芻議目標(biāo)成本管理下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

［摘 要］目標(biāo)成本管理是一個以市場為導(dǎo)向的、嚴(yán)密而閉環(huán)的利潤計劃和成本管理理論。本文在對目標(biāo)成本法的未來型、閉環(huán)性、全面性等特征進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)在實施目標(biāo)成本法方面存在的問題，并提出有針對性的策略，旨在為房企更好更快發(fā)展提供有益借鑒。

［關(guān)鍵詞］目標(biāo)成本法；房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制

［中圖分類號］F27 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國走過了輝煌而浩蕩的四十余年，見證了我國經(jīng)濟(jì)從無到有、從貧瘠到強(qiáng)盛的過程，也成了帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈勃興的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，在新發(fā)展理念驅(qū)動下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)動能開始步入轉(zhuǎn)換通道，房地產(chǎn)市場開展發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)向。在頭部房企“爆雷”、房價全面下跌的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存難度開始加大，這就對房企成本控制能力提出了更加嚴(yán)苛的要求。目標(biāo)成本管理要求以目標(biāo)利潤為核心，通過對成本的預(yù)測、分解和控制，來實現(xiàn)企業(yè)既定利潤目標(biāo)的成本管理方法。本文旨在探討目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化成本控制能力，從而提高其利潤水平。

1 目標(biāo)成本管理的特征分析

1.1 以人為本的未來型成本管理

目標(biāo)成本管理是以人為本的未來型成本管理。它以顧客需求為導(dǎo)向，以市場為目標(biāo)，組織內(nèi)全體員工的參與，系統(tǒng)地、持續(xù)地改善成本，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮人的主觀能動性和創(chuàng)造性，調(diào)動員工參與成本管理的積極性，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。同時，目標(biāo)成本管理著眼于未來的市場、競爭和技術(shù)變化，重視通過預(yù)測和規(guī)劃制定出合理的成本目標(biāo)，并采取措施實現(xiàn)這些目標(biāo)［1］。

1.2 形成閉路循環(huán)的管理體系

目標(biāo)成本管理形成的閉路循環(huán)管理體系，是指目標(biāo)成本管理是一個動態(tài)的、持續(xù)改進(jìn)的管理過程，包括市場調(diào)查和需求分析、產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā)、成本目標(biāo)設(shè)定、成本分解和責(zé)任分配、成本控制和改進(jìn)以及成本核算和績效評價等步驟。目標(biāo)成本管理的閉路循環(huán)管理體系強(qiáng)調(diào)通過系統(tǒng)的方法，持續(xù)地改善成本，確保了目標(biāo)成本管理能夠適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境，不斷降低成本，為企業(yè)創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，從而實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

1.3 具有全面性和預(yù)測性

目標(biāo)成本管理涵蓋了從產(chǎn)品設(shè)計到生產(chǎn)、銷售的全過程，不僅關(guān)注直接成本，也關(guān)注間接成本；不僅關(guān)注當(dāng)前的成本，也關(guān)注未來的成本。借助市場調(diào)查和需求分析，預(yù)測未來的市場需求和競爭情況，并根據(jù)預(yù)測制定合理的目標(biāo)成本。這種全面性和預(yù)測性確保了目標(biāo)成本管理能夠適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境，能夠提前發(fā)現(xiàn)和控制成本風(fēng)險，為企業(yè)創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。

2 目前房地產(chǎn)企業(yè)實施目標(biāo)成本管理存在的問題

2.1 對目標(biāo)成本管理認(rèn)知程度不高

首先，許多房地產(chǎn)企業(yè)對目標(biāo)成本管理的理解還停留在表面的概念上，認(rèn)為目標(biāo)成本管理就是簡單的成本控制，而沒有認(rèn)識到目標(biāo)成本管理是一種先進(jìn)的成本管理理念和方法，是一種以顧客需求為導(dǎo)向、以市場為目標(biāo)、以成本為手段的全面成本管理體系。

其次，不少房地產(chǎn)企業(yè)對目標(biāo)成本管理的適用性認(rèn)識不足，認(rèn)為目標(biāo)成本管理只適用于制造業(yè)，不適用于房地產(chǎn)行業(yè)，這是對目標(biāo)成本管理適用性認(rèn)識的誤區(qū)。目標(biāo)成本管理是一種通用的成本管理方法，房地產(chǎn)行業(yè)雖然具有自身的特點，但其本質(zhì)上也是一種生產(chǎn)經(jīng)營活動，也存在著成本控制和管理的問題，目標(biāo)成本管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，降低成本，提高競爭力。

最后，由于目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)行業(yè)還屬于比較新的管理方法，許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏目標(biāo)成本管理的實施經(jīng)驗，不知道如何將目標(biāo)成本管理的理念和方法應(yīng)用到實際的業(yè)務(wù)活動中，這導(dǎo)致了目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用程度不高，房地產(chǎn)企業(yè)還沒有充分發(fā)揮目標(biāo)成本管理的優(yōu)勢。

