淺談住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范

何玉敏

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淺談住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范

何玉敏

新疆博爾塔拉蒙古自治州住房公積金管理中心

摘 要：住房公積金制度已經(jīng)逐漸成為我國政策性住房金融的核心。住房公積金制度設(shè)立的初衷主要服務(wù)于城鎮(zhèn)住房體制改革，是房改的一個(gè)“中心環(huán)節(jié)”，在制度設(shè)計(jì)上主要偏重于職工的權(quán)益，操作重心在于制度的推廣。隨著住房公積金貸款在支持職工住房消費(fèi)方面的作用越來越重要、在個(gè)人住房貸款中所占比例越來越高，現(xiàn)已開始逐漸進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性和迫切性已不容忽視。現(xiàn)就住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)防范談一下自己的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：住房公積金；風(fēng)險(xiǎn)與防范；貸款風(fēng)險(xiǎn)

一、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念

按金融學(xué)的有關(guān)理論，所謂風(fēng)險(xiǎn)就是指某種資產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。因此，金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)在金融業(yè)務(wù)活動(dòng)中，由于各種無法事先預(yù)料的不確定因素的影響，而使其金融資產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性。而個(gè)人住房貸款作為一種金融資產(chǎn)，狹義上理解是指借款人及其擔(dān)保人未按合同約定償還貸款本息導(dǎo)致貸款發(fā)生損失的可能性。

二、住房公積金貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)與成因

住房公積金貸款屬政策性住房貸款，其發(fā)放對象基本上是有固定收入且按時(shí)繳存住房公積金的參繳人，其風(fēng)險(xiǎn)相對于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款較小。住房公積金管理中心一般面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn)分兩類，即系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要有市場風(fēng)險(xiǎn)、制度風(fēng)險(xiǎn)與政策風(fēng)險(xiǎn)，非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。

三、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范除需要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)研究、洞察政策變化、提高前瞻判斷、遵循審慎原則、規(guī)范市場競爭外。還要采取如下的措施：

1、強(qiáng)化住房公積金管理中心貸款管理的主體地位，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體的統(tǒng)一

即住房公積金貸款均由住房公積金管理中心自行審批，受托銀行負(fù)責(zé)辦理放款及回收貸款的業(yè)務(wù)。

2、建立科學(xué)的住房公積金貸款審批機(jī)制

住房公積金貸款涉及面廣、人多，它不僅覆蓋住房公積金管理中心所在城區(qū)，還要遍布市所管轄的縣鎮(zhèn)，如果沒有一套合理科學(xué)的貸款審批機(jī)制，住房公積金貸款管理就會失控，勢必面臨很大操作風(fēng)險(xiǎn)。為防范貸款決策中操作風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)合理進(jìn)行住房公積金貸款審批。以博樂市市住房公積金管理中心為例，博樂市住房公積金管理中心貸款實(shí)行分級審批制度和大額貸款集體會審制度。信貸人員根據(jù)自己的崗位與權(quán)限對貸款進(jìn)行分級審批，超過權(quán)限的，要報(bào)送上一級權(quán)限審批，遇到大額貸款還要以會議或會簽的形式進(jìn)行集體研究審批，實(shí)現(xiàn)了信貸審批決策的科學(xué)化和民主化；

3、完善貸前審查制度

住房公積金管理中心收到借款人的申請及相關(guān)材料后，要對借款人和抵押物進(jìn)行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)。一要在公積金中心內(nèi)部建立信貸人員責(zé)任制度。信貸人員要對自己審批的貸款項(xiàng)目負(fù)責(zé)到底，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，要追究相應(yīng)的責(zé)任。而且要把信貸人員的工作長期化，以保證信貸工作的長期性、連續(xù)性和穩(wěn)定性。二要加強(qiáng)貸前審查的深度和廣度。既要審查貸款申請人的資信和其所提交的相關(guān)材料，又要加強(qiáng)對抵押物的審查。要與借款人進(jìn)行面談，了解其貸款的意圖，利用個(gè)人征信系統(tǒng)對借款人資信進(jìn)行審查，對于抵押物的審查要著眼于易于保值，易于變現(xiàn)，易于抵押以及易于估價(jià)的房地產(chǎn)。三要對委托銀行建立考核機(jī)制。根據(jù)財(cái)政部要求，住房公積金管理中心應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)向委托銀行支付貸款代辦手續(xù)費(fèi)，因此，管理中心對委托銀行要將代辦手續(xù)費(fèi)與貸款工作質(zhì)量掛鉤，根據(jù)考核情況支付手續(xù)費(fèi)。

