保障房現狀及可持續發展研究

摘要：在城市化背景下，低收入家庭的住房需求持續增加，保障性住房的供給顯得尤為緊迫。然而，許多城市面臨保障性住房供給不足、房價高企和居住條件差等多重挑戰，這些問題不僅影響了居民的生活水平，還加劇了社會的不平等。解決住房問題需要綜合考慮經濟、政策和社會因素，通過有效的制度設計和資源配置，確保每個家庭都能享有基本的居住權利。在此背景下，本文結合我國保障房建設現狀，分析其存在的問題，并提出推動保障房可持續發展的措施，希望為我國保障性住房建設及其管理提供建議。

關鍵詞：保障房；資源配置；可持續發展

DOI：10.12433/zgkjtz.20250216

一、我國保障房發展現狀

2023年，黨中央和國務院明確提出了保障性住房、城中村改造和平急兩用公共基礎設施建設的重大決策部署，標志著新時代建設領域的“三大工程”，反映了政府對解決住房問題的高度重視和堅定決心。根據2024年的規劃，全國計劃建設保障性住房170.4萬套。截至2024年6月底，已建設112.8萬套，完成年度計劃的66.2%，表明保障房建設工作正在有序推進。在保障房建設資金投入方面，累計投入達到1183億元，不僅體現了財政對保障性住房的支持力度，也為推動地方經濟發展提供了重要動力[1]。然而，保障房建設之路依然坎坷，尤其是項目選址不當和配套設施欠缺，直接影響了入住率和居民品質。此外，資金短缺和復雜的審批流程也制約了保障房的全面落實。因此，針對當前現狀，亟須加強政策執行和資源配置，以確保保障房建設的可持續性。

二、我國保障房存在的問題

（一）資金短缺，面臨征地拆遷壓力

1.地址偏遠，影響保障房申請的積極性

在城市化進程不斷加速的背景下，盡管大量資本流向特大城市導致地價飛速上漲，但政府也積極增加保障房建設用地的供應，以期緩解供需之間的巨大鴻溝。新開發土地的申請指標遠遠不夠，保障性住房建設用地的供應愈發緊張，嚴重阻礙了保障性住房的建設速度。因此，在推進保障房建設項目的過程中，地方政府往往傾向于選址遠離市中心的郊外地帶。許多居民更愿意忍受城市中心的狹小居住環境，而不愿意遷往遠離市中心的位置，導致大量申請者撤銷了申請。特別是一些城市，經濟適用房遭到冷遇屢見不鮮。例如，某市推出的第三批經濟適用房，非但未能吸引足夠的購房者，反而市場反應冷淡。在這次提供的5000套住房中，實際登記選房的人數不到總數的十分之一，大部分申請者選擇了放棄，原因是這些房源大多位于城市三環路以外。在其他地方，也頻繁發生類似情況，表明了保障房選址與居民實際居住需求不匹配[2]。

2.配套設施不健全，增加生活成本

由于保障房選址多位于偏遠之地，加上資金籌集方面的難題，導致配套設施的建設往往不盡如人意。保障房的資金主要來源于各級財政預算、住房公積金的增值收益以及土地出讓的凈收益等多種渠道，其中土地出讓凈收益中不低于10%的比例被規定用于廉租住房建設。然而，保障性住房作為一項涉及大量資金的民生工程，上級的補助往往有限，地方政府在面對大量建設任務時，資金籌集的壓力加大，進而影響了基礎設施的建設。例如，在一些保障房建設項目中，常常缺乏必要的交通、教育和醫療設施。某些地區的保障性住房周圍沒有公交線路，居民出行極為不便；教育資源匱乏使得孩子上學成為難題；醫療設施的不足也影響了居民的生活質量。這些問題不僅增加了生活成本，還降低了保障房的吸引力，導致部分居民放棄申請。

3.質量存在問題，影響居住安全

近期，我國在推進保障性安居工程中，不斷有關于住房品質方面的問題浮出水面。各地陸續出現了墻體裂縫、樓頂滲水等狀況，但官方的常見回應是建筑業的常見問題。然而，這些質量問題不僅影響了居民的居住體驗，更重要的是，它們對居住者的生命和財產安全構成了極大的威脅。在許多地區，一些保障性住房被檢出含有許多安全隱患，諸如采用不合格的“瘦身鋼筋”、建材檢驗和施工環節監管不嚴格，以及項目管理人員的缺失等問題，導致建筑質量嚴重下滑，居民入住后屢屢面臨安全威脅。同時，由于施工標準不達標和監管力度不足，房屋的后期保養和修補任務變得更加繁重，這無疑進一步加重了居民的生活壓力，并深化了他們對居住安全的憂慮。保障性住房的質量問題迫切需要得到關注和解決，以保障居民能夠享有安全穩定的居住環境[3]。

