加快布局多層次REITs市場(chǎng)體系

2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)），明確提出探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)。近年來(lái)，我國(guó)REITs市場(chǎng)蓬勃發(fā)展， REITs產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，良好的市場(chǎng)生態(tài)正在逐步建立。未來(lái)，需加快布局多層次REITs市場(chǎng)體系，充分發(fā)揮各類REITs產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

明確各類REITs產(chǎn)品定位。當(dāng)前，我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)已初步成形，主要涵蓋Pre-REITs、私募REITs（持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券）及公募REITs三大類別，基本實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)的全生命周期覆蓋。其中，Pre-REITs作為底層資產(chǎn)的前端價(jià)值孵化器，專注于早期資產(chǎn)孵化合規(guī)；私募REITs是連接Pre-REITs和公募REITs的橋梁，聚焦成長(zhǎng)期資產(chǎn)培育增長(zhǎng)；公募REITs是資本循環(huán)的終點(diǎn)，旨在實(shí)現(xiàn)成熟資產(chǎn)價(jià)值兌現(xiàn)。發(fā)展多層次REITs市場(chǎng)首先需明確各類REITs產(chǎn)品的角色定位，并根據(jù)底層資產(chǎn)特性實(shí)行差異化管理，滿足發(fā)行主體和投資者多元化的投融資需求，更好發(fā)揮REITs市場(chǎng)在創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)融資機(jī)制、提高資本市場(chǎng)服務(wù)質(zhì)效等方面的作用。

加強(qiáng)前端REITs產(chǎn)品管理。Pre-REITs和私募REITs作為創(chuàng)新產(chǎn)品，應(yīng)充分借鑒公募REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，逐步完善制度框架，形成多層次REITs市場(chǎng)體系。一是健全信息披露機(jī)制。在注冊(cè)發(fā)行階段，應(yīng)嚴(yán)格Pre-REITs和私募REITs底層資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，輔以恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)合規(guī)檢查，保證底層資產(chǎn)質(zhì)量。在存續(xù)階段，應(yīng)提高信息披露的及時(shí)性和有效性，制定完善估值指引以明確定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，提升底層資產(chǎn)估值透明度。二是提升二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性。應(yīng)加強(qiáng)投資者隊(duì)伍建設(shè)，推動(dòng)保險(xiǎn)、銀行理財(cái)、證券、基金等不同類型投資者更廣泛地參與Pre-REITs和私募REITs市場(chǎng)，持續(xù)優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)。應(yīng)建立健全做市商制度，通過(guò)連續(xù)做市報(bào)價(jià)與交易促進(jìn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)，降低交易成本，提高二級(jí)市場(chǎng)交易活躍度。

建立健全退出銜接機(jī)制。發(fā)展多層次REITs市場(chǎng)需要加強(qiáng)生態(tài)協(xié)同，打通前端REITs產(chǎn)品的退出渠道，實(shí)現(xiàn)前端REITs向公募REITs的平穩(wěn)過(guò)渡。一是建立標(biāo)準(zhǔn)化、高效率的擴(kuò)募機(jī)制，提升Pre-REITs和私募REITs擴(kuò)募便利性，進(jìn)一步盤(pán)活發(fā)行人存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)，為推動(dòng)其轉(zhuǎn)向公募REITs夯實(shí)基礎(chǔ)。二是健全退出支持機(jī)制，設(shè)立開(kāi)放退出機(jī)制、回購(gòu)觸發(fā)機(jī)制、流動(dòng)性支持機(jī)制等多種風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，積極引入股權(quán)轉(zhuǎn)受讓基金等專業(yè)承接方，加強(qiáng)Pre-REITs和私募REITs投資者退出保障。三是建立靈活的轉(zhuǎn)板制度，明確在資產(chǎn)審查及定價(jià)估值等方面的具體要求，打通私募REITs向公募REITs轉(zhuǎn)板的退出路徑，形成“私募培育、公募退出”的協(xié)同生態(tài)。

編輯：曾運(yùn)琪 劉穎