制造業轉型升級對房地產業發展的影響及應對策略研究

張艷麗 ,張騁宇,劉雅帆

(河南財政金融學院 1.工商管理學院; 2.統計與數學學院,河南 鄭州 451464)

過去幾十年里,房地產市場快速增長,同時也帶來了一系列問題,如房價過高、泡沫風險、住房過度投資等。為了穩定房地產市場,促進經濟可持續發展,中央經濟工作會議于2016年底首次提出“房住不炒”政策,該政策的實施意味著房地產市場的調整和轉型,限制了投機性購房和投資性購房,使得房地產市場逐漸回歸到滿足實際住房需求的本質。此外,隨著國際競爭的加劇和技術進步的推動,中國傳統制造業也面臨著轉型升級的壓力。在房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下,房地產市場的發展趨勢和投資方向正在發生變化,制造業轉型升級必將對房地產業的發展產生深遠的影響[1]。本研究將深入探討新形勢下房地產業發展如何應對制造業轉型升級,旨在為房地產業實現穩健發展提供借鑒。

一、制造業轉型升級的動因和趨勢

制造業是中國經濟的支柱產業,為國民經濟的發展提供了重要支撐。然而,新形勢下傳統制造業面臨著一系列的挑戰,包括成本上升、環境污染、人力成本增加、產品同質化競爭等[2]。為了提高中國制造業的競爭力和附加值,轉型升級已成為制造業發展的必然趨勢和重要舉措。

(一)制造業轉型升級的驅動因素

制造業轉型升級的驅動因素主要包括五個方面。其一,全球市場競爭加劇。制造業發展必須不斷提高產品質量、降低成本,提升技術創新能力和產品差異化競爭力。其二,勞動力成本上升。制造業需要通過技術改進和生產效率提高來降低勞動力成本壓力。其三,技術進步與創新壓力。新興技術的快速發展,特別是數字化技術的應用,正在深刻改變制造業的生產方式和商業模式,傳統制造業必須不斷進行技術升級和創新才能跟上時代的步伐。其四,資源和環境約束。隨著全球資源的緊張和環境問題的日益凸顯,綠色和可持續發展成為全球經濟發展的主題。制造業必須進行綠色轉型,采用節能、環保和循環利用的生產方式,以實現可持續發展。其五,新興市場和新消費趨勢的變化,如個性化定制、綠色消費和數字化服務需求的增加,也要求制造業對產品進行創新和升級,以滿足不斷變化的市場需求。

(二)制造業轉型升級的主要趨勢

制造業轉型升級的主要趨勢體現在技術創新和產業結構調整上。智能制造是制造業轉型升級的重要方向之一[3]。通過引進智能化技術和機器人自動化生產,制造業可以提高生產效率和產品質量,降低生產成本,提高產值和附加值[4]。綠色制造也是制造業升級的重要方向之一。通過綠色制造,制造業可以提高企業的競爭力,滿足環保需求,實現可持續發展。數字化制造和定制化制造也是制造業轉型升級的重要趨勢。通過數字化技術和大數據分析,制造業可以實現生產過程的智能化和優化,提高生產效率和靈活性。定制化制造則可以滿足不同客戶的個性化需求,提高產品的附加值。傳統制造業必須進行轉型升級,通過技術創新、產業升級和綠色發展等方式提高競爭力和可持續發展能力,以實現持續穩健發展。

二、制造業轉型升級對房地產業發展的影響

(一)城市規劃與土地利用對房地產業的影響

對于房地產開發商來說,城市規劃的調整將直接影響到項目的定位和發展。如果一個原先的工業區被規劃為科技園區,房地產開發商可能需要開發高品質、智能化的辦公樓和研發中心,以滿足科技企業對辦公空間的需求。而如果規劃調整為商業中心,開發商可能需要注重商業綜合體的建設,提供商業零售、娛樂和休閑設施,以滿足居民和游客的需求。

