新時期工業遺產保護性再生規劃實施路徑探索

摘要

沈陽市作為近現代重要的工業城市，擁有厚重的工業文化積淀和豐富的工業遺產資源。本文從沈陽工業遺產價值分析為切入點，以東貿庫歷史建筑群有機更新為主要例證，系統分析了該地區遺產保護性再生引領城市更新的規劃實施路徑，尤其是策劃運營前置的思路，為工業遺產保護性再生與城市更新之間有機融合提供參考。

Abstract

Asan important industrialcity inmodern times，Shenyang has rich industrial cultureaccumulationand industrial heritageresources.Taking theanalysisofthe valueof Shenyang's industrial heritage as the breakthroughpointand the organic renewal of the historic buildings of Dongmaoku as the main example，this paper systematically analyzes the planning andimplementationpathofurbanrenewalledbytheprotectiveregenerationofheritage inthisarea，especially the ideaof planningandoperation frontloading，which provides reference fortheorganic integrationbetweenprotective regeneration ofindustrial heritageand urbanrenewal.

關鍵詞：工業遺產；保護性再生；有機更新實施路徑；東貿庫；策劃運營前置

Keywords：Industrial heritage;Protective regeneration;Organic renewal implementation path;Dongmaoku; Planning and operation frontloading

0引言

1沈陽市工業發展背景

近年來，我國各大城市逐漸進入存量發展階段，城市更新成為新時期高質量發展的必經之路。諸多城市的工業遺產具有優越的空間區位和更新潛力，同時也是城市寶貴工業文脈記憶的真實載體。然而，如何在進行工業遺產更新的同時，平衡保護與發展的關系，打通需求與供給的渠道，成為當前工業遺產綜合保護利用的痛點和難點。有效實施工業遺產的更新絕不是單一路線，而是從運營策劃前置理念出發，將系統性戰略和有機路線結合，共同推進工業遺產的保護性再生[1-3]。

1.1沈陽工業發展脈絡

1896年盛京機器局開創沈陽機械工業發展先河至今，沈陽市已有一百二十余年的現代工業發展史，其先后經歷了清末新政和民族工業興起、畸形工業發展、新中國成立后計劃經濟和市場經濟等發展階段，尤其在新中國成立初期形成了產業門類齊全、工廠地位突出的社會主義工業體系，為國家先進制造中心建設奠定了堅實基礎。

清末至民國中期，沈陽官辦、民營、外來工業企業興起，初期以輕工業為主，隨后以大東、惠工工業區建設為主，機械制造業迅速發展，沈陽成為我國最早的綜合性民族工業城市之一。

偽滿時期，《奉天都邑計劃》中明確了沈陽在東北地區的工業中心地位，通過辟建鐵西工業區，擴建大東工業區，相繼建成了一大批機電、冶煉、建材、紡織、化工制藥類工業企業，產品主要為日本侵華戰爭服務，沈陽成為見證日本發動太平洋戰爭、全面侵華戰爭的工業城市（圖1）。

新中國成立后，以“一五”和“二五”計劃為基礎，沈陽迅速擴大建設了鐵西、大東工業區，新建了三臺子、沈海工業區，夯實中國工業廠區最密集、規模最大、規劃理念最先進的鐵西工業區，建設了中國第一批工業配套住宅區（鐵西工人村、和睦路工人村、三臺子工人村），眾多企業在中國現代工業發展史上具有重要地位并創造數百個工業第一。

改革開放以來，沈陽工業發展面臨轉型升級的壓力。多數企業在20世紀90年代陷入經濟最低點。在經歷了從計劃向市場經濟體制轉軌的陣痛后，沈陽積極采取了“東搬西建、騰籠換鳥、退二進三”等發展戰略。伴隨著東北振興戰略的實施，沈陽工業終于見到曙光，憑借自身在裝備制造業方面無可比擬的存量優勢，抓住了國際產業梯度轉移的趨勢，打造了沈陽經濟技術開發區、沈陽高新技術開發區和大東歐盟經濟區三大工業基地，老工業基地在改革中轉型、振興、突破。

1.2沈陽工業遺產價值

沈陽工業發展是國家近現代工業發展的縮影，是中國最早的綜合性民族工業城市，是見證日本發動太平洋戰爭、全面侵華戰爭的工業城市，是新中國第一個以裝備制造業為主的綜合性工業城市，是我國的工業搖籃和工業基地的典型代表，遺產保護價值突出。具體表現為：眾多國家工業第一的誕生地、國家建設和發展的工業脊梁、工業門類最齊全的城市之一[4]。

