對編寫中職《房地產金融基礎實務》 教材的思考

職業教育進入新時代以來，中等職業教育和高等職業教育（含專科、本科）貫通培養成為重點任務。由此，中等職業教育在貫通培養體系中的“職業準備與基礎”定位得以確認。目前，高等職業教育房地產經營管理專業課程體系建設已初具規模，而中等職業教育房地產經營管理專業課程體系因各種原因始終只能聚焦銷售與營銷方向。據行業人才需求報告，未來房地產市場需要具備投融資、資產運營管理、風險防控與應對、銷售營銷四大核心能力的復合型人才，因此，該專業學生具備一定體量的金融知識是未來進入房地產市場從業的通行證，將房地產金融基礎知識與實務操作融人中等職業教育房地產經營專業知識體系中已成刻不容緩之勢。目前，中等職業教育房地產金融專業的教材無法體現“基礎”與“實務”，過于理論化，與崗位實際需求脫節，無法滿足尚處于職業準備與基礎教育階段的中職生的需求。

一、房地產金融教材市場現狀

（一）房地產金融職業教育教材體系出現基礎性斷層

眾所周知，德國擁有世界制造強國之美譽，得益于其有著非常健全的職業教育體系。在德國，以就業為導向的全日制職業學校包括職業準備教育學校、職業基礎教育學校和職業提高學校等。健全的職業教育體系離不開職業準備與基礎教育，它旨在為欲從事某一職業的青年提供廣泛的職業基礎教育，使之掌握必需的技能和知識，積累相應的職業經驗。在我國，中等職業教育承擔著職業準備與基礎教育的重任，是培養和提高第一線從事生產、服務和管理的各類實用人才及熟練勞動者的基本途徑。然而，目前的房地產金融教材皆是以高職以上學歷的學生為服務對象，以一線服務與管理實用人才為服務對象的房地產金融基礎實務書籍還屬于市場空白。

筆者從事職業教育二十多年，參考過品類繁多的房地產金融理論或實務教材，也選用了一些相對基礎的教材使用。但對尚處于職業準備階段的學生來說，這些教材要么門檻較高，要么離地產融資一線崗位的人才需求相去甚遠，以這樣的教材開展教學，難以為房地產企業輸送一線金融服務與管理人才。

（二）以工作任務為導向的實務操作教材蹤影難覓

教材是課程的核心，是教育教學的重要工具，也是教師進行教學的主要依據，然而現在的房地產金融課本多數偏向于理論表述，缺乏一線實務操作內容。對于學習和知識遷移能力薄弱的中職生來說，此類教材不符合他們的學習需求。

校企合作多年來，筆者所在學校的房地產專業一直為地產中介公司輸送實習生或畢業生。目前，房地產行業的人才培養有一個突出問題，即專業教育與實際需求存在脫節的情況，教學內容過于理論化，缺乏與實際工作相結合的實踐環節。既然市場需要懂實際操作的“應用型”一線人才，《房地產金融基礎實務》教材編寫便成為當務之急，將工作任務為導向的實務操作融入教材更是順應市場需求的可行做法。

工作任務導向需以應用場景為依托，但更重要的是完成工作任務的操作細節，然而市場上的實務書籍中的案例只有應用場景，幾無實操細節。中等職業教育是職業基礎教育，教材若太過理論化則不便于學生理解。基于工作任務的思路可以解決教材編寫的方向性問題，但內容編寫過程中完成工作任務的細節設計是一大挑戰。若能將細節設計到位，則能解決知識與實務無法融合的矛盾。

二、《房地產金融基礎實務》教材框架及內容編寫建議

（一）教材總體框架建議

教材總體框架一方面要以房地產市場為背景，另一方面還要注重職業基礎教育目標。

首先，房地產金融市場中各種類型的房地產金融組織機構是以消費者和房地產開發企業為主要服務對象開展金融服務活動的，故教材可分為兩大方向：一是以需求市場為導向的消費者金融；二是以供給市場為導向的房地產開發和服務企業金融。內容以金融機構提供的常見融資渠道為主線，精選常見金融案例融合金融基礎知識，使教材能真正契合目前房地產金融市場的用人需求，故教材總體框架建議如下。

1.消費者金融服務方向

該方向教材總體框架建議如圖1所示。2.房地產企業金融服務方向該方向教材總體框架建議如圖2所示。

首先，在房地產需求市場，目前銀行等金融機構主要為消費者提供商業、公積金或組合貸款形式的資金支持，協助個人完成置業夢想。在房地產供給市場，房地產開發企業的資金需求量巨大，需要金融機構通過形式多樣的融資方式提供資金融通服務，但總體上離不開股權和債權兩種性質。

其次，基于“職業準備與基礎”的要求，教材無需覆蓋全部融資方式，只需將“基礎”房地產金融知識嵌入各類“融資方式工作任務”中，則可助力學生在完成大大小小工作任務過程中理解并掌握抽象的金融知識，甚至將來有可能創造出新的房地產企業融資渠道。

（二）教材核心內容編寫的幾點建議

1.模擬應用場景，將金融基礎知識點嵌人“工作任務和子任務”

知識點嵌入任務的方法可以解決教學與實際工作相脫節的矛盾。以“商業信用融資”為例，可以分為“應收賬款融資”和“應收票據融資”兩大工作任務。“應收賬款融資”任務下可再細分為“應收賬款擔保融資”與“應收賬款轉讓融資”兩個子任務。“應收賬款擔保與轉讓”和“應收票據貼現”是大多數企業“流動資金融資”的主要方式，選取有代表性的常見融資方式是教材編寫的主旨（圖3）。