(二)需求結構變化對房地產業的影響

隨著制造業的轉型升級,高新技術產業和科技創新型企業往往需要吸引高端科技人才,而這些人才對于高品質住房的需求較高。房地產開發商需要更加注重滿足這些新興產業人才對住房的需求。隨著房地產市場需求結構的變化,開發商需要根據不同層次購房需求進行差異化產品開發,可能會在同一個項目中推出不同檔次不同面積的產品,以滿足不同層次購房者的需求。

(三)區域經濟發展差異對房地產業的影響

制造業轉型升級在不同地區可能帶來差異性影響。不同地區的經濟發展水平和產業結構差異較大,這將直接影響房地產市場的需求和供應。一線城市和新一線城市往往是中國制造業轉型的主要集中地。一線城市的房地產市場可能更多地受到高科技人才和科技產業的影響,需求結構更加多樣化和高端化。在一些二線城市和三線城市,制造業的轉型升級進展較為緩慢,一些傳統制造業仍然占據主導地位。這些城市的房地產市場可能更多地受到傳統制造業和農村勞動力轉移人口的影響。在一線城市和新一線城市,房地產企業可以更多地關注高端住宅和高品質商業地產的開發,滿足高科技人才和科技企業的需求。而在二線城市和三線城市,房地產企業可以注重中低端住宅和實用性商業地產的開發,滿足普通購房者和傳統制造業人員的需求。

(四)城市產業園區建設帶動房地產業發展

隨著制造業轉型升級,城市產業園區建設逐漸興起,高品質住房、商業辦公空間和服務設施的需求增加。房地產開發商可以根據產業園區的特點,積極投資開發適合產業園區企業和員工的住房和商業用地,提供全方位的服務和支持。同時,產業園區建設將影響城市地域格局。原先一些相對較為冷門的城市郊區或工業區可能因為產業園區的建設而成為熱門地段,這將帶動房地產市場的發展,增強供求關系的復雜性。

(五)城市人口流動和社會結構變化對房地產業的影響

制造業的轉型升級可能導致城市的產業結構和人口流動發生變化。不同地區的人口流動對房地產市場的影響具有差異性。一線城市和新一線城市往往因為其經濟發展和就業機會較多而吸引大量人口涌入,這將帶動房地產市場的需求增加。而二線城市和三線城市則可能因為其經濟發展水平較低而導致人口流出,房地產市場的需求可能減少。

(六)投資方向調整對房地產業的挑戰與機遇

隨著制造業的轉型升級,房地產開發商可能面臨著投資方向的調整,轉變原有的開發模式和經營理念。隨著新興產業和高新技術企業的發展,對于高品質住房和智能化辦公空間的需求不斷增加,這將為開發商帶來更多的發展機遇。可以通過與科技企業的合作,推動智能化建筑和智慧社區的發展,提升房地產產品的附加值和市場競爭力。

(七)環保要求對房地產業可持續發展的影響

制造業的轉型升級也意味著房地產開發需要更加關注環保要求,推動綠色建筑和低碳發展。隨著環保意識的增強,綠色建筑已成為房地產開發的重要趨勢。房地產開發商需要更加注重節能、減排、環保等方面的要求,采用環保材料和技術,推動綠色建筑的發展。注重低碳開發,減少對能源資源的消耗,推動綠色交通和城市公共設施的發展,減少碳排放。

面對上述影響,房地產開發商需要根據市場變化和政策導向,靈活調整發展策略,積極創新和轉型,實現可持續發展。同時,環保要求對房地產開發提出了更高的要求,推動房地產業向綠色低碳發展的方向轉變。