1）眾多國家工業第一的誕生地。

沈陽工業開創了多項中國近代工業第一，創造了數百個中國現代工業第一，眾多企業在我國現代工業發展史上具有重要地位。

2）國家建設和發展的工業脊梁。

沈陽工業生產基礎雄厚、相關配套設施完善，支援了全國解放、抗美援朝和三線建設，承載了勞模精神、城市自豪感和眾多集體榮譽。

3）工業門類最齊全的城市之一。

沈陽工業門類齊全，是新中國成立初期國家重點投資建設、以機械工業為主、門類齊全的綜合性工業城市；產業園區及工業廠區建設發達，生產區內擁有鐵路和道路兩套交通運輸體系，工業廠區內部生產供應、動力、倉儲、辦公等功能完善、布局合理；生活區內教育、文化、醫療、公園綠地等設施完善，擁有多處規劃形式多樣的第一批工人住宅區；各類建、構筑物年代與類型豐富，結構形式多樣。

1.3城市更新背景下沈陽工業遺產保護利用

推動城市更新已經成為新時期重要的國家戰略，當前各大城市進人高質量發展的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重的新階段，亟待探索漸進式、可持續的有機更新模式，促進城市轉型。遼寧作為全國唯一的城市更新先導區，沈陽作為全國第一批也是東北唯一的城市更新試點城市，近幾年積極開展城市更新實施行動，以東貿庫、紅梅文創園、十一號院等一批工業遺產“保護性再生”實踐為突破口，探索沈陽老工業城市的更新路徑。“保護性再生”強調在保護遺產核心價值的基礎上，結合區位特征和人群需求對遺產進行活化利用，有效激活地區的發展，并且通過遺產項目來提高區域品牌效應，改變該區域在公眾認識中的負面形象，從而實現經濟社會文化綜合效益提升。

2沈海熱電廠一東貿庫地區發展概況

沈陽沈海熱電廠一東貿庫地區位于東一環和東二環之間，東貿路北側、沈吉鐵路南側，占地面積約67.3公頃。該地區曾是沈陽近代沈海工業區的重要組成部分，也是新中國成立初期大東工業區的重要功能板塊（圖2）。

1950年，為適應國營商業的發展需要，在沈陽東站南側投資建設大型日用工業品綜合倉庫，命名為東北貿易部儲運局第一倉庫（簡稱東貿庫），設計由蘇聯專家完成，1951年初動工，同年9月份5棟庫房建成。1961年，作為沈陽儲運集團公司第一分公司。到20世紀90年代，基地內各類庫房多達44棟，成為東北地區較大的日用商品儲存、中轉倉庫。隨著沈陽城市空間不斷拓展、結構不斷優化，大型倉儲物流功能與所在的空間區位已不相匹配。

2010年以來，東貿庫地區面臨著物流產業轉型、交通擁堵雜亂、環境品質欠佳、公共服務設施欠缺等嚴峻挑戰，招商引資阻力重重，工業遺產保護也岌岌可危，嚴重制約了中心城區東部地區經濟發展。2020年4月，沈陽市正式啟動東貿庫地區城市更新工作，依托東貿庫歷史文化資源作為觸媒，激活片區整體品質和活力，帶動主城區東部地區轉型發展（圖3）。

沈海熱電廠搬遷及東貿庫地區升級項目作為遼寧省“重強抓”實施項目、城市更新試點示范項目，以“政企聯動”機制重塑更新動力，以“綜合統籌”探索功能轉型，以“遺產再生”傳承百年文脈，以“規劃 + 策劃”營建“兩鄰中心”，實現全齡配套、全景生活，成為沈陽實施城市更新行動中社會效益、經濟效益、環境效益“多元共贏”的示范樣板[5-6]。

3東貿庫地區更新實施路徑探索

3.1政企聯動，綜合統籌平衡

沈陽市政府與某央企集團簽訂戰略合作框架，明確“整體推進沈海熱電廠易地搬遷擴建，推動沈陽市東部城區綜合開發”，擬定“綜合統籌、滾動開發”模式。在項目初期集成式地完成了“控詳規劃調整 + 工業遺產保護論證”系列工作，綜合收儲測算、遺產保護等需求，規劃用地性質由原倉儲、市政用地調整為居住、商業、中小學、公園綠地和道路用地，并保留歷史建筑資源，為引領東部老城區綜合品質升級奠定了良好基礎（表1，圖4）。