4、嚴(yán)格貸中審查

在貸款審查中引入人民銀行的信用評價(jià)體系，實(shí)現(xiàn)住房公積金管理中心與商業(yè)銀行的資源共享。通過人民銀行的信用評價(jià)系統(tǒng)，對商業(yè)貸款和信用卡使用過程中有不良記錄的住房公積金繳存人，在其申請住房公積金貸款時(shí)，通過降低貸款額度、增加保證人等方式，應(yīng)對可能出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

5、加強(qiáng)貸后管理

貸后管理是從貸款發(fā)放之日起到貸款本息收回之日止的貸款管理。一筆貸款業(yè)務(wù)經(jīng)過審批之后，開始進(jìn)入還款階段，這個(gè)階段對于住房公積金管理中心來講也很關(guān)鍵。在漫長的還款期內(nèi)，由于各種不確定因素的存在而使住房公積金貸款存在出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)的可能。要加強(qiáng)貸后管理，首先，要建立住房公積金貸款業(yè)務(wù)檔案，該檔案要從借款人申請貸款時(shí)開始將借款人的相關(guān)資料一記錄在案，以備今后檢查之用。其次，建立信息化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。對借款人貸后的信用信息要認(rèn)真收集，如借款人依合同約定歸還貸款本息情況借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況保證人保證資格和保證能力變化情況抵押物保管及其價(jià)值變化情況有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無與法律法規(guī)相抵觸需要變更、修改和補(bǔ)充之處貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度、變化情況及趨勢其他關(guān)系到債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容而且要細(xì)分不良貸款的具體成因，對有不良個(gè)人信用行為的居民，通過該系統(tǒng)設(shè)置不同規(guī)模和方向的條件，使居民在發(fā)生不良信用行為之后，不僅在公積金管理中心的監(jiān)控預(yù)警機(jī)制上會對其做出反映，而且在個(gè)人信用記錄方面也會有負(fù)面評價(jià)。最后，根據(jù)住房公積金貸款業(yè)務(wù)檔案，將住房抵押貸款劃分風(fēng)險(xiǎn)等級，風(fēng)險(xiǎn)越大，檢查的頻率越高，并對檢查的結(jié)果提出相應(yīng)的解決方案。

6、強(qiáng)化貸款擔(dān)保，轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)，建立貸款全額擔(dān)保模式

博樂市住房公積金管理中心自成立之日就引入了住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。中心與擔(dān)保機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議。擔(dān)保公司按照協(xié)議將擔(dān)保保證金劃到由住房公積金管理中心在貸款委托銀行開設(shè)保證金資金專戶，若發(fā)生逾期貸款，住房公積金管理中心及時(shí)通知擔(dān)保公司負(fù)責(zé)催收，并在次月按發(fā)生的月應(yīng)收逾期貸款金額從保證金資金專戶劃取，擔(dān)保公司及時(shí)補(bǔ)足保證金。中心加強(qiáng)對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)督與考核，定期對擔(dān)保公司的運(yùn)作情況進(jìn)行評估，確保其規(guī)范運(yùn)營。自中心與擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作以來，貸款逾期率不斷降低，截止到今年4月底，逾期率為0.16‰，貸款風(fēng)險(xiǎn)不僅被全部轉(zhuǎn)移到擔(dān)保機(jī)構(gòu)，而且極大地減輕了信貸人員工作壓力，保證了公積金的安全。

7、引入專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)

通過對房產(chǎn)的評估，規(guī)避因權(quán)屬不清、交易行為不真實(shí)、所購房產(chǎn)已經(jīng)抵押等造成貸款發(fā)放后損失的可能性。2007年，博樂市住房公積金管理中心在全市范圍內(nèi)選擇了13家資信良好的房地產(chǎn)評估公司作為中心的合作伙伴，雙方每年簽訂一次合作協(xié)議，中心制定了《個(gè)人貸款抵押房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理辦法》，平時(shí)加強(qiáng)對評估公司的考評，發(fā)現(xiàn)有不良操作的，及時(shí)追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，履范不止的，在下年度與其解除合作。通過與房地產(chǎn)評估公司的合作，抵押物的質(zhì)量與絕對價(jià)值都有了保障，控制了房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，減小了貸款風(fēng)險(xiǎn)，收到了很好的效果。

總之，隨著我國住房公積金資金規(guī)模越來越大，住房公積金貸款在支持職工住房消費(fèi)方面的作用越來越重要，貸款余額在個(gè)人住房消費(fèi)貸款中所占比例越來越高，貸款風(fēng)險(xiǎn)也日益加大，關(guān)注并合理防范住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。住房公積金管理中心要以預(yù)防為主，以自身制度完善，合理控制為基礎(chǔ)，不斷強(qiáng)化貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，從源頭上防范貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。如何防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，管住、管好住房公積金，從而維護(hù)社會安定、和諧，是值得我們深入研究的問題。