文件上觸目的\"嚴格\"、\"嚴禁\"等字樣，分明已透出了縷縷肅殺之氣。當然，對商業(yè)銀行本身的沖擊也不難預料。作為房貸“大哥大”的建行，首先出臺了一系列新措施，如：嚴格控制向別墅、高檔住房、賓館和辦公樓等商業(yè)用房項目發(fā)放貸款，并適當調(diào)高貸款利率；嚴禁向以大學城、旅游度假區(qū)、主題公園等六類違規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。隨后，其他各家銀行也都聞風而動。

4、銀監(jiān)會重點監(jiān)管房貸。2003年4月28日，銀監(jiān)會掛牌，央行對銀行業(yè)的監(jiān)管職能移交給銀監(jiān)會。銀監(jiān)會在隨即召開的國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行行長工作會議上，部署了近期的監(jiān)管重點，而房貸、車貸則成為重中之重。如果說，對房貸險和還款方式進行責問是消費者的意識覺醒，那么銀監(jiān)會將房貸鎖定為監(jiān)管重點，央行重拳出擊，則實實在在透露出國家決策層對日益迫近并不斷累積的房貸風險的高度警覺。

鮮花之下的陷阱有多深？

應該承認，房地產(chǎn)貸款相對于其它信貸業(yè)務來說，風險相對較小，特別是個人住房貸款。據(jù)統(tǒng)計，截至2003年5月末，工商銀行個人住房不良貸款率僅為0．21％。近幾年，工商銀行個人住房貸款收息率一直保持在99%左右。

然而，在我國房地產(chǎn)貸款余額9000多億當中，80％是最近這兩年貸出去的。根據(jù)國際經(jīng)驗，3年以后個人住房貸款違約率將上升，不良貸款的風險將逐漸暴露出來。事實上，從中國整個房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢來看，房地產(chǎn)金融已是危機四伏：

一是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟苗頭。當前，我國房地產(chǎn)市場普遍存在商品房局部供給過剩和短缺并存的現(xiàn)象，表現(xiàn)為高檔商品房供大于求，中低檔商品房供不應求。據(jù)統(tǒng)計，2001年全國空置商品房總量9000多萬平方米，2002年達1.25億平方米，凈增39％，其中空置時間超過一年的占50％，積壓資金超過2500億元，居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。按正常標準，商品房空置率應控制在10％以內(nèi)，而我國大中城市的商品房空置率高達26％。國際經(jīng)驗表明，巨大的房地產(chǎn)泡沫，一旦破滅，金融業(yè)將可能面臨滅頂之災！

二是房地產(chǎn)貸款與問題富豪總脫不了干系。從福布斯全球富豪榜來看，500名富豪中只有6%來自房地產(chǎn)業(yè)，而福布斯2002年中國富豪榜卻顯示，中國大陸100名富豪中則有40%的人與房地產(chǎn)有關。更令人憂慮的是，其中有許多是\"問題富豪\"。難怪有人說，為什么央行新政遇到了一些人的過激反應？就是因為這卡住了他們通往“問題富豪”的暗門。

三是房地產(chǎn)金融市場遭遇欠貸暗流，拉升了業(yè)務成本。最近，人民銀行重慶營業(yè)管理部在現(xiàn)場檢查時發(fā)現(xiàn)，重慶轄內(nèi)商業(yè)銀行涉嫌虛假按揭貸款的主要表現(xiàn)形式，竟有八種之多，最終目的都是要用\"假按揭\"套取銀行貸款。當然，更多的則是有意無意的拖款。盡管拖欠還款客戶比例只有萬分之幾，但由于參加房貸的客戶越來越多，拖欠還款的客戶也會與日俱增，銀行催款成本也將十分可觀。

四是饑不擇食，違規(guī)擴張。第一，違規(guī)放貸現(xiàn)象依然存在。一些商業(yè)銀行為了完成貸款營銷目標，繼續(xù)變相對\"四證\"不全的項目發(fā)放開發(fā)貸款，以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；有的放松個人住房貸款的條件，降低首付比例；有的以個人住房貸款的名義發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，等等。第二，銀行信貸資金 \"走穴\"現(xiàn)象依然存在。當前\"走穴\"主要有三種方式：一種是資金用途轉(zhuǎn)移；另一種是銀行信貸資金被用于房地產(chǎn)滾動開發(fā)；再一種是從甲地轉(zhuǎn)移到乙地經(jīng)營。第三，房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)出現(xiàn)盲區(qū)。一種情況是房產(chǎn)先出租后抵押；另一種情況是以未結清建設工程款的房產(chǎn)進行抵押，或串通建筑公司出具未結清建設工程款的虛假證明；還有一種情況是抵押率偏高。現(xiàn)在銀行支持的房地產(chǎn)項目，貸款與土地房屋抵押率一般設定為80％，有些銀行迫于市場競爭的壓力，為爭奪市場份額，抵押率還高于上述比率。

據(jù)央行《2002年貨幣政策執(zhí)行報告》顯示:房地產(chǎn)違規(guī)貸款、違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)、總檢查金額的9.8%和24.9%。如果按這個比例來估算，2003年4月底全國房地產(chǎn)貸款中的違規(guī)數(shù)額就是4500億元！

