新收入準(zhǔn)則對物業(yè)企業(yè)收入計(jì)量的變革與挑戰(zhàn)分析

新收入準(zhǔn)則是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下、以當(dāng)前會計(jì)理論為基礎(chǔ)所提出并適用于各行業(yè)的準(zhǔn)則。因此，本文以物業(yè)企業(yè)為視角對新收入準(zhǔn)則在收入計(jì)量上的變化和對于物業(yè)企業(yè)的挑戰(zhàn)進(jìn)行全面分析，并提出進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化物業(yè)企業(yè)收入計(jì)量、促進(jìn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地開展財(cái)務(wù)管理水平的方式和方法，為今后物業(yè)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、會計(jì)理論推動及企業(yè)發(fā)展的進(jìn)程中帶來有價(jià)值的參考。

為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展及企業(yè)經(jīng)營多元化，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)收人確認(rèn)行為、提高會計(jì)信息質(zhì)量、推動我國會計(jì)準(zhǔn)則與國際會計(jì)準(zhǔn)則持續(xù)趨同，財(cái)政部于2017年7月5日正式發(fā)布了新收入準(zhǔn)則（《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號－收入》）。上市企業(yè)自2020年1月1日起執(zhí)行新收人準(zhǔn)則，非上市企業(yè)要求自2021年1月1日起執(zhí)行。

物業(yè)企業(yè)作為與百姓生活密切聯(lián)系的服務(wù)型機(jī)構(gòu)，在新收人準(zhǔn)則下的收入計(jì)量出現(xiàn)了諸多變化。對新收人準(zhǔn)則對物業(yè)企業(yè)收人計(jì)量帶來的變化和挑戰(zhàn)研究具有現(xiàn)實(shí)意義，一方面有助于物業(yè)企業(yè)本身正確認(rèn)知新收人準(zhǔn)則，準(zhǔn)確進(jìn)行收入計(jì)量與收入確認(rèn)，真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營成果，反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，為企業(yè)經(jīng)營決策提供依據(jù)；比如準(zhǔn)確收人計(jì)量可以準(zhǔn)確地做出經(jīng)營收人的相關(guān)資源、定價(jià)、拓展的可行性分析等。另一方面，也有助于投資者、債權(quán)人等第三方機(jī)構(gòu)了解物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力和償債能力，進(jìn)而投資、貸款等決策提供依據(jù)，保證資本市場健康有序發(fā)展。

新收入準(zhǔn)則對物業(yè)企業(yè)收入計(jì)量的變革與挑戰(zhàn)

收入確認(rèn)模型的變革及挑戰(zhàn)新收入準(zhǔn)則將現(xiàn)行收入和建造合同兩項(xiàng)準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)與計(jì)量模型，不再區(qū)分業(yè)務(wù)類型來確認(rèn)收入。

對于物業(yè)企業(yè)而言，以往可能針對不同服務(wù)類型，如基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值物業(yè)服務(wù)等有著相對獨(dú)立的收入確認(rèn)思路，如今要統(tǒng)一按照新的模型來操作。

例如，物業(yè)企業(yè)原本在提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)并按月收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，按照舊準(zhǔn)則有相對固定的確認(rèn)方式，但新準(zhǔn)則下需要從與客戶簽訂的合同整體角度出發(fā)，判斷是否滿足在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)等條件來確認(rèn)收人。這就要求物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員重新梳理各項(xiàng)服務(wù)合同，準(zhǔn)確界定合同的范圍、條款以及履約義務(wù)等內(nèi)容，增加了判斷的復(fù)雜性和工作量。而且，從利潤表觀向資產(chǎn)負(fù)債表觀轉(zhuǎn)變，以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為收人確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)后，物業(yè)企業(yè)在判斷何時(shí)能確認(rèn)收人時(shí)不能僅僅關(guān)注服務(wù)提供過程中的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移，更要去分析服務(wù)相關(guān)的控制權(quán)是否真正轉(zhuǎn)移給了客戶。像一些長期的物業(yè)服務(wù)合同，可能服務(wù)是持續(xù)提供的，但對于控制權(quán)轉(zhuǎn)移的具體節(jié)點(diǎn)界定就成了難題，是按月度、季度還是在完成某個(gè)關(guān)鍵服務(wù)環(huán)節(jié)才算控制權(quán)轉(zhuǎn)移，需要物業(yè)企業(yè)結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)去仔細(xì)甄別，稍有不慎就可能導(dǎo)致收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的錯(cuò)誤，進(jìn)而影響財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

