當前人口流失城市商業(yè)地產(chǎn)招商困境與對策分析

摘" "要：在當前的經(jīng)濟形勢下，人口流失城市面臨著商業(yè)地產(chǎn)招商的嚴峻挑戰(zhàn)。隨著城市化進程的加速和人口遷移趨勢的加劇，一些城市出現(xiàn)了人口流失的現(xiàn)象，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)市場供需失衡，招商難度加大。這種困境不僅影響了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營效益，而且也對城市經(jīng)濟發(fā)展帶來了負面影響。因此，深入分析人口流失城市商業(yè)地產(chǎn)招商困境及其成因，并探討有效的對策，以期緩解當前困境，從而推動城市商業(yè)地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：人口流失城市；商業(yè)地產(chǎn)；招商困境；對策

中圖分類號：F713.58" " " "文獻標志碼：A" " " 文章編號：1673-291X（2025）01-0034-04

隨著人口外流和經(jīng)濟增長放緩，一些城市的商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸失去了往日的繁榮，招商難度日益加大。如何突破招商困境、吸引更多優(yōu)質(zhì)商戶入駐，已成為亟待解決的問題。因此，從多個角度進行深入分析和探討，并結(jié)合城市實際情況，制定切實可行的對策措施。

一、人口流失城市與商業(yè)地產(chǎn)招商概述

人口流失城市中的人口流失對商業(yè)地產(chǎn)招商會產(chǎn)生深遠的影響，要想了解具體的影響機制，需要準確地把握人口流失城市與商業(yè)地產(chǎn)招商的內(nèi)涵。

（一）人口流失城市概述

人口流出的城市是一個相對的概念，所謂的人口流失城市是指在城市建設(shè)和發(fā)展的過程中，受經(jīng)濟、社會、環(huán)境等多種因素的影響，導(dǎo)致一個城市的常住人口出現(xiàn)持續(xù)減少的現(xiàn)象。人口流失不僅僅體現(xiàn)在人口數(shù)量的減少上，也體現(xiàn)在人口密度的下降上。人口流失城市有4個非常重要的特點，即人口數(shù)量持續(xù)減少、人口密度下降、經(jīng)濟活力減弱和社會服務(wù)壓力變化。導(dǎo)致人口流失的原因比較復(fù)雜，其中經(jīng)濟因素起到了主導(dǎo)性的作用，經(jīng)濟發(fā)展不景氣、就業(yè)機會相對比較匱乏、收入水平低、收入水平不能滿足自己或家庭的生活需要等，這是導(dǎo)致人口流失的主要原因。除此之外，社會因素、政治因素和環(huán)境因素也是非常重要的原因。如果一個城市的教育和醫(yī)療等公共服務(wù)供給不足，城市的環(huán)境和質(zhì)量問題相對比較突出而影響了城市居民的生活質(zhì)量，這也會導(dǎo)致城市人口流失。此外，惡劣的自然環(huán)境和高昂的生活成本，也是導(dǎo)致人口流失產(chǎn)生的重要因素。

（二）商業(yè)地產(chǎn)招商概述

商業(yè)地產(chǎn)招商是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的一個非常重要的商業(yè)行為。所謂的商業(yè)地產(chǎn)招商是指商業(yè)物業(yè)管理商通過一定的渠道或途徑，以租賃或其他聯(lián)姻等方式引進商家，共同進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等工作。簡而言之，就是將其所擁有的經(jīng)營權(quán)的商業(yè)物業(yè)全部或分散交給大小商戶經(jīng)營，以獲取資金或營業(yè)額提成的一種招商方式。商業(yè)招商有4個核心要素，即商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位、租金物業(yè)。圍繞上述因素，制定詳細科學(xué)、富有針對性的招商方案和策略，以達到商業(yè)招商的目的。

二、人口流失城市商業(yè)地產(chǎn)招商困境分析

人口流失城市對商業(yè)地產(chǎn)招商的制約主要集中在市場需求下降，再加上商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)機制不合理等因素的存在，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)招商狀況不盡如人意，招商困境比較明顯。