（二）制度不完善，執行不嚴格

1.申報不實，審核難度較大

保障房申請需申請人提交相關證明文件，審批部門根據這些文件進行審查。由于現行的住房、收入、人口等數據體系尚不健全，審批部門對申請者的真實情況掌握不足。在僅憑申請者提供的資料進行審核時，對材料的真實性判斷能力有限，且缺乏足夠資源進行實地核查。譬如，一些申請者可能夸大收入或隱瞞家庭成員，導致審批部門難以準確評估其資格。審核時，審批人員往往依賴申請者提交的材料，而缺乏有效可靠的數據支持，例如住房和收入的實際情況難以核實，這無疑加大了審核的難度。同時由于資源有限，實地核查機會不足，進一步加大了對申請人真實性的判斷難度，影響了政策的實施效果。

2.程序復雜，審批分配較困難

保障房的審批與分配程序復雜尤為突出。申請流程繁瑣，涉及多個部門協作，居民需要準備的材料繁多，往往令申請者感到迷茫。例如，一些城市要求提供家庭收入證明、房產證明和社保記錄，增加了審核難度。此外，復雜的審批程序往往使得資源分配效率低下，申請者可能需等待幾個月才能獲得反饋，導致許多急需住房的低收入家庭不得不放棄申請。更重要的是，審核標準的不統一和政策執行的不嚴格，導致不同地區的審批效率和公平性存在差異，這些問題不僅加劇了居民的焦慮，也影響了保障房政策的公信力和實施效果。

3.監管困難，退出管理不到位

住房保障體系的信息化管理進程緩慢，相關法律法規在退出機制和監管方面的缺失，導致了退房管理的困難。一方面，現行退出體系尚不完善。由于缺乏個人收入的信息上報機制，當保障房受益者的經濟狀況發生變化時，缺乏明確的法律指引以指導其退出流程，政府因此無法及時作出調整。另一方面，對違規行為的懲戒力度不足。目前對違規者的懲處主要包括暫時取消申請資格、強制搬離保障性住房以及行政處罰等，但這些處罰措施相對較輕，使得違規成本偏低，進而導致違規者對欺詐行為抱有僥幸心理。

（三）法制不健全，違法處理缺乏依據

我國保障房體系在法治建設上存在明顯不足，導致違法處理缺乏有效法律依據。一方面，相關法律法規尚不完善，缺乏對保障房分配、管理和使用的具體規定，造成執行中的模糊性和隨意性。例如，保障房的申購標準和程序缺乏統一的法律指導，容易導致各地政府在執行時產生差異，進而引發不公平現象；另一方面，現有法律對于違法行為的懲處力度不足，無法有效震懾潛在的違規行為。在保障房管理過程中，部分開發商和個人可能會鉆法律的空子，進行非法交易或占用住房，從而損害了那些真正需要住房群體的合法利益。缺乏法律依據的處理措施，使得對這些違法行為的追責變得困難，形成了不良的社會風氣[4]。

三、我國保障房可持續發展研究

（一）拓展融資渠道，解決保障性住房建設問題

資金籌集一直是保障性住房建設的難題。針對這一問題，可以從完善保障房資金籌措機制入手，探索企業全面參與保障房建設的模式。首先，拓寬保障性住房的資金來源渠道，包括但不限于政府公共預算、住房公積金增值部分、土地使用權有償轉讓收益、國有資本收益預算以及地方政府債券等多種途徑，確保保障性住房項目的資金需求得到滿足，并且要確保資金按時撥付，避免資金的閑置、占用或不當使用。其次，政府可通過投資補貼或貸款利息減免等手段鼓勵企業參與保障性住房的建設。對于參與此類項目的企業，政府可給予相應的財政補貼或利息優惠。最后，落實關于保障性住房建設項目的一系列稅收優惠政策，減輕在建設和運維環節中涉及的官方事業收費及政府基金（涵蓋土地出讓收益）的壓力，并且對相關稅種實施優惠減免，以此來減少城市保障性住房項目的建設與運營費用。

（二）合理分配布局，探索保障性住房規劃問題

首先，在規劃階段，政府應根據不同地區的實際需求，科學合理地劃定保障性住房的建設區域，避免集中建造造成的居住分化現象。建議在城市中心和周邊區域均衡分布保障性住房，使低收入家庭能夠享受城市的公共資源與服務，提升其生活質量。其次，建設時需重視配套設施的完善，確保每個保障房項目都配備基礎的交通、教育和醫療資源，從而有效緩解居民的生活負擔和不便之處。再次，政府應與社會資本合作，共同探索多元化的融資渠道，積極動員社會力量參與保障性住房建設，以提高建設效率和質量。最后，還應加強公眾對規劃過程的參與度，廣泛聽取居民意見，確保保障房布局符合民眾的實際需求，增強社會的認可度。此外，政府還應定期評估和調整保障性住房的布局策略，根據人口流動和市場變化，靈活調整規劃，以保持其可持續性。這些措施的落實將有助于實現保障性住房的合理分配與高效利用，為低收入群體提供更為安全、舒適的居住環境。