“履約義務(wù)”概念引入帶來的變革與挑戰(zhàn)新收入準(zhǔn)則引入了“履約義務(wù)”概念，物業(yè)企業(yè)需要準(zhǔn)確識別合同中是否包含多個(gè)履約義務(wù)。對于物業(yè)企業(yè)常見的服務(wù)合同來說，往往既包含基礎(chǔ)的保潔、安保等常規(guī)服務(wù)，又可能包含諸如小區(qū)公共設(shè)施維修、臨時(shí)活動組織等增值服務(wù)。這些不同的服務(wù)內(nèi)容是否構(gòu)成單獨(dú)的履約義務(wù)，需要進(jìn)行詳細(xì)的分析。比如，有的物業(yè)合同里約定了定期的小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)以及應(yīng)業(yè)主要求不定期的綠化景觀升級改造服務(wù)，這兩項(xiàng)看似都和綠化相關(guān)，但從履約義務(wù)角度看，可能性質(zhì)不同，前者屬于常規(guī)的、周期性的服務(wù)履約義務(wù)，后者可能是特定的、一次性的履約義務(wù)。物業(yè)企業(yè)要準(zhǔn)確區(qū)分并將交易價(jià)格合理分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)，就需要對每項(xiàng)服務(wù)的單獨(dú)售價(jià)、成本、預(yù)期收益等多方面因素進(jìn)行考量。而在實(shí)際操作中，很多物業(yè)企業(yè)由于此前沒有這樣細(xì)致區(qū)分的習(xí)慣，缺乏相應(yīng)的定價(jià)模型和成本核算體系來精準(zhǔn)分?jǐn)偨灰變r(jià)格，導(dǎo)致在這一環(huán)節(jié)面臨較大挑戰(zhàn)，容易出現(xiàn)收入計(jì)量不準(zhǔn)確的情況。

“履約進(jìn)度”計(jì)量模式的變革與挑戰(zhàn)對于在某一段時(shí)間履行的履約義務(wù)，新收入準(zhǔn)則引人了“履約進(jìn)度”計(jì)量模式，要求企業(yè)采用產(chǎn)出法或投入法確定恰當(dāng)?shù)穆募s進(jìn)度并按此確認(rèn)收入。在物業(yè)企業(yè)中，像一些持續(xù)周期較長的小區(qū)整體設(shè)施維護(hù)服務(wù)合同等就適用于這種計(jì)量模式。若采用產(chǎn)出法，物業(yè)企業(yè)需要找到合適的產(chǎn)出指標(biāo)來衡量履約進(jìn)度，比如以完成的設(shè)施維護(hù)項(xiàng)目數(shù)量、覆蓋的小區(qū)面積比例等作為衡量指標(biāo)，但實(shí)際中可能會存在部分服務(wù)成果難以量化的問題，如提升小區(qū)居民的滿意度這種服務(wù)效果很難用直觀的數(shù)據(jù)體現(xiàn)并納入產(chǎn)出指標(biāo)。而投入法下，以投入的人力工時(shí)、物資成本等作為進(jìn)度衡量依據(jù)時(shí)，又可能面臨如何合理分?jǐn)傞g接成本、如何準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)不同階段投入情況等問題。例如，物業(yè)企業(yè)在履行一個(gè)大型小區(qū)為期一年的設(shè)施綜合維護(hù)服務(wù)合同過程中，投人了多個(gè)工種的人力，不同工種的工時(shí)成本核算方式不同，還有采購的各類維修物資等成本，在按月或者按季度確認(rèn)收入時(shí)，要想精準(zhǔn)按照投入法計(jì)算履約進(jìn)度并確認(rèn)收入，需要構(gòu)建完善的成本核算和進(jìn)度跟蹤體系，這對于很多物業(yè)企業(yè)來說是需要投入大量精力去改進(jìn)的，否則很容易出現(xiàn)收人計(jì)量偏差，影響財(cái)務(wù)信息質(zhì)量。

