我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展歷程與展望

摘要：基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）是服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、具有創(chuàng)新性和普惠性的金融產(chǎn)品。本文系統(tǒng)梳理了我國(guó)公募REITs市場(chǎng)從試點(diǎn)探索到穩(wěn)步發(fā)行的發(fā)展歷程，總結(jié)了其在盤(pán)活存量資產(chǎn)、豐富投資產(chǎn)品供給等方面取得的成效，分析了當(dāng)前REITs市場(chǎng)缺少龍頭產(chǎn)品引領(lǐng)、市場(chǎng)流動(dòng)性不足等問(wèn)題，并對(duì)REITs市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展提出建議與展望。

關(guān)鍵詞：公募REITs 資產(chǎn)盤(pán)活 創(chuàng)新工具 擴(kuò)募機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）采用特殊目的載體架構(gòu)，通過(guò)證券化方式將流動(dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、高流動(dòng)性的金融產(chǎn)品?；A(chǔ)設(shè)施REITs作為金融領(lǐng)域和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的重要?jiǎng)?chuàng)新工具，具有盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展等多重功能。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和投融資體系改革推進(jìn)的背景下，公募REITs市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)從無(wú)到有的突破，基礎(chǔ)制度和監(jiān)管框架基本成形。

我國(guó)公募REITs發(fā)展歷程

2005年，商務(wù)部初次引入REITs這一概念，并著重指出其在資金籌措方面的效用。2007年6月，中國(guó)人民銀行擬定并公布該領(lǐng)域首部規(guī)范性文件草案，正式面向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)。次年，國(guó)務(wù)院在工作部署中要求啟動(dòng)相關(guān)試點(diǎn)項(xiàng)目。2009年，多部門(mén)成立協(xié)調(diào)小組，在京滬津啟動(dòng)試點(diǎn)，后因國(guó)際金融危機(jī)而停滯。2010年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部等部委共同頒布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，旨在探索借助REITs推進(jìn)公租房建設(shè)，但該嘗試最終未能實(shí)際施行。

2020年，我國(guó)公募REITs再次啟航。以制度變革為邏輯主線，參考重要政策出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，其發(fā)展脈絡(luò)可梳理為起步階段、發(fā)展階段、穩(wěn)步發(fā)行階段三個(gè)主要時(shí)期。

（一）起步階段（2020年4月—2021年6月）：建立基本制度體系，明晰公募REITs試點(diǎn)范疇

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化投融資體制改革、積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率、保持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板力度等決策部署，2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，以積極支持國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。在試點(diǎn)政策中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)首次明確聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域作為REITs的核心探索方向，同時(shí)明確了基礎(chǔ)規(guī)范、項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)作框架三大要素，法定名稱由“房地產(chǎn)投資信托基金”調(diào)整為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”的標(biāo)準(zhǔn)化表述，實(shí)現(xiàn)概念范疇的延展。7月，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目需聚焦的重點(diǎn)區(qū)域、所屬行業(yè)、核心條件等關(guān)鍵要求予以明確，并在此基礎(chǔ)上細(xì)化了試點(diǎn)工作安排。8月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，系統(tǒng)闡述REITs的核心定義及其運(yùn)作機(jī)制，明確劃分了各參與機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)的主體責(zé)任，針對(duì)基金份額的發(fā)售方式制定了詳細(xì)規(guī)定，建立了針對(duì)基金投資運(yùn)作的嚴(yán)格監(jiān)管機(jī)制。作為關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，這也標(biāo)志著公募REITs從局部試點(diǎn)探索邁向全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)領(lǐng)域大范圍試點(diǎn)的新紀(jì)元。

2021年6月21日，中航首鋼綠能REIT等國(guó)內(nèi)首批9只REITs在滬深交易所成功登陸資本市場(chǎng)，其底層資產(chǎn)覆蓋生態(tài)環(huán)境保護(hù)設(shè)施、現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)樞紐、高等級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)及產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等多元基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。首批REITs上市首日表現(xiàn)較為平穩(wěn)，體現(xiàn)出市場(chǎng)的認(rèn)知較為理性。從成交量和換手率來(lái)看，投資者參與熱情較高。