（一）市場需求下降

1.人口流失對消費能力的影響

人口流失直接導(dǎo)致城市消費者數(shù)量的減少。消費者是商業(yè)活動的主體，數(shù)量減少意味著對商品和服務(wù)的需求降低，并直接反映在商業(yè)地產(chǎn)的招商上，使得商戶對于開設(shè)新店鋪或擴大經(jīng)營規(guī)模的意愿減弱。高消費群體是商業(yè)地產(chǎn)招商的重要目標，他們的消費能力和消費意愿都較強。然而，隨著人口流失，這部分群體可能會離開城市，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)招商的難度加大。此外，當人口流失時，城市的消費氛圍可能會變得沉悶，進一步影響到商業(yè)地產(chǎn)的招商和運營。隨著人口的減少，城市的整體收入水平會下降，導(dǎo)致消費者的購買力降低，同時還可能加劇城市的老齡化問題，使得消費結(jié)構(gòu)更加單一，不利于商業(yè)地產(chǎn)的多元化發(fā)展[1]。

2.市場需求結(jié)構(gòu)變化

首先，人口流失導(dǎo)致城市消費群體的變化。隨著年輕勞動力、中高收入群體等消費主力的流失，城市的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化。留守人口主要以老年人、兒童以及低收入群體為主，他們的消費習(xí)慣和需求與年輕人存在較大差異，他們更傾向于選擇價格實惠、功能實用的商業(yè)設(shè)施，而非高端豪華的消費場所，導(dǎo)致部分商業(yè)業(yè)態(tài)面臨困境。這種變化使得商業(yè)地產(chǎn)在招商過程中需要更加注重市場調(diào)研和定位分析，以便商戶能更好地滿足目標客群的需求。

此外，線上購物的快速發(fā)展也給商業(yè)地產(chǎn)招商帶來了挑戰(zhàn)。隨著互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)的普及，越來越多的消費者選擇通過線上平臺進行購物，這使得傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項目在吸引客流方面面臨更大的壓力[2]。為了應(yīng)對這一挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)項目需要積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)思維，加強線上線下融合，提升客戶的購物體驗。

（二）商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩

1.商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)

在人口流失的城市中，隨著居民數(shù)量的減少，對商業(yè)設(shè)施的需求也相應(yīng)降低。然而，一些開發(fā)商過于樂觀地估計了市場需求，或者受到短期利益的驅(qū)使，依然堅持進行大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這種對市場需求與供給關(guān)系的忽視，導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)項目的過量供給。此外，在某些城市，政府可能過于注重城市形象的提升或經(jīng)濟增長的短期效益，從而鼓勵或默許了商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā)，這種政策導(dǎo)向忽視了人口流失對商業(yè)地產(chǎn)市場的長期影響，進而加劇了供應(yīng)過剩的問題。

2.空置率上升

由于人口流失，城市中的居民數(shù)量減少，導(dǎo)致對商業(yè)地產(chǎn)的需求下降。然而，過量的商業(yè)地產(chǎn)項目無法及時出租或銷售，導(dǎo)致空置率不斷攀升。經(jīng)濟下行也會導(dǎo)致商家縮減規(guī)模或關(guān)閉店鋪，進一步增加閑置商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量。此外，空置率上升也與商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)和定位有關(guān)。在一些人口流失的城市，商業(yè)地產(chǎn)項目可能存在品質(zhì)不高、定位不準確的問題，這些項目難以吸引足夠的商家或投資者，進一步加劇了空置率的上升。

（三）招商難度加大

1.品牌商戶入駐意愿降低

在人口流失的城市中，隨著居民數(shù)量的減少，消費能力和消費水平也會相應(yīng)下降，這使得品牌商戶對于在這些城市開設(shè)店鋪的意愿降低，因為他們擔(dān)心無法獲得足夠的客流量和銷售額來確保店鋪的盈利能力和品牌形象，對入駐持謹慎態(tài)度。此外，品牌商戶還會考慮其他因素，如商業(yè)地產(chǎn)項目的品質(zhì)、定位、配套設(shè)施等，如果項目無法滿足他們的要求或期望，他們可能會選擇在其他地方尋找更適合的店鋪[3]。