2.2 目標(biāo)成本的確定不合理

首先，一些房地產(chǎn)企業(yè)在確定目標(biāo)成本時，沒有充分考慮市場需求和競爭情況，盲目定價，導(dǎo)致目標(biāo)成本過高或過低。過高的目標(biāo)成本會導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，使房地產(chǎn)企業(yè)失去競爭力，難以銷售產(chǎn)品；過低的目標(biāo)成本會使房地產(chǎn)企業(yè)虧損，難以生存發(fā)展，這種目標(biāo)成本與市場價格脫節(jié)的現(xiàn)象最終導(dǎo)致了企業(yè)難以適應(yīng)市場變化［2］。

其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本分解時，沒有按照合理的原則和方法進(jìn)行分解，導(dǎo)致目標(biāo)成本分解不合理，責(zé)任不明確，成本控制不到位，成本超支現(xiàn)象嚴(yán)重。

最后，一些房地產(chǎn)企業(yè)在確定目標(biāo)成本時，沒有進(jìn)行成本預(yù)測和動態(tài)調(diào)整，導(dǎo)致目標(biāo)成本與實際成本偏差較大。這會導(dǎo)致成本控制不力，成本超支現(xiàn)象嚴(yán)重。

2.3 缺少有效的成本差異分析

一方面，傳統(tǒng)的成本分析方法主要關(guān)注成本超支或節(jié)約的整體情況，但對于導(dǎo)致成本差異的具體原因缺乏深入的分析。這使得房地產(chǎn)企業(yè)難以對成本差異進(jìn)行有效控制和管理，也難以及時發(fā)現(xiàn)和解決成本管理中的問題。

另一方面，目前房地產(chǎn)行業(yè)對于成本差異分析還沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。這導(dǎo)致不同企業(yè)、不同項目、不同成本管理人員對成本差異的分析方法和結(jié)果存在較大的差異，影響了成本差異分析的有效性。

2.4 未制定相應(yīng)成本管理制度

一方面，不同的部門和項目可能采用不同的成本核算方法和成本管理制度，缺乏統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，導(dǎo)致成本數(shù)據(jù)的口徑不一致，難以進(jìn)行有效的比較和分析，進(jìn)而使得各部門和項目在成本管理上的隨意性較大，難以有效控制成本。例如，有的部門或項目對成本管理不夠重視，成本意識淡薄，導(dǎo)致成本超支嚴(yán)重；有的部門或項目對成本管理過于嚴(yán)格，導(dǎo)致成本管理過于僵化，影響項目正常開展。

另一方面，不少房地產(chǎn)企業(yè)未制定明確的成本管理責(zé)任制度，導(dǎo)致各部門和人員對成本管理工作缺乏應(yīng)有的重視和積極性。業(yè)務(wù)部門人員往往認(rèn)為成本管理是財務(wù)部門的責(zé)任，與自己無關(guān)，導(dǎo)致對成本管理工作不聞不問，企業(yè)也沒有賦予財務(wù)部門足夠的約束力，使得財務(wù)部門的要求到了業(yè)務(wù)部門落實成效差，最終沒有形成工作合力［3］。成本管理責(zé)任不明確導(dǎo)致難以對成本超支或節(jié)約進(jìn)行有效追究，影響成本管理工作的嚴(yán)肅性和有效性。

2.5 缺少相應(yīng)的考核評價措施

一方面，缺乏對成本管理人員和部門的考核評價。有的企業(yè)在考核成本管理人員和部門時，只關(guān)注成本超支或節(jié)約的最終結(jié)果，忽視了成本管理人員和部門在成本管理過程中的努力和貢獻(xiàn)，這容易導(dǎo)致成本管理人員和部門只注重短期利益，忽視長期成本控制，影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。有的企業(yè)在制定成本管理考核標(biāo)準(zhǔn)時，缺乏科學(xué)性和合理性，簡單地將成本超支或節(jié)約的幅度作為考核標(biāo)準(zhǔn)，而忽視了項目規(guī)模、項目復(fù)雜度、市場環(huán)境等因素的影響，這容易導(dǎo)致考核結(jié)果失真，影響成本管理人員和部門的積極性。