（二）發(fā)展階段（2021年6月—2024年6月）：加強(qiáng)制度建設(shè)，豐富產(chǎn)品供給

隨著持續(xù)強(qiáng)化公募REITs的戰(zhàn)略定位，試點(diǎn)工作已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。2021年6月，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確要求結(jié)合地方實(shí)際需求，優(yōu)化配套政策以完善制度體系，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展。公募REITs發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道。

1.資產(chǎn)類型逐漸豐富

隨著公募REITs試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)大，底層資產(chǎn)類型在政策的引領(lǐng)下不斷豐富。2022年5月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)辦公廳與國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》。同期，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，聚焦水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施及旅游等重點(diǎn)行業(yè)資產(chǎn)盤(pán)活。7月，滬深交易所先后推出針對(duì)保障性租賃住房REITs的專項(xiàng)監(jiān)管細(xì)則。2023年10月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)頒布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式納入公募REITs試點(diǎn)范圍，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)制度框架內(nèi)資產(chǎn)類別的拓展。

實(shí)踐方面，2022年8月，保障性租賃住房REITs試點(diǎn)取得重大突破，紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT與華夏北京保障房REIT三個(gè)首發(fā)項(xiàng)目成功上市，總募資規(guī)模達(dá)37.97億元，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs的底層資產(chǎn)正式拓展至民生保障領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了住房保障體系的證券化創(chuàng)新。2023年3月，公募REITs市場(chǎng)品類繼續(xù)“上新”，中信建投國(guó)家電投新能源REIT和中航京能光伏REIT作為新能源領(lǐng)域首批試點(diǎn)產(chǎn)品，在上海證券交易所上市，開(kāi)創(chuàng)了綠色能源資產(chǎn)REITs上市的先河。2024年，首批消費(fèi)類REITs成功上市，資產(chǎn)類別進(jìn)一步拓寬。

2.擴(kuò)募機(jī)制建立

在多只首發(fā)概念REITs落地后，我國(guó)重點(diǎn)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募機(jī)制建設(shè)，支持已上市REITs通過(guò)增發(fā)募集資金收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以擴(kuò)大產(chǎn)品規(guī)模、增強(qiáng)流動(dòng)性和提升運(yùn)營(yíng)效率。

2022年7月，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)推薦有關(guān)工作的通知》，明確支持已上市REITs通過(guò)增發(fā)募集資金收購(gòu)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流預(yù)期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這一機(jī)制既有助于原始權(quán)益人提升融資能力、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，又通過(guò)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)岣吡水a(chǎn)品流動(dòng)性和運(yùn)營(yíng)效率，為REITs市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供了制度保障。8月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委在推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行的10條措施中將擴(kuò)募列為重點(diǎn)支持方向，旨在促進(jìn)產(chǎn)品長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

2023年二季度，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)重要突破，中金普洛斯REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT和華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的擴(kuò)募項(xiàng)目相繼在滬深交易所成功上市，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展起到了積極作用。

3.配套政策逐步健全

我國(guó)持續(xù)完善REITs配套政策體系，推出包括稅收優(yōu)惠在內(nèi)的多項(xiàng)措施，核心目標(biāo)是降低基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行和運(yùn)作成本，優(yōu)化制度環(huán)境，解決實(shí)際操作中的關(guān)鍵問(wèn)題。

2022年1月，財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，明確公募REITs在資產(chǎn)重組階段享受特殊性稅務(wù)待遇，允許原始權(quán)益人資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估增值遞延至募資完成后繳納企業(yè)所得稅，并重點(diǎn)解決了原始權(quán)益人在戰(zhàn)略配售階段持有20%以上份額的提前納稅問(wèn)題，有效減輕其稅收負(fù)擔(dān)。這些政策創(chuàng)新不僅降低了市場(chǎng)主體參與成本，還解決了信息披露和融資操作中的實(shí)際問(wèn)題，為REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。

（三）穩(wěn)步發(fā)行階段（2024年7月至今）：完善制度框架，助力REITs穩(wěn)步發(fā)行

自2024年下半年起，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)規(guī)?；l(fā)展新階段。7月，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡(jiǎn)稱“新規(guī)”），REITs發(fā)行正式由試點(diǎn)探索轉(zhuǎn)向穩(wěn)步發(fā)行。

