買房人想要什么樣的房？

近兩年，每每與人談起關于樓市應怎樣才能進一步吸引購房者的話題，總會聽到些好的設想。應當說，無論政府住宅建設部門，還是具體到每一家房產開發商，他們為城鎮居民買房的確是動了不少腦筋，做了不少實事的。

然而筆者最近在分別接觸過一些賣房和買房人之后，發現被人們談論最多的，無非還是價格、房型以及小區的個性化等。相對于今天有些發展商不斷推出諸如“親水”、“親子”之類顯得較為空洞的“新概念”，不免生出幾個想法。

名貴而不高貴，樓市新賣點

都說近兩年樓市銷售人氣不振，但筆者最近在房產市場走過一圈之后，卻發現事實上情況并非一概如此。所謂“人氣不振”的說法只是相對而言，既然在市場上仍有那么多的樓盤滯銷，那么，越來越多的購房者買去的商品房又是誰家造的?那些售出率極高的樓盤究竟又有哪些特點，或者換句話說它們的熱銷到底出于何因呢?據筆者觀察了解并分析，這其中雖說因素多多，但最為突出的一條便是樓盤的名貴而不高貴效應。

就以今天的商品房市場來講，有些出自名牌實力開發商，出自名牌設計師以及名牌建筑公司的房產，其售價在同地段、同類型樓盤中往往要高出將近20來個百分點。對于這樣做的開發商與銷售代理商，雖說無人覺得有什么不合理之處，可是何以房產難銷?何以孤零零的幾幢樓三、四年過去仍然乏人問津，以致最終其中有些銷不動的物業不得不加入到存量房名冊中去呢?一言以蔽之，恐怕還是個價格因素在其中起著決定性的杠桿作用。

在另一處實力開發商名下的名牌住宅小區售樓處，明顯讓人感到來此咨詢以及洽談購房的人要比周圍的幾處物業銷售處多得多，氣氛也格外輕松隨意。筆者詢問一對剛剛繳付一筆訂金購了一套2室一廳單元住宅的中年夫婦，何以在方圓不大范圍內的幾處樓盤中偏偏看中這里的樓房?那位先生說:地段差不多，房型和周圍環境差不多，連樓價也差不多，在眾多表面上差不多的情況下，就要看一看這些樓房是哪家開發商投資，哪家建筑公司具體承包建造的。他告訴我說，一般來說，購買實力開發商投資的物業，將來辦產權證時就會少去許多周折與麻煩，因為首先他們是正規的國有大型企業，除了具有較大經濟實力，從土地開發到樓房的設計和建造，使用的建筑材料和具體施工中都有一整套規范完善的運作體系，而且有明確和嚴格的質量監督措施作保證，買了這樣的房產，業主既不存在因開發商由于不規范運作而辦不出房產證的麻煩，也用不著整天為由于房屋質量差而帶來的煩惱操心。況且，投資開發這片住宅小區的發展商雖然久聞大名，承建商也是第一流的，但樓價卻并不比別人貴，這樣的樓不買，要買什么樣的樓?

其實，都市人青睞“名牌”樓房，這也是一種成熟的表現，因為今天已有眾多事實告訴我們，由于眼下搞房產開發的隊伍數量龐大、良莠不齊狀況嚴重，買房人只要一不小心，就會花了巨款買下種種煩惱的。

個性化，樓市的新亮點

現在部分買房人對購買住宅的觀念，已不再是簡單地僅僅停留在可以滿足居住這一層面，而是把住宅小區有沒有“個性化”、“特色化”擺到了相當重要的位置。特別是那些30歲上下這一年齡層次的潛在業主，要求樓房能體現個案風格的比例遠遠高于對一般居住的要求，筆者最近在走訪中就很明顯地感受到了這一點。

例如，在一家外資銀行信貸部工作的于先生就向我表示說:因為職業關系，他的收入還是可以的，但由于現在的住房條件遠不能滿足生活所需，因此他和妻子決定將買房作為第一個巨額消費目標。然而方向是有了目標也明確了，和妻子在商品房市場逛逛看看之后覺得能讓他們十分中意的樓房則實在不多。例如他覺得住宅在滿足居住空間的同時，其所在小區還應當具有休閑和娛樂活動的功能。但就他接觸過的一些小區樓房來看，具有這兩大功能而價格又基本上能接受的，實在太少了。

其實，像于先生這樣買房看重個性化的情況在今天已然是十分普遍，不光購房者有這種需求，而且營造住宅小區講究個性化，也正是近兩年來眾多房產開發商所努力追求的境界。不過，盡管開發商們為適應市場所需在個性化特色化上花了不少功夫，但到頭來真正具有特色的樓盤或住宅小區則依然少之又少，何故?說來說去這里面其實還是一個“回報率”在作怪。