另一方面，缺乏對目標(biāo)成本達(dá)成情況的考核評價。有的企業(yè)在制定目標(biāo)成本考核指標(biāo)時，只是籠統(tǒng)地規(guī)定目標(biāo)成本的達(dá)成率，而沒有明確具體的目標(biāo)值和考核標(biāo)準(zhǔn)，難以客觀公正地評價目標(biāo)成本的達(dá)成情況；或者簡單地將目標(biāo)成本與實際成本的差異作為考核標(biāo)準(zhǔn)，而忽視了目標(biāo)成本制定的合理性和科學(xué)性，導(dǎo)致考核結(jié)果失真，影響了企業(yè)對成本管理工作的評價。有的企業(yè)考核方式過于簡單化，忽視了目標(biāo)成本制定過程中的科學(xué)性和合理性、目標(biāo)成本執(zhí)行過程中的難點和問題等因素，使得評價結(jié)果空洞漂浮，難以真正反映企業(yè)在目標(biāo)成本管理方面的成效。

3 目標(biāo)成本管理下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策

3.1 加強(qiáng)對目標(biāo)成本管理的學(xué)習(xí)

首先，認(rèn)真學(xué)習(xí)目標(biāo)成本管理的基本原理和操作方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織全體員工，特別是項目管理人員、成本管理人員和財務(wù)人員，認(rèn)真學(xué)習(xí)目標(biāo)成本管理的基本原理、操作方法和成功案例，可以開展目標(biāo)成本管理專題培訓(xùn)，邀請專家學(xué)者進(jìn)行授課，加強(qiáng)員工對目標(biāo)成本管理的理解和掌握。同時，建立目標(biāo)成本管理學(xué)習(xí)小組，定期開展研討和交流，分享學(xué)習(xí)心得和實踐經(jīng)驗，借助在線平臺強(qiáng)化學(xué)習(xí)內(nèi)容和學(xué)習(xí)安排的傳達(dá)部署，并每月進(jìn)行考核驗收［4］。

其次，構(gòu)建完備的目標(biāo)成本管理制度和體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定詳細(xì)的目標(biāo)成本管理制度，明確管理原則、管理目標(biāo)、相關(guān)責(zé)任以及考核評價辦法，進(jìn)一步規(guī)范管理行為，為目標(biāo)成本管理的有效實施提供制度保障。同時，建立全面覆蓋的目標(biāo)成本管理體系，涵蓋目標(biāo)成本分解、目標(biāo)成本核算、目標(biāo)成本控制和目標(biāo)成本考核評價等子系統(tǒng)，對目標(biāo)成本管理的績效進(jìn)行評價和考核，并與相關(guān)人員的績效掛鉤。此外，為支持目標(biāo)成本管理決策，企業(yè)還需要建立完善的目標(biāo)成本數(shù)據(jù)庫，持續(xù)收集并整理項目成本信息，為目標(biāo)成本的制定、分解和控制提供可靠的數(shù)據(jù)支撐。

最后，加強(qiáng)對目標(biāo)成本管理的組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)指派管理層專人牽頭，財務(wù)部門業(yè)務(wù)骨干參與，成立目標(biāo)成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)目標(biāo)成本管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，定期對目標(biāo)成本管理工作進(jìn)行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)和糾正問題。此外，還應(yīng)加強(qiáng)對目標(biāo)成本管理的宣傳和激勵，表彰先進(jìn)，樹立典型，營造良好的目標(biāo)成本管理氛圍。

3.2 合理確定目標(biāo)成本

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行全面的項目成本預(yù)測，考慮項目規(guī)模、項目復(fù)雜度、市場環(huán)境、資源價格等因素，采用多種成本預(yù)測方法，如參數(shù)估算法、類比估算法、工程量清單法等，且成本預(yù)測應(yīng)由項目管理人員、成本管理人員和財務(wù)人員共同參與，以保障成本預(yù)測的準(zhǔn)確性和可靠性。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理確定目標(biāo)利潤，考慮企業(yè)的利潤目標(biāo)、市場競爭狀況、項目風(fēng)險等因素，目標(biāo)利潤不宜過高，否則會增加項目成本，降低項目的競爭力，其確定應(yīng)由企業(yè)高層管理人員、項目管理人員和財務(wù)人員協(xié)商確定。

最后，綜合考慮項目的規(guī)模、復(fù)雜度、市場環(huán)境、資源價格、企業(yè)利潤目標(biāo)、項目風(fēng)險等因素，由項目管理人員、成本管理人員和財務(wù)人員協(xié)商，運用價值工程原理，分析項目功能和成本，識別并優(yōu)化不必要的成本，從而降低目標(biāo)成本。根據(jù)目標(biāo)成本管理的要求，企業(yè)還應(yīng)充分分析預(yù)測項目所需資源的價格走勢，并將其納入目標(biāo)成本制定，避免因資源價格波動而影響目標(biāo)成本的實現(xiàn)［5］。