2.租金水平難以維持

人口流失直接影響了商業(yè)地產(chǎn)的租賃需求。隨著居民數(shù)量的減少，城市中的消費能力和商業(yè)活力都會受到影響，進而減少了對商業(yè)地產(chǎn)的租賃需求，這導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目難以找到合適的租戶來維持其運營，更不用說維持租金水平了。此外，經(jīng)濟環(huán)境的變化也會對租金水平產(chǎn)生影響。在人口流失的城市中，經(jīng)濟可能面臨下行壓力，企業(yè)縮減規(guī)模或倒閉的情況增多，這也影響了商業(yè)地產(chǎn)的租賃需求，為了吸引有限的租戶，業(yè)主之間相互競爭，競相降低租金，導(dǎo)致整體租金水平下滑。部分商業(yè)地產(chǎn)缺乏新興產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)的支撐，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的衰落和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，無法為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的租賃需求和較高的租金支付能力，使得租金水平難以提升。同時，通貨膨脹、利率變化等宏觀經(jīng)濟因素也可能對租金水平產(chǎn)生負面影響。為了吸引商戶入駐，商業(yè)地產(chǎn)項目不得不降低租金水平，甚至提供租金減免等優(yōu)惠政策。然而，這種降低租金的方式往往難以長期維持，過低的租金水平會直接影響商業(yè)地產(chǎn)項目的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展。

3.同質(zhì)化競爭加劇

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場的日益繁榮，同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象越發(fā)顯著，這無疑給商業(yè)地產(chǎn)項目帶來了諸多挑戰(zhàn)。在品牌形象、服務(wù)質(zhì)量和運營管理等方面，許多項目都顯得千篇一律，難以形成獨特的差異化優(yōu)勢，這種局面不僅使消費者在選擇時感到困惑，還對整個市場失去了興趣。

商業(yè)項目在外觀、設(shè)施、布局等方面往往大同小異，缺乏獨特性和吸引力，使得消費者在選擇時往往難以作出決策。同時，對于商家而言，同質(zhì)化競爭同樣帶來了不小的困擾，在選擇入駐項目時，商家往往希望找到那些具有明顯差異、能夠突出自身品牌特色的商業(yè)地產(chǎn)項目。然而，市場上大量存在的相似項目使得他們難以找到這樣的機會，增加了招商的難度，因此，商業(yè)地產(chǎn)項目在吸引優(yōu)質(zhì)商家入駐方面面臨挑戰(zhàn)[4]。

三、人口流失城市商業(yè)地產(chǎn)招商對策分析

人口流失城市商業(yè)地產(chǎn)招商需要充分考慮城市人口的發(fā)展變化，盡量滿足市場發(fā)展需要，貼近群眾的消費需要，增強招商政策的針對性和實效性。

（一）多舉措提升市場需求

1.多元化策略保持和提升消費能力

在商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程中，應(yīng)盡量選擇居民相對比較集中、人口比較多的社區(qū)周邊作為商業(yè)地產(chǎn)項目的選址。這樣的周邊有充足的消費者可以作為潛在的消費群體，在一定程度上能夠抵消人口流失帶來消費能力下降的問題。此外，在招商的過程中一定要選擇知名度比較高、口碑比較好，具有眾多忠誠客戶的品牌，并且該品牌的消費水平在本城市能夠接受的范圍之內(nèi)。人口流失城市大多數(shù)消費水平比較低，所以定價比較高的品牌無法吸引消費者，中低端的品牌更容易被消費群體所接受。另外，在工作人員招聘過程中，應(yīng)主要以本地居民為主，為本地居民提供更多的工作崗位，堅持工作人員的本土化策略，實現(xiàn)本地招聘、本項目消費的目的。商業(yè)地產(chǎn)項目在招商的過程中也會創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位，就業(yè)崗位會吸引人口前來就業(yè)，他們在就業(yè)的同時也會產(chǎn)生各種消費行為，所以既能夠解決商業(yè)地產(chǎn)項目運行過程中的人才需求問題，又能夠利用人才的本地化策略，促進或保持消費群體的消費能力。

2. 優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)