新收入準(zhǔn)則下物業(yè)企業(yè)收入計(jì)量的優(yōu)化策略

加強(qiáng)合同管理合同是新收入準(zhǔn)則實(shí)施的載體，發(fā)揮著十分重要的作用。

在新收入準(zhǔn)則下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)合同的管理以保證收人計(jì)量的規(guī)范、準(zhǔn)確。其一是明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主方或其他客戶簽訂合同時(shí)，需清晰標(biāo)明各項(xiàng)服務(wù)工作對應(yīng)權(quán)利與義務(wù)，例如，物業(yè)合同中明確規(guī)定物業(yè)企業(yè)各項(xiàng)義務(wù)如小區(qū)公共區(qū)域保潔、保安工作、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等具體的服務(wù)內(nèi)容以及要求業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)用等相應(yīng)義務(wù)；這樣可在后續(xù)收入計(jì)量時(shí)明確依據(jù)合同條款來確認(rèn)收人應(yīng)該滿足的條件、應(yīng)點(diǎn)還是時(shí)間段的要求等。其二是對多種內(nèi)容的合同細(xì)化到單項(xiàng)履約義務(wù)。若一份合同中有多種內(nèi)容，則須詳細(xì)分析、區(qū)分各項(xiàng)業(yè)務(wù)中每個(gè)合同所包含的單項(xiàng)履約義務(wù)。例如有的物業(yè)合同中既包括常規(guī)小區(qū)公共區(qū)域清潔工作、綠化養(yǎng)護(hù)工作，也包含一些增值服業(yè)務(wù)，如在節(jié)日期間在小區(qū)組織節(jié)慶文化活動、臨時(shí)性房屋維修工作等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)企業(yè)提供的各類服務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn)等來分別加以區(qū)分，將其確定為單獨(dú)的履約義務(wù)，以便更好地為后續(xù)交易價(jià)格的分?jǐn)偣ぷ鞯於ɑA(chǔ)。對于滿足在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)的服務(wù)，在完成特定房屋的維修工作并經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收合格時(shí)確認(rèn)收入；而某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)，例如某小區(qū)保安服務(wù)期間較長，應(yīng)按新收人準(zhǔn)則規(guī)定，結(jié)合產(chǎn)品的特點(diǎn)，選擇產(chǎn)出法或投入法確定合適的履約進(jìn)度作為確認(rèn)收入的依據(jù)，如采用產(chǎn)出法，可以小區(qū)巡查覆蓋面積、減少小區(qū)安全隱患事件概率的大小等客觀數(shù)值作為保安服務(wù)履約進(jìn)度的衡量標(biāo)志，采用投人法時(shí)可以用投人的保安人員工時(shí)、保安設(shè)備使用時(shí)間等作為計(jì)量基礎(chǔ)。

優(yōu)化會計(jì)核算工作依據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)范會計(jì)核算流程，是物業(yè)企業(yè)在新收入準(zhǔn)則下準(zhǔn)確進(jìn)行收入計(jì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一方面，要準(zhǔn)確記錄和分?jǐn)偨灰變r(jià)格。新收人準(zhǔn)則引入了“履約義務(wù)”概念，要求物業(yè)企業(yè)將合同中的交易價(jià)格合理分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)。以包含基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)的物業(yè)合同為例，需綜合考慮各項(xiàng)服務(wù)的單獨(dú)售價(jià)、成本、預(yù)期收益等多方面因素，運(yùn)用合理的方法（如市場調(diào)整法、成本加成法等）來確定各單項(xiàng)履約義務(wù)的分?jǐn)偨痤~，然后在履行各單項(xiàng)履約義務(wù)時(shí)，按照分?jǐn)偤蟮慕痤~確認(rèn)相應(yīng)收人，避免出現(xiàn)收入計(jì)量不準(zhǔn)確的情況。另一方面，提高會計(jì)信息的準(zhǔn)確性和可比性。物業(yè)企業(yè)要嚴(yán)格按照新收人準(zhǔn)則的要求，對收人確認(rèn)、計(jì)量、記錄等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范操作，確保會計(jì)信息如實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況。通過統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn)和方法，使得不同期間以及與同行業(yè)其他企業(yè)之間的會計(jì)信息具有可比性，便于投資者、債權(quán)人等外部利益相關(guān)者更好地了解企業(yè)的盈利能力和財(cái)務(wù)狀況，為其決策提供可靠依據(jù)。