三、新形勢下針對制造業轉型升級房地產業發展的應對策略

(一)當前房地產政策調整優化的背景和目標

房地產業是中國經濟的重要支柱產業,長期以來也是吸引大量投資的領域之一。然而,過度投資和投機性購房導致了房價泡沫和房地產市場的不穩定,給中國經濟帶來了一定的風險和挑戰[5]。為了穩定房地產市場,2023年7月,中央政治局會議作出了“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策”的科學研判,未來房地產政策調整優化的目標是認清目前供求關系的變化,因城施策,穩定房地產市場,保障居民的基本居住需求,促進房地產市場的健康發展,避免出現房產流動性危機。

(二)房地產業發展應對制造業轉型升級的可能策略

房地產業是一個典型的供求雙方互動的行業,供求關系的變化直接影響房地產市場的運行,因此,房地產市場供求關系在房地產業發展中的重要性不容忽視[6]。而制造業轉型升級對于改善房地產產品供給結構、增加改善型住房需求以及轉變房地產領域投資方向具有積極意義。2023年上半年房地產市場已逐漸呈現居民購房需求不振、投資投機需求大規模離場、產品供給大于需求、二手房掛牌激增的跡象,我國房地產市場可能永久性結束大范圍過熱的走勢[7],以前那種趕著“上車”買房,投資樓市穩賺不賠的時代將成為歷史。在我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下,房地產業如何應對制造業轉型升級的挑戰,事關未來房地產市場的戰略布局,對于提高房地產企業的市場競爭力和長遠發展十分關鍵[8]。因此,房地產業應當及時采取有效的應對策略。

其一,差異化產品開發滿足不同層次購房需求。一方面,房地產開發商可以繼續開發傳統的住宅和商業地產項目,滿足一般居民和購房者的需求。這些項目可以注重房屋的實用性、經濟性和基本居住功能,為大多數購房者提供合適的住房選擇。另一方面,房地產開發商還可以開發高品質、智能化的住宅和商業項目,以滿足新興產業人才和科技人員的居住需求。這些項目可以配備先進的智能家居系統、綠色環保設施和便捷的交通設施,提供更舒適、便利和智能化的生活環境,吸引高科技人才和科技企業前來購房和投資。

其二,因地制宜推進房地產開發。一線城市和新一線城市往往吸引了大量的新興產業和高新技術企業,房地產企業應注重高品質住房和高端商業地產的開發,滿足高科技人才需求,可以通過與這些企業的合作,推動智能化建筑和智慧社區的發展,提升產品的附加值和市場競爭力。在二線城市和三線城市,房地產企業可以注重中低端住宅和實用性商業地產的開發,滿足普通購房者和傳統制造業人員的需求。這些城市的經濟發展水平較低,房地產企業需要更加注重產品的實用性和經濟性,滿足普通購房者的居住需求。

其三,綠色建筑和低碳開發的推動。房地產企業可以采用環保材料和技術,設計和建造更加節能、環保的建筑,推動綠色建筑的發展,注重建筑的可持續性和循環利用,推動建筑垃圾的減少和資源的回收利用; 還要注重節能和環保技術的應用,推動綠色交通和城市公共設施的發展,減少碳排放。

其四,加強與產業合作,推動產城融合發展。產城融合是指將產業和城市有機結合起來,通過產業的發展推動城市的發展,通過城市的建設提升產業的競爭力。通過與產業合作,房地產企業可以更好地滿足新興產業人才和科技人員的居住需求,推動產業園區和科技園區的發展,提升房地產產品的附加值和市場競爭力,并最終推動產城融合發展。房地產企業可以與當地政府和企業合作,推動產業和城市的融合發展,打造以產業為支撐的城市經濟體系,提升城市的產業附加值和核心競爭力。

四、結論

制造業轉型升級對房地產業產生了多方面的影響,房地產業應該積極應對,靈活調整戰略。未來房地產業與制造業轉型升級之間的關系將持續發展,兩者互為促進,形成協同發展的局面。同時,政府在政策引導方面也將加強兩個行業之間的協同發展,推動經濟高質量發展。房地產業和制造業將共同攜手,迎接未來的挑戰和機遇。