項目設(shè)計應(yīng)充分考慮市場需求和消費者偏好。通過深入的市場調(diào)研，了解目標客群的需求特點、消費習(xí)慣以及審美趨勢，從而設(shè)計出符合市場需求的商業(yè)空間。同時，項目設(shè)計還應(yīng)注重創(chuàng)新性和差異化，打造具有獨特魅力和吸引力的商業(yè)環(huán)境，以吸引更多商家和消費者的關(guān)注。規(guī)劃布局應(yīng)合理優(yōu)化。在規(guī)劃過程中，需要充分考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性和協(xié)同性，合理布局各類商業(yè)設(shè)施，形成多元化的商業(yè)氛圍，除了傳統(tǒng)的購物中心、百貨商場等，還可以考慮發(fā)展特色商業(yè)街、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，以滿足不同消費者的需求。同時，還應(yīng)注重人流、物流、車流的順暢性，確保商業(yè)活動的順利進行。此外，綠化、景觀等環(huán)境因素的融入也是提升項目品質(zhì)的重要方面，可以為消費者提供更為舒適的購物環(huán)境[5]。在提升配套設(shè)施水平方面，商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)注重完善商業(yè)配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

（二）合理控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模

1.合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模

對于人口流失的城市，政府應(yīng)深入調(diào)研市場現(xiàn)狀，了解商業(yè)地產(chǎn)的實際需求和潛在需求，基于這些調(diào)研結(jié)果，制定科學(xué)合理的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，避免盲目擴張和過度開發(fā)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)空置率上升和招商困難。針對當前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的問題，城市管理者和開發(fā)商應(yīng)根據(jù)城市的人口流動趨勢、經(jīng)濟發(fā)展狀況以及市場需求，科學(xué)制定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。同時，也要防止開發(fā)規(guī)模過小而無法滿足市場需求，從而錯失發(fā)展機遇。最后，在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模時，還需要充分考慮城市的交通、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施條件，確保商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與城市的整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，避免對城市環(huán)境造成不良影響。

2.推動存量商業(yè)地產(chǎn)改造升級

在人口流失的城市中，許多存量商業(yè)地產(chǎn)由于設(shè)施陳舊、業(yè)態(tài)過時等原因而難以吸引商家入駐。因此，應(yīng)對項目進行全面的評估和分析，確定改造升級的重點和方向，包括對項目的硬件設(shè)施、軟件服務(wù)、品牌形象等方面進行全面檢查，找出存在的問題和不足，為改造升級提供有針對性的指導(dǎo)；制訂詳細的改造升級計劃，明確改造的目標、內(nèi)容、時間和預(yù)算等，這有助于確保改造升級工作的有序進行，避免出現(xiàn)偏差和延誤；引入專業(yè)的設(shè)計團隊和施工隊伍，確保改造升級的質(zhì)量和效果，專業(yè)團隊具有豐富的經(jīng)驗和技能，能夠根據(jù)項目的實際情況和市場需求，提供切實可行的改造方案和實施計劃。同時，還可以結(jié)合城市文化特色，打造具有獨特魅力的商業(yè)空間，吸引更多消費者和商家的關(guān)注[6]。在推動存量商業(yè)地產(chǎn)改造升級的過程中，還需要注重與城市規(guī)劃的銜接，確保改造后的商業(yè)地產(chǎn)與城市的整體風(fēng)貌和發(fā)展方向相協(xié)調(diào)。

（三）創(chuàng)新招商模式與策略

1.拓展多元化招商渠道

通過搭建專業(yè)的招商平臺或利用現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺，發(fā)布項目信息、招商政策、優(yōu)惠政策等，吸引線上投資者的關(guān)注。同時，可以利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，精準定位目標投資者，推送個性化的招商信息，提高招商效率；可以加強與傳統(tǒng)媒體的合作，利用電視、廣播、報紙等渠道具有覆蓋面廣、傳播速度快的特點，迅速將項目信息傳遞給潛在投資者；可以積極舉辦或參加各類商業(yè)地產(chǎn)招商推介會、投資洽談會等活動，與投資者面對面交流，展示項目優(yōu)勢，尋找合作機會；可以加強與行業(yè)協(xié)會、商會等組織的聯(lián)系，利用其資源和渠道優(yōu)勢，開展有針對性的招商活動；可以嘗試采用聯(lián)合招商、合作開發(fā)等模式，與其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或投資者合作，共同推動項目的招商和運營。這種模式可以實現(xiàn)資源共享、風(fēng)險共擔(dān)，提高項目的成功率和穩(wěn)定性。