強(qiáng)化稅務(wù)管理和內(nèi)部控制新收人準(zhǔn)則的推行在一定程度上會對物業(yè)企業(yè)的稅收帶來影響，同時(shí)也對物業(yè)內(nèi)部控制提出了更高的要求。在稅收領(lǐng)域，新收入準(zhǔn)則影響了物業(yè)企業(yè)的收人確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，改變了物業(yè)企業(yè)的收入計(jì)量方式，在一定程度上可能會導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)在應(yīng)稅收人、納稅時(shí)間和稅率等方面與以前會計(jì)準(zhǔn)則時(shí)期所確定的數(shù)據(jù)會有差異。例如，對于需要確定可變對價(jià)的物業(yè)合同，按照新收入準(zhǔn)則所確定的企業(yè)收入數(shù)額可能與使用舊收人準(zhǔn)則時(shí)的結(jié)果存在差異，進(jìn)而影響應(yīng)納稅所得額的確定。對此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真研究新收入準(zhǔn)則與稅收法律法規(guī)之間的差異和關(guān)聯(lián)，并對物業(yè)企業(yè)繳納所得稅的行為進(jìn)行有效的稅收籌劃，完成物業(yè)企業(yè)納稅額的申報(bào)和繳納，并合理處理新收人準(zhǔn)則與稅法規(guī)定的差異所造成的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制層面而言，內(nèi)部控制制度的建立和健全是物業(yè)企業(yè)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、保障收人計(jì)量行為合規(guī)性和合法性的有效行為。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該從合同簽訂行為到合同履行后所提供的合同服務(wù)過程、對收人確認(rèn)的具體環(huán)節(jié)及款項(xiàng)收取等各環(huán)節(jié)，都應(yīng)針對每一步驟作出控制措施和審批機(jī)制。比如，合同簽訂過程需要經(jīng)過企業(yè)法務(wù)部和物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)等相關(guān)部門的審核，在確保合同內(nèi)容符合法律框架范圍、企業(yè)新收入準(zhǔn)則的合同簽訂要求基礎(chǔ)上，才能使得物業(yè)企業(yè)合同管理及合同簽訂工作得到合規(guī)實(shí)施，從而促進(jìn)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)活動的合法合規(guī)開展；在收人確認(rèn)環(huán)節(jié)上，應(yīng)當(dāng)按照約定好的核算流程和計(jì)量手段進(jìn)行具體管控行為，定期開展內(nèi)部審計(jì)工作，及早發(fā)現(xiàn)、糾正有關(guān)于收人計(jì)量可能出現(xiàn)的偏差問題，使得物業(yè)企業(yè)收人計(jì)量和款項(xiàng)的收取等財(cái)務(wù)行為和經(jīng)營事項(xiàng)能夠穩(wěn)健開展。

綜上，新收人準(zhǔn)則給物業(yè)企業(yè)收人計(jì)量帶來了全方位的深層次影響，從收入確認(rèn)模型的趨同到“履約義務(wù)”“履約進(jìn)度”的引人都促使物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)變原有的收人計(jì)量思路和方式。同時(shí)，在執(zhí)行中也給物業(yè)企業(yè)帶來了收人確認(rèn)時(shí)點(diǎn)判斷、履約義務(wù)劃分、履約進(jìn)度計(jì)量、信息系統(tǒng)、人員素質(zhì)等諸多難題。針對當(dāng)前面臨的難題，物業(yè)企業(yè)可以通過一系列行之有效的方法去解決。強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)與引進(jìn)專業(yè)人員，為準(zhǔn)確進(jìn)行收入計(jì)量提供專業(yè)人員保障；做好合同管理和收人核算工作，確保收人計(jì)量的合法性和正確性；通過信息系統(tǒng)功能的優(yōu)化，讓信息系統(tǒng)能夠滿足新收人準(zhǔn)則下的工作要求，為收人計(jì)量工作做好技術(shù)保障；加強(qiáng)內(nèi)部溝通與外部協(xié)調(diào)，借助內(nèi)部、外部的力量一起做好收入計(jì)量工作。

（作者單位：北京神舟天辰物業(yè)服務(wù)有限公司）