3.2保護為先，明確底線要求

東貿庫是新中國成立后沈陽建設規模最大的倉儲建筑群，在東北物流倉儲行業發展中占有重要地位，承載著沈陽新中國成立初期的社會發展狀況，具有較高的社會影響力，同時曾作為抗美援朝重要的物資保障基地之一，歷史價值突出[。建筑體現了新中國成立初期工業類建筑的工程美學和審美情趣，彰顯了“蘇式”工業建筑尺度宏大、材料樸實、構造簡潔清晰的美學特征（圖5）。

大型的倉儲和工廠用地轉化為城市開發用地的過程中，需要甄別遺產價值，延續歷史記憶，促進活化利用，也面臨著如何與社區建設相互適應和包容發展的挑戰。項目策劃初期就樹立了“保護為先”的理念宗旨，通過文獻查閱、現場踏勘和三維激光掃描技術對既有工業建筑進行初步評估，結合價值認定、經濟測算、景觀展現等多方面因素，最終確定將位于場地中部的7棟倉庫和1條鐵路專用線作為工業遺產型歷史建筑予以保留，其他空間作為高品質社區、公園和學校建設，以工業遺產為觸媒對周邊形成拉動效應，在“保護”與“發展”的博弈中取得有機平衡（圖6）。

圍繞“保得好、用得好、管得住”的目標，組織開展了歷史建筑保護圖則編制工作[8-9]，完成了保護區劃，明確了線性空間布局、清水紅磚立面及楔形壁柱、雙側坡屋頂及條形采光天窗、人字形木構屋架等核心價值要素，形成 ^*4 附圖 +4 說明 +1 模型 +1 表 +N 影像”的管控模塊，并從建筑、環境、功能等方面制訂了“一棟一策”的保護措施，保護“線性布局、紅磚立面、楔形壁柱、雙坡屋頂、條形天窗、木構屋架”等“工業遺產基因”，突出體現了“新中國第一代工業倉儲建筑典型代表”的價值特色，科學有效指導了歷史建筑后續修繕、改造及活化利用（圖7）。

3.3以人為本，營建“兩鄰中心”

2013年8月30日，習近平總書記在沈陽市沈河區多福社區視察時，提出“社區建設光靠錢不行，要與鄰為善、以鄰為伴”。2022年8月17日，習近平總書記在沈陽皇姑區牡丹社區視察時指出“要加強社區基層黨組織建設，加強和改進社區工作，推動更多資源向社區傾斜，讓老百姓體會到我們黨是全心全意為人民服務的，黨始終在人民群眾身邊”。近年來，沈陽市委組織部制定了《關于踐行“與鄰為善、以鄰為伴”理念黨建引領城鄉社區治理行動方案》《沈陽市社區黨群服務中心建設導則》，并積極推進“兩鄰”理念在基層社會治理理論和實踐方面取得重大探索成果。在東貿庫地區落地“兩鄰中心”是各級政府和市民的期待[10]。

圖6/Figure6 東貿庫歷史建筑保護區劃/Protectionplanning of Dongmaoku historic buildings

3.4遺產再生，文化場景創新

以保護圖則為基礎，東貿庫建筑群在接觸的建筑和景觀設計中保留了大型倉儲物流區“鐵路 + 倉庫 + 開放空間”的完整空間形態，再現了冷凝塔、庫房山墻等工業記憶，在延續“歷史原真性”和“空間完整性”的基礎上，為“場景可觀性”和“功能可塑性”提供了無限可能。

該項目系統性地思考保護更新，將“大院精神”和“工業記憶”融人設計場景。一是將東貿庫建筑與城市綠地緊密結合，打造城市級公園，體現了城市更新中保護歷史建筑、塑造城市風貌的思想。二是設計面對場地內文化、生態、社會問題的復雜交織，率先確定了“綠色基底”的調性，對城市肌理和公共空間破碎區和片段區進行填補和修復，同時運用“生態種植”與“景觀種植”兩種手法，打造多樣的生態景觀空間。三是以沈海熱電廠冷凝塔基座形式上的還原而構成的廣場空間、抽取自沈陽東站的歷史元素、由冷凝塔為始貫穿時代公園的鐵軌、以東貿庫山墻為基因提取形成的廣場大門是歷史的細節。

同時，針對東貿庫歷史建筑在消防審查驗收方面也開展了先行探索，相關內容經驗納入《沈陽市歷史建筑活化利用消防設計及審查驗收指南》，妥善解決歷史保護建筑活化利用面臨的消防設計及審批問題，推動其他同類城市更新項目得以快速開展（圖11，圖12）。

3.5持續運營，滾動開發建設

東貿庫項目之初就建立了策劃、規劃、設計、建設、運營全流程一體化模式，引入社會資本，建立“政府引導、市場運作、多方參與”的更新機制，推動片區開發與更新。由大東區與某央企共同成立合資公司負責時代公園和7棟歷史建筑的建設、保護修繕、后期運營工作，并授權15年經營管理權，經營期滿后，項目經營管理權再移交回政府。通過該合作模式，實現共謀、共建、共治、共享。