與初期試點(diǎn)相比，現(xiàn)階段REITs市場(chǎng)在資產(chǎn)范圍和制度設(shè)計(jì)方面均取得顯著進(jìn)展。一方面，新規(guī)將底層資產(chǎn)所覆蓋的行業(yè)擴(kuò)展到12大類，新增了養(yǎng)老設(shè)施、市場(chǎng)化租賃住房及燃煤發(fā)電等資產(chǎn)類別；擴(kuò)大了旅游景區(qū)的納入范圍，符合條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施和文旅基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目也被納入。另一方面，政策層面同步推進(jìn)制度優(yōu)化，具體包括完善集體建設(shè)用地、政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目的合規(guī)審查標(biāo)準(zhǔn)，適度放寬特定資產(chǎn)規(guī)模門(mén)檻，以及上調(diào)凈回收資金再投資比例上限等關(guān)鍵指標(biāo)。這些舉措有效解決了試點(diǎn)階段的制度障礙，為我國(guó)REITs市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展提供了制度保障。

在穩(wěn)步發(fā)行的大背景下，REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)圍擴(kuò)容。萬(wàn)得（Wind）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示（下同），2024年，我國(guó)境內(nèi)新發(fā)行REITs產(chǎn)品29只，創(chuàng)年度發(fā)行數(shù)量歷史最高紀(jì)錄，反映出市場(chǎng)活躍度與發(fā)行效率都顯著提升。截至2025年7月14日，已發(fā)行REITs項(xiàng)目數(shù)量增加到73個(gè)，覆蓋10大類資產(chǎn)。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，在6月5日，我國(guó)境內(nèi)公募REITs的總市值首次突破2000億元，標(biāo)志著市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)入了新的發(fā)展階段，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)持續(xù)向好（見(jiàn)圖1）。

我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展成果及現(xiàn)存問(wèn)題

（一）我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的主要發(fā)展成果

1.盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)規(guī)模龐大，但前期缺少有效的退出渠道。公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)開(kāi)拓了市場(chǎng)化退出路徑，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的企業(yè)以符合要求的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品，回收資金可用于存量項(xiàng)目更新改造或新項(xiàng)目投資建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)“投資—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”的良性循環(huán)。實(shí)踐中，持有固廢處理、光伏發(fā)電、倉(cāng)儲(chǔ)物流等重資產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)發(fā)行公募REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出，在剝離重資產(chǎn)的同時(shí)打造輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，撬動(dòng)增量資金投建新項(xiàng)目，不僅提高了存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率，還促進(jìn)了資本向國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施領(lǐng)域的流動(dòng)，有效推動(dòng)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。

2.促進(jìn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)展，提高市場(chǎng)成熟度

公募REITs是我國(guó)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS）的一種重要形式，其快速發(fā)展促進(jìn)了我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展完善。公募REITs需要底層資產(chǎn)具備明晰的權(quán)屬關(guān)系、穩(wěn)定充裕的現(xiàn)金流和規(guī)范有效的運(yùn)營(yíng)管理，在一定程度上促使原始權(quán)益人提高自身資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)透明度及管理水平。同時(shí)，公募REITs的定價(jià)機(jī)制、信息披露制度、投資者保護(hù)體系日趨完善與成熟。在此帶動(dòng)下，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等證券化產(chǎn)品也在加速發(fā)展，為其與公募REITs的良好銜接奠定基礎(chǔ)，助力多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)。

3.優(yōu)化我國(guó)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，豐富投資品種

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)金融市場(chǎng)投資工具相對(duì)單一，主要為股票、債券等，缺乏能夠兼顧穩(wěn)定收益和適度增長(zhǎng)的投資品種?；趶?qiáng)制分紅的特征，公募REITs兼具股債特性，對(duì)廣大投資者而言是一種嶄新的資產(chǎn)配置選擇。公募REITs的底層資產(chǎn)通常來(lái)自運(yùn)營(yíng)成熟、未來(lái)現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有較為穩(wěn)健的收益，能夠滿足保險(xiǎn)資金、社?；鸬荣Y金方較長(zhǎng)期限的配置需求。未來(lái)，隨著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)日臻成熟壯大，會(huì)有更多機(jī)構(gòu)投資者陸續(xù)參與投資。同時(shí)，公募REITs的普惠性使其適宜作為我國(guó)居民的投資品種，從而吸引社會(huì)儲(chǔ)蓄資金進(jìn)入資本市場(chǎng)，進(jìn)一步完善我國(guó)的社會(huì)融資結(jié)構(gòu)。