（三）完善法律政策，解決保障性住房可持續發展問題

1.明確保障標準，規范開展審核工作

為解決保障性住房的可持續發展問題，首先需要明確保障標準，規范審核工作，以確保資源的合理分配和利用。當前，我國在保障性住房的標準制定上仍存在一定的模糊性，各地依據地方實際情況進行操作，導致了保障標準不統一。例如，部分城市在申請條件上偏向低收入群體，而其他地區則可能將中等收入家庭納入保障范圍，這使得一些真正需要幫助的家庭難以獲得住房支持。因此，國家應建立統一的保障標準，明確不同經濟條件下家庭的住房需求，以確保公平性。另外，規范審核工作是實現保障性住房公平分配的重要環節。當前審核流程繁雜、信息不透明等問題，容易導致不合規申請易于批準，而合規申請卻可能被忽略。因此，需加強審核機構的專業化能力，構建信息共享平臺，確保申請家庭信息的實時更新與有效監督。同時，設立第三方監督機制，確保審核過程的公正性和透明度。此外，加強對審核人員的培訓，提高其專業素養和責任感，以提高審核工作的效率和公信力。

2.明確法律責任，加大違法懲處力度

住房保障領域出現詐租詐購問題，根源在于違法行為代價不高，處罰效果不明顯。鑒于此，必須強化法律責任，提升對違法者的懲治強度。首先，構建保障性住房信用體系，優化信用缺失的懲戒體系。對于不如實上報家庭資產和居住狀況，采取欺騙手段如虛構收入、隱瞞住房狀況以獲取保障性住房的行為，一旦被發現，將記錄不良信用或通過適當方式在特定范圍內公開，實行“住房保障領域黑名單”懲治機制。其次，加大對違規者的懲處力度。除了強制退出外，還應根據具體情況，實施限制入住、出行公共交通工具購票、罰款等不同程度的處罰，甚至追究刑事責任。例如，南京頒布政策，若個人或家庭確有騙取保障房行為，將在五年內禁止其申請住房保障資格。此外，針對保障性住房的質量問題，相關部門已采取了一系列嚴厲措施進行處理。譬如，江西實行了工程項目全程責任追溯制度，而山東則推行了逐戶審核及嚴禁不合格工程交付使用的規范，這些舉措應當得到借鑒和廣泛推廣[5]。

3.細化監管，建立完善退出機制

為了確保保障性住房的可持續發展，細化監管范圍和建立完善的退出機制尤為重要。一方面，監管范圍應涵蓋保障房的建設、分配、使用和維護全過程。在建設階段，必須嚴格把控施工質量，確保每個保障房項目均達到安全標準；在分配環節，則需確保透明公正，防止因信息不對稱造成的資源分配不公。在使用階段，定期進行住戶資格審核，以防止不符合條件的家庭繼續占用保障房，從而影響真正需要幫助的低收入家庭[6]。另一方面，持續優化完善退出機制。當前，許多地方已建立了定期評估機制，每年對保障家庭進行年度審核，可以確保保障對象的真實狀況得到及時更新，還可以有效識別不再符合保障條件的家庭，促進資源的合理分配。今后，應增加更多的評估指標，例如家庭收入變動和住房條件的考量，這將有助于提高審核準確性，確保政策實施的公平性和有效性，從而推動保障性住房管理水平的全面提升。此外，地方政府可以與社會組織合作，推動保障房的動態管理，通過信息共享平臺，及時更新家庭的經濟狀況和居住情況，從而更有效地實施退出機制。

四、結語

保障性住房的建設是實現社會公平正義的重要舉措，直接影響著經濟發展和民生改善。為了解決住房問題，必須建立健全的保障性住房體系，明確政策導向，并加強對資金、資源和土地的有效配置。只有通過法律法規的完善與執行，才能確保保障性住房的可持續發展。另外，通過推動多方主體的積極參與，并大力鼓勵社會資本的投資，將能為保障房的建設注入新的活力。持續優化保障性住房的規劃與管理，不僅有助于緩解低收入家庭的住房困難，也能促進社會和諧，維護社會的穩定，助力全面建設社會主義現代化國家。

參考文獻：

[1]孟曉蘇.如何深化房改，加大保障房建設和供給[J].經濟導刊，2023（7）：10-17.

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[3]汪宇.保障性住房建設融資問題及解決措施分析[J].發展改革理論與實踐，2023，（39）：81-83.

[4]陳海霞，馬洪明.新時期保障性住房建設與管理問題及解決策略[J].百科論壇，2023（17）：88-90.

[5]薄文斐，戴強，王宇輝.關于保障性住房的建設管理及規劃設計研究[J].品牌研究，2023（26）：73-75.

[6]魯雪芹.保障性住房建設中存在的問題初探[J].地產，2023（17）：275-277.

（作者單位：秦皇島市海港區住房和城鄉建設局）