針對社區公共服務設施需求，采用 A+BOT 模式實施，即通過投資建設監管協議約定，企業方（某央企置地）利用改造東貿庫歷史建筑進行功能配套（投資強度不低于7000元 /m² ，將改造成本折進地價；建成后，由政府出資二次裝修及開辦費用，企業方則發揮商業運營優勢，以輕資產模式參與項目全生命周期，與政府共建、共管，授權15年經營管理權；經營期滿后，項目經營管理權再移交回大東文旅集團。通過該合作模式，實現“政府、企業、市民”多元主體的共謀、共建、共治、共享。

改造后2#庫為社區圖書館，在閱讀實體書式微的時代，閱讀場所本身的空間感和視覺沖擊力的營造成為能夠吸引讀者的重要因素。改造后4#庫為營銷展示中心，以種植著芭蕉的水池為中心，作為洽談區兼作東貿庫文化展廳。該項目秉承了共享、共治、共贏的理念，不僅實現了社區15分鐘生活圈公共服務配套需求，并輻射帶動了沈陽東部地區綜合品質提升。東貿庫城市更新項目以工業遺產保護及利用為特色，通過完善城市功能、保留工業元素、打造綜合片區、傳承歷史記憶，最終實現了華麗轉身。目前，該項目已成為沈陽網紅打卡地，是工業遺產與生活圈建設緊密結合的典范項目。

其中，2#歷史建筑改造為時代文倉城市書房，融合親子互動、生態體驗、報告廳、自習室等多功能空間，利用復合結構搭建的多樣藏書與閱覽空間，營造獨特的文化與閱讀體驗；6# 歷史建筑西側改造為社區小劇場，舉辦話劇、脫口秀、音樂會等，兼顧公益性與商業演出。6#歷史建筑改造為英雄故事體驗館，已開放雷鋒展、五一勞模展等，形成沈陽東部紅色教育、英雄城市主題IP。其余歷史建筑采用定向招商模式，陸續籌開社區養老中心、社區醫療中心、菜市場、健身館、社區商業等配套功能，不斷豐富完善“兩鄰中心”服務配套。

截至2024年5月，該地區已完成了1處城市公園建設以及7棟歷史建筑修繕工作，其中2#、4#歷史建筑現作為城市書房、文化展廳已投入使用，6#歷史建筑作為紅色記憶展廳和社區劇場，極大解決周邊公共服務設施短缺問題。

依托歷史建筑及開放空間定期舉辦讀書節、沙龍、周末集市、愛國主義宣教等特色文化活動，提升歷史建筑群吸引力，以歷史建筑為載體實現嵌入公共服務功能，為歷史建筑活化提供了新思路，東貿庫完成了從“工業繡廠”到“生活秀場”的華麗轉身（圖13，圖14）。

4思考與展望

沈陽正積極以“工業記憶”傳承百年文脈，促進沈陽從工業文明時代的“優秀生”向生態文明時代的“模范生”轉型蝶變。東貿庫地區工業遺產保護性再生是沈陽新時期社區服務、文化體驗、休閑消費等高質量發展需求的空間呈現。東貿庫工業遺產再生改造面臨著城市發展帶來的新要求、新變化和新問題。充分挖掘城市存量空間資源的文化內涵和再生價值、促進城市中的工業遺產轉型再利用是歷史的責任，也是時代的使命。探索形成了工業遺產再生與“兩鄰”社區建設深度融合的新模式，為同類型工業遺產綜合保護利用提供借鑒 [1-12]。

4.1甄選保護對象，平衡“保護”與“發展

老舊工業廠（房）區改造實施前，首先通過現場踏勘、梳理基礎資料、專家訪談，綜合考慮歷史價值、科學價值、文化價值、社會價值等因素，重點對工業遺產建造年代、建筑質量、特色構件等建筑本體、周邊環境進行系統梳理，對廠區內建筑開展全方位甄別評估，確定明確保護對象和底線管控要求，提出片區內保、留、改、拆的建筑類別。在遺產保護的基礎上，綜合統籌片區未來更新改造需求，為未來片區更新預留彈性。

4.2引領功能轉型，打通“需求”與“供給

以工業遺產活化利用為突破口，打造工業遺產聚集區、工業遺產片區等，采取基因延續、產業煥新、生態修復、活力再造策略，推進工業遺產升級賦能。針對人群需求，尤其是青年人需求，拓展工業遺產成為城市多功能融合新空間、多要素集聚的新載體，讓老廠區成為新的經濟增長點，促進城市轉型賦能，探索沈陽老工業區更新路徑，助力沈陽區域文化創意中心建設。