2.制定差異化招商政策

在制定差異化招商政策時，人口流失城市商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)充分考慮當?shù)亟?jīng)濟、文化、人口結(jié)構(gòu)等實際情況，制定具有針對性的政策。例如，針對年輕人群，可以推出創(chuàng)意辦公、時尚購物等業(yè)態(tài)的優(yōu)惠政策，吸引年輕創(chuàng)業(yè)者和消費者；針對家庭客群，可以打造親子娛樂、教育配套等特色項目，提升家庭消費黏性。同時，針對不同區(qū)域、不同發(fā)展階段的商業(yè)地產(chǎn)項目，也應(yīng)制定差異化的招商政策，確保政策的有效性和針對性。此外，政府還可以通過政策引導(dǎo)，鼓勵商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與本地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，打造具有地方特色的商業(yè)項目，這樣不僅可以提升商業(yè)地產(chǎn)的附加值，還可以增強城市的文化底蘊和吸引力，有助于緩解人口流失帶來的負面影響。在扶持本地品牌的過程中，可以提供專業(yè)培訓(xùn)與指導(dǎo)，組織開展各類商業(yè)培訓(xùn)課程，包括品牌建設(shè)、市場營銷、運營管理等方面，提升本地品牌的經(jīng)營能力。可以設(shè)立本地品牌專屬展示區(qū)域，舉辦本地品牌主題活動，如本地品牌展銷會、文化節(jié)等，提高本地品牌的知名度和曝光度。利用互聯(lián)網(wǎng)和社交媒體平臺，為本地品牌進行線上推廣，還可以促進本地品牌之間的合作，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，實現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補。

3.采取靈活性的租金策略

租金是地方商業(yè)地產(chǎn)項目招商的過程中一個非常重要的因素，租金過高會超出潛在客戶的承受能力，這種情況下也會影響到招商目標的實現(xiàn)，所以合理地確定租金水平，是做好商業(yè)地產(chǎn)招商的一個非常重要的因素，也是有效應(yīng)對人口流出城市投資商業(yè)地產(chǎn)積極性不足的有效方法和手段。一方面，考慮到商業(yè)地產(chǎn)項目運營發(fā)展的初期商圈還不成熟，經(jīng)營者在投資的過程中，可能會面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險，所以在招商引資的初期，可以采用低租金策略或免租金策略。所謂的低租金策略是指租金要低于周邊其他商業(yè)地產(chǎn)項目的租金水平，這樣可以確保本項目在招商過程中具有一定的競爭力；免租金是指在商戶入駐的初期，在規(guī)定的三個月或半年內(nèi)免除租金，以減輕他們的精神壓力，商圈成熟以后再收取租金的方式。另一方面，在租金管理工作中，可以采用規(guī)模效應(yīng)的方式，依托規(guī)模效應(yīng)來保證租金的規(guī)模性，在這一過程中要突出商業(yè)地產(chǎn)項目的特色。比如，某商業(yè)地產(chǎn)項目主要是以特色美食為主，所以在招商的過程中必須引進商業(yè)美食項目和客戶，并且在商業(yè)模式的類型上要避免重復(fù)性，這樣在美食項目上才能形成自己的特色。利用規(guī)模聚集效應(yīng)吸引潛在的消費者消費，然后再采用按照營業(yè)收入收取資金的方式，這樣更加靈活，也能更好地適應(yīng)商戶的經(jīng)營發(fā)展需要。

四、結(jié)束語

人口流失城市商業(yè)地產(chǎn)招商困境是一個復(fù)雜且嚴峻的問題。通過優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃開發(fā)規(guī)模，吸引具有影響力的品牌商戶入駐；積極推動存量商業(yè)地產(chǎn)的改造升級，提升項目的品質(zhì)和競爭力；創(chuàng)新招商模式和策略也是突破困境的關(guān)鍵；通過拓展多元化招商渠道、制定差異化招商政策等方式，吸引更多商戶的關(guān)注和入駐。通過找準方向、采取有效措施，人口流失城市的商業(yè)地產(chǎn)招商困境是可以得到緩解的。同時，政府和社會各界也應(yīng)給予更多關(guān)注和支持，共同為人口流失城市的商業(yè)地產(chǎn)招商工作創(chuàng)造更加有利的條件和環(huán)境。

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[責(zé)任編輯" "萬" "葉]