種種跡象表明，規(guī)范房貸，防范風險，確保房地產(chǎn)金融健康、持續(xù)發(fā)展，實在是刻不容緩！

走過去就是蔚藍的天空

盡管如此，我們絕不能因噎廢食。當務之急是，銀行要在防范風險與保持發(fā)展之間求得最佳結合點。

1.優(yōu)化貸款投向，嚴格把握貸款投放關。對銀行來說，要不要放貸，判斷標準不是貸款項目高檔不高檔，而是放貸的風險有多大。根據(jù)央行新政，銀行應有所為、有所不為。有所不為才可能有所為，既要有搶抓業(yè)務發(fā)展機遇的意識，又要注意保持良好的發(fā)展心態(tài)和清醒的風險意識，熱中見冷，趨利避害，合理控制好新增貸款的風險，根據(jù)房地產(chǎn)市場重新洗牌后的新形勢，適當提高準入標準，爭取好中選好、優(yōu)中選優(yōu)；要堅持有效投放，確保投向準確，風險可控。把工作著力點從量的擴張引導到質(zhì)的提高上來。對市場前景看好、綜合效益顯著的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以在辦妥建設用地規(guī)劃許可證的前提下提前介入，做好前期調(diào)查評估工作，但必須堅持在\"四證\"齊全的情況下，才能發(fā)放住房開發(fā)貸款。要守住底線，嚴防信貸資產(chǎn)運用上的\"羊群效應\"、\"名人效應\"和爭相\"壘大戶\"。

2、加強信貸管理，努力將風險控制在最低限度。一是要確保項目資金封閉運行。要強化信貸資金的\"過程控制\"，要與開發(fā)企業(yè)簽訂資金封閉管理協(xié)議，確定各自資金到位時間與進度，明確各自的權利與義務。銀行要認真測算項目開發(fā)建設周期，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限，適當把握房地產(chǎn)客戶資產(chǎn)轉(zhuǎn)換周期，使貸款期限與之匹配，確保貸款的流動性、安全性和效益性。發(fā)放按揭貸款配套，一定要收回項目開發(fā)貸款，防止資金鏈斷裂，防止還款來源的流失。要一邊放一邊收，對應收回。項目預售和銷售收入除該項目工程建設必需支付的款項外，必須優(yōu)先用于歸還貸款。一些開發(fā)商以土地使用權抵押的，必須實施有效的跟蹤管理，保證抵押有效足值。同時，要配備項目客戶經(jīng)理，加強對客戶和資金的監(jiān)管工作。二是要切實提高風險預警能力，重在事前預防而不是事后補救。要建立一套有效的全面評估貸款企業(yè)的風險監(jiān)控體系，一方面加強對抵押物的資產(chǎn)評估，另一方面加強對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理、市場、政策風險的研究。當前，特別是要注意提高土地和房屋的抵押折扣率，合理核定最高貸款額和期限。三是要進一步完善貸后管理。規(guī)范貸后管理的內(nèi)容，設置貸后管理風險預警指標，重點解決好客戶維護、信貸退出和責任追究的缺位問題。

3、強化金融創(chuàng)新，有效分散和轉(zhuǎn)移金融風險。在國際市場中 ，房地產(chǎn)業(yè)有信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券、銀行信貸等多種融資方式。在我國，融資渠道非常單一，基本上只有銀行貸款一條路，因此，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關鍵，也是有效分散和轉(zhuǎn)移銀行風險的現(xiàn)實選擇。

據(jù)報道，日前，北京某商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手推出\"開發(fā)商貼息委托貸款\"業(yè)務，由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種\"賣方信貸\"。對商業(yè)銀行來講，通過委托貸款業(yè)務既可以規(guī)避政策風險、信貸風險，也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務收入；對開發(fā)商和購房者來講，則是資金、住房\"雙雙\"得利，因此，該項金融創(chuàng)新不失為一個很好的房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式。

住房貸款期限一般都很長，而銀行的存款又是短期性的，房貸證券化的實施能有效地解決二者的沖突，還能在一定程度上化解貸款風險，如今已擴展到世界上許多國家和地區(qū)。筆者建議，國家有關部門應盡早試點，讓市場擁有更多的金融工具，改變目前銀行一家獨自支撐整個市場的局面。

4、深化金融服務，增強房地產(chǎn)貸款的親和力。 一是要細分市場，細分客戶。這次央行新政，體現(xiàn)出了一種全新的價值取向：對于申請購房貸款的客戶，商業(yè)銀行將根據(jù)申請者的經(jīng)濟條件和購房用途進行\(zhòng)"客戶細分\"，對不同的客戶群體提供不同的房貸產(chǎn)品。事實上，我國房貸客戶除了買房自住以外，也出現(xiàn)了相當比例的\"投資者\"和\"經(jīng)營者\"，他們貸款買房的目的是營利。因此，對房貸客戶進行細分十分必要。二是要以客戶為中心，提供度身定做的服務。盡管房貸年齡最高可達70歲，但此規(guī)定卻形同虛設。建行上海分行推出了\"兩代接力\"貸款，老人的貸款合同可以延續(xù)轉(zhuǎn)接到子女身上。這類做法，很值得各家銀行借鑒。 三是積極學習外資銀行的做法，提高自身的服務水平。據(jù)了解，渣打銀行房貸過程是這樣的：首先，貸款人填寫申請表后，遞交銀行信用部門，信用部門對貸款人資質(zhì)、信用等各方面情況進行評估，一旦認可后，銀行工作人員會在24小時內(nèi)告之所貸金額、利率以及最適合貸款人的還貸方法。如果貸款人在簽訂貸款合同后，對原先還貸方法不滿意，銀行會重新為貸款人設計一套還貸方法，直到貸款人滿意為止。