4.推動(dòng)我國(guó)金融開(kāi)放，提升國(guó)際影響力

現(xiàn)階段，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)躍居亞洲首位。一方面，在未來(lái)公募REITs跨境投資相關(guān)政策不斷完善的背景下，有望出現(xiàn)我國(guó)公募REITs納入國(guó)際市場(chǎng)指數(shù)、外資機(jī)構(gòu)進(jìn)一步參與我國(guó)公募REITs投資發(fā)行等場(chǎng)景，并將顯著提升我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的吸引力。另一方面，對(duì)“一帶一路”沿線國(guó)家而言，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展歷程可為其解決基礎(chǔ)設(shè)施投融資問(wèn)題提供參考借鑒。

（二）我國(guó)公募REITs市場(chǎng)現(xiàn)存問(wèn)題

1.資產(chǎn)類型有待豐富

自誕生以來(lái)，我國(guó)已上市公募REITs項(xiàng)目覆蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流等多個(gè)領(lǐng)域，最新政策允許發(fā)行REITs的行業(yè)范圍也已拓寬至12大類。但在實(shí)踐中，因資產(chǎn)的特殊性、成熟性等原因，文旅、養(yǎng)老等部分政策已允許行業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品落地，公募REITs的資產(chǎn)類型還有進(jìn)一步豐富的空間。

2.缺少龍頭REITs引領(lǐng)

與成熟REITs市場(chǎng)相比，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在資產(chǎn)整合和規(guī)模效應(yīng)方面尚存在提升空間，市場(chǎng)缺乏龍頭REITs的示范引領(lǐng)。一方面，我國(guó)單只REITs產(chǎn)品的最大規(guī)模約為12億美元，平均每只產(chǎn)品規(guī)模約為3.7億美元，與亞太成熟REITs市場(chǎng)相比較，單只產(chǎn)品體量較小（見(jiàn)表1）。另一方面，我國(guó)REITs市場(chǎng)還處于“首發(fā)＋擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的階段，截至2025年7月14日，僅有5只產(chǎn)品進(jìn)行過(guò)第一次擴(kuò)募，與美國(guó)等成熟REITs市場(chǎng)依靠擴(kuò)募帶動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的模式有所不同。

3.發(fā)行主體不夠多元化

從發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)首批上市的9只公募REITs中有8只原始權(quán)益人為中央國(guó)有企業(yè)或地方國(guó)有企業(yè)。2022年11月，國(guó)家發(fā)展改革委出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見(jiàn)》，支持民間投資項(xiàng)目參與REITs試點(diǎn)，發(fā)行主體從以中央和地方國(guó)有企業(yè)為主逐步向民營(yíng)企業(yè)擴(kuò)展。此后，京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、物美消費(fèi)REIT、特變電工新能源REIT等民營(yíng)企業(yè)作為發(fā)行主體的產(chǎn)品相繼上市。東久新經(jīng)濟(jì)REIT、易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT等外資企業(yè)作為發(fā)行主體的產(chǎn)品也陸續(xù)出現(xiàn)。然而，受多重因素影響，截至2025年上半年，在我國(guó)發(fā)行公募REITs的主體中外資企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的占比之和不足三成，在發(fā)揮民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、充分激發(fā)市場(chǎng)活力等方面還有提升空間。

4.投資者結(jié)構(gòu)尚存優(yōu)化空間，市場(chǎng)流動(dòng)性不足

從政策層面看，我國(guó)鼓勵(lì)社保基金等長(zhǎng)期資本參與REITs市場(chǎng)，公募REITs市場(chǎng)投資者中機(jī)構(gòu)投資者占比較高，個(gè)人投資者參與較少。在機(jī)構(gòu)投資者中，又多以產(chǎn)業(yè)資本、保險(xiǎn)資金、券商自營(yíng)等長(zhǎng)期配置型資金為主，交易型投資者較少。此外，已上市REITs所含戰(zhàn)略配售份額的占比通常較高，這些份額通常具有較長(zhǎng)鎖定期限。交易型投資者的缺乏和流通份額的受限，共同導(dǎo)致REITs產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性較低，日均換手率不到1%。