4.3植入新興業態，融合“建設”與“運營”

針對不同類型工業遺產特點，促進工業遺產與文化創意、科技創新、影視電競、體育賽事、現代商務等新興功能和業態融合，通過新型業態植人、主理人引人和主題活動策劃，建設工業文創園、特色街區、創新基地、公共開放空間、文旅消費場所等特色空間，積極探索“財務平衡”“盈利反哺”的工業遺產可持續保護利用模式。

4.4突出多元共建，探索全生命周期實施路徑

基于東貿庫片區更新改造實踐經驗，加強對區域內工業遺產全生命周期管理，在老舊工業片區更新改造過程中逐步建立策劃、規劃、設計、建設、運營全流程一體化模式，研究制訂工業遺產容缺運營方案，通過機制創新推進文化展示、參觀游覽、經營服務、公益辦公等配套功能落地，有效盤活區域內的存量工業遺產，形成老舊工業片區更新改造實施新路徑。同時引入社會資本和社區參與，建立“政府引導、市場運作、多方參與”的實施模式，探索不同利益主體的合作運營機制，推動片區統籌更新。

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SYNOPSIS

ExplorationofImplementation PathforProtectiveRegeneration Planning of Industrial Heritagein the New Era： A Case Study on Organic Renewal of Shenyang Dongmaoku Historic Buildings

Lu Zhang，Xiaoyu Li， Jianjun Zhang， Hongwei Wang， Jinghan Zhao

This paper examines the implementation path ofheritage-ledurban renewal through asystematic analysis of the Dongmaoku historic building complex in Shenyang.Taking the value assessment ofShenyang's industrial heritage as its starting point， the study demonstrates how front-loaded planning and operation strategies can effectively guide the protective regeneration of industrial heritage sites.

Shenyang's industrial heritage embodies significant historical and cultural values，representing the city's evolution from early industrialization through varioushistorical periods.TheDongmaoku complex，constructed in 1950 as one of China's earliest planned warehouse facilities，exemplifies the architectural and technological achievements of early socialist industrial development. The study begins by thoroughly analyzing these heritage values， establishingafoundation forunderstanding how preservation can catalyze urban renewal.

The paper highlights the innovative frontloaded approach adopted in the Dongmaoku renewal project，where operational planning preceded physical intervention.This strategy enabled comprehensive consideration of preservation requirements，functional needs，and operational sustainability from the project's inception.The implementation process integrated heritage protection with urban renewal through a sophisticated public-private partnership， demonstrating how early stakeholder engagement and operational planning can enhance project outcomes.

The preservation strategy maintained seven historic warehouses and a railway line，protecting crucial architectural elements while adapting them forcontemporaryuse.This approach was guided by detailed preliminary studies and operational forecasts， ensuring that preserved structures could support viable new functions.The project's success in transforming industrial heritage intoa vibrant community center validates the effectiveness of front-loaded planning in achievingboth preservationand renewal objectives.

Adistinctive featureof the implementation path was the establishment of a joint venture between the local government and state-owned enterprises，which secured a l5-year management agreement before renovation began.This arrangement，developed through early-stage planning，ensures sustainable operationwhilemaintainingpublic benefit.The renewed complex now serves as a neighborhood center，offering diverse community services that were identified and planned for during the initial project phases.

The study reveals how front-loaded operational planning can effectivelyaddress commonchallenges in industrial heritage renewal， including functional obsolescence，economic viability，and community integration. By considering operational requirements during the planning phase，the project successfully balanced preservation needswith contemporaryurban functions，creatinga sustainable model for heritageled urban renewal.

The Dongmaoku case demonstrates that successful industrial heritage regeneration requires comprehensive preliminary planning that considers not only physical preservation but also long-term operational sustainability.This approach enables better integration of heritage protection with urban renewal objectives，providing valuable lessons for similar projects.The study shows how early consideration of operational factors can enhance project outcomes， which ensures that preserved industrial heritage contributesmeaningfullyto urban development.

This paper contributes to the understanding of heritage-led urban renewal by highlighting the importance of front-loaded planning and operational strategies.The Dongmaoku project's success in integrating heritage preservation with contemporary urban functions while maintaining operational viability provides valuable reference for future industrial heritage renewal projects.The study concludes that front-loaded planning approaches can effectively guide the organic integration of industrial heritage protection with urban renewal，offering insights for practitioners and policymakers in the field of urban renewal.