筆者曾于兩年前看到過一份某房產開發商規劃得幾乎無可挑剔的住宅小區藍圖，在這項規劃中，開發商替未來業主的一切所需都考慮到了:兩條公交線路緊貼小區穿越而過;綠化率超過50%的小區綠樹成林鮮花成片，樓與樓之間都以四季常青的低矮灌木構織成綠的甬道，青青的草地上孩子們在游戲，離小區僅數步之遙的周圍有購物中心、健身娛樂房以及書店、電影院、老人活動中心等;再往遠一點的地方，一所市屬重點中學的分校以及一所設施完備的綜合性醫院赫然在目，不能不讓人心里癢癢。

可是將近兩年時間過去，當這片住宅小區內一幢幢樓房拔地而起時，筆者與朋友去看，眼前的景像簡直難以令人置信:原先所說的兩條公交線路不光看不到一輛公交車，就連唯一通往住宅小區一條小馬路，也被原先運載建筑材料和清運垃圾的卡車輾軋得路不成路、坑洼遍地，以致當有汽車從泥水坑洼中開過時，飛起一片稀泥和污水;綠樹鮮花和灌木構織成的甬道在哪兒呢?小區周圍頗能打動購房者的輔助設施又在哪兒呢?帶著一連串謎團我們去了已經動作了一段時日的售樓處。一位先生在回答我們的疑問時倒也干脆，他聲稱規劃中的項目從無取消，只是這些項目的落實都需要投入，需要大手筆的資金。當筆者提出這筆款項早在規劃時就理應作為正常預算考慮進去時，對方竟顯得十分不悅地道:你們經常跑樓市的人又不是不了解現在房地市場的實際情況，總該等到房子賣掉些才能抽出資金轉入下一期開發嘛……

樓市，不可忽視的經濟性

筆者一直在關注著一個有趣現象:盡管今天的部分開發商們在房型的設計、住宅的使用功能以及樓盤周圍的輔助設施、綠化率等方面幾乎絞盡腦汁，但費了九牛二虎之力一到開盤賣樓時，有時當一部分樓盤似乎依然很難討得購房者的歡心，這種現象在目前國內的樓市上已不在少數。

隨著這兩年都市人對商品房市場上住宅小區、房型、周邊環境以及樓房使用功能等方面的日益看重，應當承認，不少開發商在滿足社會需求，滿足業主越來越高的要求方面，的確是花費了相當精力的。然而據筆者最近實地看過的一些樓盤而言，一個較深的感受就是，多數開發商如今似乎步入了一個單純追求房型，追求樓房氣派以及求大求全，卻恰恰忽視了其中的經濟實用性這樣一個誤區。而事實上正是這“經濟”二字，是目前極受絕大多數購房者所看重的。

例如在一家開發商名下的幾幢樓里，筆者所看到的房型幾乎均是大廳小臥室的格局，二室一廳的單元，廳有30平方米左右，而臥房則大都僅10至13平方米;三室二廳的單元，被自然一分為二的兩個廳雖然實際上還是一個廳，但面積則達到40平方米左右;至于房間，即使是主臥室也照樣放進一張床兩只床頭柜，再放進一只大衣櫥后所剩空間就極為有限了。顯然，對三、四十平方米的大廳當然人人喜歡，但10個平米多點的房間，卻似乎顯得過于狹小了。據說，這類大廳小臥室的布局大都是照搬我國香港特區和東南亞一些國家早期開發的房型。然而，且不說這類房型究竟是否具有科學合理性，也不說香港前兩年已經對前期開發的這類房型進行過檢討，即使不存在這些外來因素，同樣房型在某些地方適用，未必在此地也符合大多數人胃口。

由于傳統文化和來自居住方面的原因，我國的大多數市民仍然習慣將臥房當作多功能房使用，在不具備多少經濟實力的情況下，許多人往往還要將臥室兼作書房和第二會客室使用，如此小的房間自然是難以擔負起這些重任的。廳大固然好，但廳大面積也大，在購買樓房時業主花的錢自然也要多出許多。

房產銷售畢竟最終是要面向絕大多數人的，但現在二室一廳130甚至將近150平方米，三室一廳則動輒160平方米左右的房型，究竟有幾人具備了相應的經濟實力?而最新的市場調查告訴我們的信息則是:絕大多數打算在最近兩三年內購買樓房的人，需要的是建筑面積在80至90平方米的二室一廳，100平方米稍稍出頭點的三室一廳。