對(duì)公募REITs市場(chǎng)的建議與展望

（一）相關(guān)建議

第一，加速REITs市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容，打造龍頭REITs。一是應(yīng)鞏固傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，繼續(xù)大力鼓勵(lì)支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、保障性租賃住房等具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、運(yùn)營(yíng)成熟的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)申報(bào)發(fā)行公募REITs，進(jìn)一步做大市場(chǎng)規(guī)模。二是要加快推進(jìn)文旅、養(yǎng)老等尚未“破冰”的行業(yè)資產(chǎn)通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化交易，為投資者提供更豐富的底層資產(chǎn)選擇。三是需暢通持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制，探索原發(fā)行人體系外資產(chǎn)擴(kuò)募，打造一批龍頭REITs，為市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

第二，拓寬發(fā)行主體范圍，充分激發(fā)市場(chǎng)活力。為更好地釋放市場(chǎng)供給能力，應(yīng)著力構(gòu)建更為開(kāi)放、多元的發(fā)行主體生態(tài)。一方面，持續(xù)鼓勵(lì)符合條件的民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)通過(guò)發(fā)行公募REITs優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)；另一方面，可開(kāi)展境外資產(chǎn)在國(guó)內(nèi)發(fā)行REITs試點(diǎn)，為市場(chǎng)注入新的活力源泉。

第三，改善市場(chǎng)流動(dòng)性，增強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能。提升市場(chǎng)流動(dòng)性是增強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能的重要基礎(chǔ)。為此，可提升產(chǎn)品發(fā)售階段可流通份額的比例，適當(dāng)降低戰(zhàn)略投資比例。同時(shí)，加強(qiáng)多渠道宣傳引導(dǎo)，提升個(gè)人投資者參與熱情。

（二）展望

展望未來(lái)，預(yù)計(jì)我國(guó)公募REITs市場(chǎng)將繼續(xù)保持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的初心，通過(guò)擴(kuò)圍擴(kuò)容讓更多基礎(chǔ)設(shè)施融資主體受益，同時(shí)也將恪守金融發(fā)展的人民性，致力于為投資者提供具有穩(wěn)健分紅特征的配置資產(chǎn)。具體來(lái)看，在市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步提升、發(fā)展成熟穩(wěn)定后，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)有望建立與境外市場(chǎng)的互聯(lián)互通機(jī)制，推動(dòng)REITs估值定價(jià)體系、信息披露標(biāo)準(zhǔn)等與國(guó)際市場(chǎng)接軌，助力資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高水平雙向開(kāi)放。此外，支持符合條件的5G基站、數(shù)據(jù)中心、通信鐵塔、人工智能基礎(chǔ)設(shè)施等新型基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行公募REITs，可以使REITs更好服務(wù)于科技創(chuàng)新領(lǐng)域。相信在市場(chǎng)各參與主體的共同努力下，公募REITs市場(chǎng)必將行穩(wěn)致遠(yuǎn)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展注入新的動(dòng)能。

參考文獻(xiàn)

[1]陳艷利，湯宇珩，方宣今. 中國(guó)特色REITs發(fā)展的研究熱點(diǎn)、趨勢(shì)與框架[J]. 會(huì)計(jì)之友，2025（10）.

[2]姚琦，劉洪蛟. 我國(guó)公募REITs實(shí)踐情況總結(jié)與思考[J]. 證券市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)，2023（2）.

[3]趙謙亨. 我國(guó)公募REITs發(fā)展研究——階段性演進(jìn)、宏觀透視、挑戰(zhàn)和未來(lái)展望[J]. 中國(guó)商論，2025（9）.

[4]周小舟. 中國(guó)特色REITs市場(chǎng)的探索、實(shí)踐及展望[J]. 證券市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)，2022（12）.