3.3 提升成本差異分析質(zhì)量

首先，制定成本差異分析制度，在明確成本差異分析的目的、范圍、方法和程序的基礎(chǔ)上，建立成本差異分析體系，包括成本差異收集、成本差異分類、成本差異分析和成本差異控制等子系統(tǒng)，對于每個成本要素，如直接材料、直接人工等，應(yīng)分別計算其價格差異和數(shù)量差異，并找出導(dǎo)致這些差異的具體原因。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對成本差異分析人員的培訓(xùn)，提高其專業(yè)水平和分析能力，培訓(xùn)內(nèi)容包括成本差異分析的基本原理、方法、工具和案例等，并安排基層實訓(xùn)或外出調(diào)研交流等方式深化學(xué)習(xí)成果。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極開發(fā)和應(yīng)用成本差異分析工具和系統(tǒng)，提高成本差異分析的效率和準(zhǔn)確性。在現(xiàn)代化ERP系統(tǒng)中整合成本差異分析功能，提供更準(zhǔn)確和及時的數(shù)據(jù)，實現(xiàn)自動整理和分析成本差異信息，并生成分析報告。此外，將成本差異分析工具與企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)、項目管理系統(tǒng)和成本管理系統(tǒng)進(jìn)行集成，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和信息互通。

3.4 構(gòu)建配套成本管理制度

首先，為加強(qiáng)成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)要制定科學(xué)合理的成本目標(biāo)管理制度，在制度中明確企業(yè)整體成本目標(biāo)，并將其層層分解到各個項目和部門，形成清晰的成本責(zé)任體系。通過目標(biāo)分解，將企業(yè)成本管理的重心前移，將事后的成本核算和考核轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑暗某杀居媱澓涂刂啤?/p>

其次，建立健全的成本核算與考核制度，該制度應(yīng)規(guī)范成本核算流程，保障成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。同時，建立科學(xué)的成本考核指標(biāo)體系，對各項目的成本控制情況進(jìn)行考核，并將考核結(jié)果與績效考核和獎懲掛鉤，從而激勵員工積極參與成本控制，提高成本管理的執(zhí)行力。

最后，為了確保成本目標(biāo)的實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)完善成本監(jiān)督與控制制度，該制度應(yīng)包括內(nèi)部審計制度、日常成本控制流程、成本預(yù)警機(jī)制、供應(yīng)商管理和施工工藝優(yōu)化等，做到及時發(fā)現(xiàn)和糾正成本管理中的問題，確保成本目標(biāo)的實現(xiàn)。

3.5 完善成本績效評價

首先，建立科學(xué)全面的成本績效評價體系，制定與目標(biāo)成本法相匹配的成本績效指標(biāo)體系，其中主要有成本控制率、成本節(jié)約率、成本偏差率和成本改進(jìn)建議率等，以此全面反映成本控制的成果。

其次，強(qiáng)化對成本績效的實時監(jiān)控，建立成本績效預(yù)警機(jī)制，定期進(jìn)行成本績效分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差和風(fēng)險，并采取針對性措施予以糾正和預(yù)防。設(shè)置成本預(yù)警線，定期召開成本績效分析會，加強(qiáng)對成本數(shù)據(jù)的收集和分析。

最后，實施成本績效獎懲制度，將成本績效與企業(yè)和員工的績效考核和獎懲掛鉤，并加強(qiáng)對成本績效評價結(jié)果的運用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將成本績效評價結(jié)果作為成本管理人員績效考核的重要依據(jù)，對達(dá)成目標(biāo)成本的團(tuán)隊和個人給予物質(zhì)獎勵或精神表彰，對未能達(dá)成目標(biāo)成本者進(jìn)行問責(zé)，并采取相應(yīng)的懲罰措施，激發(fā)企業(yè)和員工的成本控制意識和積極性。

4 結(jié)語

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場泡沫正在逐步去除，過去的粗放式發(fā)展方式日漸成為歷史，剛性需求不足以及房價逐步下挫使得房地產(chǎn)企業(yè)生存難度加大。未來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，只有能夠緊跟形勢變化、具備更高管理水平和成本控制能力的企業(yè)才能繼續(xù)留在牌桌之上。房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)憂患意識，在學(xué)好用好目標(biāo)成本法的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步精細(xì)化成本管理，健全各項制度、強(qiáng)化考核評價，刀刃向內(nèi)擴(kuò)大利潤空間，方能在下一步經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、全國城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提升的大趨勢中博得生存空間。

參考文獻(xiàn)

［1］張煒龍. 目標(biāo)成本法在企業(yè)成本管理中的應(yīng)用分析［J］. 中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2021（6）：13-14.

［2］高峰. 目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的應(yīng)用［J］. 企業(yè)改革與管理，2021（7）：125-126.

［3］袁雨芳. 目標(biāo)成本法下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究［J］. 納稅，2021，15（32）：168-170.

［4］楊柳燕. 基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析［J］. 時代經(jīng)貿(mào)，2019（32）：56-57.

［5］李青蘭. 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制方法的探討［J］. 建筑與預(yù)算，2019（1）：13-15.