按傳統教學方法，擔保融資與轉讓融資的優缺點比較可通過表格形式呈現給學生，但教學反饋的效果并不理想，究其根本原因是“紙上得來終覺淺”。若采用完成工作任務的方式，教師需先設置情景案例模擬工作場景，學生分別完成“擔保融資”和“轉讓融資”兩個任務，接著，學生根據“擔保融資”或“轉讓融資”的方式選擇子任務。總之，基礎知識需要與工作任務巧妙結合，以期學生在提高解決問題能力的同時能主動學習金融知識。與市面上大多數教材相較，以常見融資渠道作為工作任務的思路來編寫教材將更接地氣。值得注意的是，情景案例的編寫需要企業的助力，做好一線企業崗位調查有利于將工作任務編寫得更具現實意義，學生操作起來也更有興致。

2.每個子工作任務項下設置“風險事件”的發生場景，讓學生完成“風險應對”的工作目標

該方法可以提高學生的金融風險意識及技能，因為“逐利”是資本屬性，金融從業人員對風險是否有足夠高的警惕性取決于意識，而意識來源于教育的長期性。因此，職業教育貫通培養中的任何階段都不能忽視對學生進行風險警醒。傳統教材一般僅陳述各類風險類型，對風險應對很少涉及，這不利于學生“風險意識”的形成。

還是以“商業信用融資”項下的“應收賬款擔保融資”為例，可在擔保融資工作任務大前提下設置信用風險應對、應收賬款擔保品欺詐風險應對、財務報表欺詐風險應對等子工作任務（圖4）。

融資渠道不同將使債權人面臨不同風險，以上僅以應收賬款擔保融資渠道舉例說明。若能將已發生的金融風險事件結合金融知識點進行整理、加工，并編寫人教材，將更有助于學生高效學習如何規避金融風險。

3.情境案例的選編要真正站在“消費者”和“房地產企業”的角度

對于購房的消費者來說，主要分為剛需和改善型住房消費。不同的消費者在購房時決策考量的因素不同：對于剛需住房消費，能否承擔起首付和后續的貸款還款壓力決定了消費者能否完成置業，所以選擇通過抵押或質押方式籌集首付，正確選擇還款方式和還款年限減輕未來還款壓力等應用案例成為教材首選；對于改善型消費者，購買時更多考量的是面積和戶型、小區配套設施的質量以及房價等因素，這些因素都不是撬動金融杠桿能解決的，因此，改善型住房消費者的應用場景案例可以不編寫入教材。DeepSeek大模型的誕生解決了以往教師獲取數據資料難的問題，現今只要搜索得當，“消費者購房時面臨的各種融資難題”的應用場景是可以獲得的。

站在房地產企業的角度，涉及“存量房市場”融資的應用場景案例應當成為首選。自2024底國家和地方政府密集推出各項利好房地產的政策以來，房地產市場企穩回升態勢明顯。疫情加速了國家對舊城和老舊小區改造的決心，相較于城市外圍的增量房市場，基于存量房周邊完善的配套，無論是對剛需還是改善型需求，都更有吸引力。一些知名房企早些年已備戰存量房長租公寓市場，解決融資難的問題一直是企業探索盈利模式的關鍵一環。為此，一些房企還多次舉辦大賽，鼓勵大學生積極參與長租公寓盈利模式探索，“融資渠道”是其中的一個主題。可見未來房地產金融圍繞存量房市場服務將是大勢所趨，除了常見的傳統融資模式，緊密結合存量房市場需求特征的融資模式案例應成為必不可少的部分。

4.挖掘情景案例的技術細節

對于教師而言，教材編寫最難的部分莫過于挖掘案例的技術細節。教師即使具有豐富的金融專業知識，但前無案例書籍可供參考，校企合作提供的資料又有限，在搜索大模型出現之前，教材編寫存在諸多困難，所幸大模型及時出現，提供了強大的搜索和深度思考的功能，甚至還可以深入剖析案例，思考案例背后的操作邏輯，為教師將案例、工作任務與金融知識相結合的編寫思路提供了可能。如今，充分利用現代信息技術可以解決一些問題，但是工作任務操作細節的設計還需要教師利用自身專業知識做深人剖析，只有充分利用校企合作的有利通道，積極主動深入企業實踐，才能真正且長久地挖掘情景案例的技術細節。

三、結語

教材的編撰離不開準確的人才培養定位，新時期職業教育貫通培養新思路的提出，明確了中等職業教育的“職業準備與基礎”培養定位。因此，教材的結構設計和內容選取是關鍵，而實務教材必須緊密結合市場用人所需，才是真正地契合人才培養定位。《房地產金融基礎實務》教材的編寫無疑對教師的實踐能力提出了很高要求，但作為職業基礎教育的領路人，傳授專業知識與技能是本職，教師更應該清醒地認識到中等職業教育對于整個職業教育體系建設的重要意義。作為多層次技術技能人才成長階梯最基礎的一環，中等職業教育肩負著精準培養各類專業技術人才的使命，也需要為技術人才的后續晉升打下堅實基礎。所以，中等職業教育教材除了體現“職業準備與基礎”教育的特點，還應通過工作任務體現技術技能的職業特色。

責任編輯 陳春陽